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Le thème
Distance, langue, financement, peur de l'arnaque, administration : les obstacles réels avant d'investir aux États-Unis, et les réponses d'IMMO US à chacun.
Presque personne ne renonce à investir aux États-Unis parce que le projet est mauvais. On renonce parce qu'on ne sait pas par où commencer, parce qu'on a lu une histoire d'arnaque, parce qu'on imagine des démarches insurmontables, ou parce qu'on ne voit pas comment surveiller un chantier à huit mille kilomètres.
Ce thème prend ces freins un par un et leur oppose ce qui existe vraiment : les démarches réelles et leurs délais, les moyens de vérifier un interlocuteur avant d'engager un euro, et ce qui se passe concrètement sur le terrain pendant qu'on est en France. Aucun de ces obstacles n'est imaginaire, et aucun n'est infranchissable.
Les questions que ce thème traitera
En attendant, ces articles y touchent déjà
Le cadre légal pour investir aux États-Unis depuis la France : société, fiscalité, contrat, garantiesLe cadre légal, pour savoir ce qui protège un investisseur français. Rentabilité immobilière aux États-Unis : ce que disent les chiffres réels, tous frais comprisLes chiffres réels derrière les rendements qu'on vous promet ailleurs. Qui s'occupe du bien à 8 000 km ? Ce qui se passe réellement sur placeCe qui se passe sur le terrain quand vous n'y êtes pas.Par où commencer
Investir aux États-Unis depuis la France : ce qui bloque vraiment avant de se lancer, et comment on lève chaque frein Les cinq freins que rencontrent presque tous les investisseurs français. Les 18 autres articles de ce thème en approfondissent un chacun.19 articles dans ce thème
Vos obstacles
Un loyer encaissé n'est pas un revenu. Entre les deux se placent le crédit, la taxe foncière, l'assurance, la gestion, les mois sans locataire, l'entretien et l'impôt. Ce qui reste, le cash-flow, ne se lit sur aucune annonce : il se calcule, et il ne se calcule pas avec les mêmes lignes en France et aux États-Unis.
· 13 minutes de lecture
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Vous hésitez depuis des mois, peut-être des années. Vous avez lu, comparé, et vous êtes resté sur place. Ces cinq obstacles sont ceux de presque tous les investisseurs français qui nous appellent. Prenez-les un par un, et voyez ce qu'il en reste.
· 6 minutes de lecture
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Un acheteur français entend souvent qu'aux États-Unis, c'est le vendeur qui paie les agents et que l'acheteur ne paie rien. Ce schéma reposait sur une offre de rémunération publiée sur le fichier commun des annonces, et cette offre y est interdite depuis le 17 août 2024. Cet article compare les deux systèmes, dit qui paie quoi aujourd'hui, et ce que pèse la commission dans une revente du catalogue.
· 11 minutes de lecture
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Comparer la France et les États-Unis par un seul taux ne dit rien de ce qu'un investisseur paiera. Les deux pays diffèrent sur chaque poste : le prix d'entrée, les frais d'achat, la taxe foncière, l'impôt sur les loyers et celui de la revente. Cet article les pose côte à côte, avec la source et la date de chaque chiffre, et renvoie vers l'article qui détaille chaque poste.
· 13 minutes de lecture
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Les Français qui perdent de l'argent aux États-Unis font rarement des erreurs originales. Ce sont presque toujours les mêmes dix, et elles se voient d'avance. Les voici, avec ce qui les évite dans un accompagnement, et ce que vous pouvez vérifier vous-même.
· 8 minutes de lecture
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Un investisseur français qui sait lire DVF croit pouvoir faire de même à Detroit. Il n'existe pourtant aucune base unique des ventes aux États-Unis : le prix vendu, l'acte et la valeur fiscale vivent dans trois sources, tenues par trois acteurs différents. Savoir laquelle dit quoi évite de comparer un prix demandé à un prix signé.
· 11 minutes de lecture
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Un propriétaire français sait ce qu'une lettre G lui coûte depuis le 1er janvier 2025 : un logement qu'il ne peut plus louer. Beaucoup imaginent qu'aux États-Unis la question n'existe pas. Elle existe, mais elle se pose ailleurs : au moment des travaux, dans le code de construction de l'État, et non au moment de la mise en location.
· 12 minutes de lecture
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Plus de 250 investisseurs francophones ont perdu leurs économies dans une seule affaire à Detroit, documentée par la SEC. Aucun n'avait vérifié la société avant de virer l'argent, et la vérification prend dix minutes, gratuitement, depuis la France. Voici comment la faire, puis les sept signaux qui reviennent dans tous les cas documentés.
· 8 minutes de lecture
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On entend souvent que l'immobilier américain se revend vite, et le français lentement. Les chiffres disent autre chose : les deux pays vendent chaque année une part comparable de leur parc, mais pas au même rythme ni avec les mêmes étapes. Cet article compare ce qui se mesure, de la mise en vente à la signature.
· 12 minutes de lecture
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Au premier bien, la question ne se pose pas : une LLC, un associé, un bien. Au deuxième, elle arrive : la même société, une société par bien, ou une société mère qui en détient d'autres ? Chaque réponse a un prix annuel, une déclaration de plus et une protection différente selon l'État. Cet article pose les chiffres lus dans les textes, pas une recommandation.
· 13 minutes de lecture
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Tapez « investir à Detroit » dans un moteur de recherche. Avant toute annonce, vous tombez sur des plaintes, des enquêtes et des centaines de victimes. Voici ce que dit vraiment ce marché, chiffres à l'appui, et ce qui sépare un vendeur de promesses d'un partenaire que l'on peut vérifier.
· 9 minutes de lecture
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Un propriétaire français qui envisage de louer aux États-Unis s'attend souvent à une relation plus simple avec son locataire. Elle est surtout différente : moins de règles nationales, plus d'écrit, et un intermédiaire professionnel entre les deux parties. Cet article compare ce que la loi impose de part et d'autre, et ce que l'usage y ajoute.
· 12 minutes de lecture
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On confie difficilement une opération à 8 000 kilomètres à quelqu'un qu'on ne connaît pas. Voici qui est Enzo : ce qu'il fait sur chaque dossier, ce qu'il a publié, où il parle, et ce qu'il engage par écrit.
· 5 minutes de lecture
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Le contrat d'achat, le relevé de clôture, l'acte, les statuts de la société, la déclaration fiscale : tout ce qu'un investisseur signe aux États-Unis est écrit en anglais, et aucune loi trouvée n'oblige à le traduire. La question n'est donc pas de savoir si l'on peut investir sans parler anglais, mais ce qu'on signe, qui l'explique, et ce qu'on vérifie avant de faire confiance à celui qui traduit.
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Un témoignage ne vaut que s'il est attribué, daté, et accompagné de ce qui l'a produit. Voici les nôtres : un investisseur face caméra, les échanges reçus pendant les suivis, et le témoignage écrit de Kena Ly sur son opération à Washington DC, avec ses mots.
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Un propriétaire répond des dommages que son bien cause aux autres, d'un côté de l'Atlantique comme de l'autre. Ce qui change, c'est le plafond que l'assurance met sur cette responsabilité : souvent quelques centaines de milliers de dollars aux États-Unis, 50 à 100 millions d'euros dans les deux documents d'assureurs français lus. L'umbrella est la police qui comble cet écart.
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La taxe foncière qu'affiche une annonce américaine est celle du vendeur. Au Michigan comme en Floride, elle repose sur une valeur plafonnée pendant les années où il a possédé le bien, et l'achat remet le compteur à zéro. Pour un calcul de portage ou de loyer net, il faut donc connaître trois nombres, le prix, la valeur de marché estimée et la valeur imposable, et savoir lequel saute l'année qui suit la vente.
· 13 minutes de lecture
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Aucun des sites francophones qui vendent de l'immobilier américain n'affiche de grille tarifaire. Ce n'est pas un oubli : quand la rémunération est dans le prix du bien, elle n'a pas besoin d'être écrite. Cet article dit les trois façons dont un accompagnement se paie, où la marge se cache quand on vous dit « sans honoraires », et la liste des frais qui s'ajoutent de toute façon, avec leurs montants quand ils sont publics.
· 12 minutes de lecture
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Une maison à diviser en deux logements, un garage à transformer, un étage à ajouter : la valeur d'une parcelle tient à ce qu'on a le droit d'en faire. En France, c'est le plan local d'urbanisme qui le dit ; aux États-Unis, l'ordonnance de zonage de la ville. Les deux se lisent avant l'offre, et les deux ont leurs délais, leurs exceptions et leurs recours.
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