Les cinq étapes pour investir aux États-Unis avec IMMO US : ce qui se passe, dans l'ordre, et ce que vous décidez

Étape 01

Analyse et audit : un premier échange gratuit avec Enzo

Tout commence par un échange avec Enzo, fondateur et stratège franco-américain. Il ne vend rien à ce stade : il cadre. Votre situation, votre capacité, vos objectifs, et la stratégie qui y correspond. Le marché visé, un budget réaliste et l'horizon de sortie sont posés avant d'engager quoi que ce soit.

Le questionnaire de candidature commence par votre budget de départ, parce que c'est lui qui décide du marché. Enzo revient vers vous sous 48 heures avec un premier cadrage écrit.

Ce que vous recevez :

• Une trajectoire chiffrée, écrite.
• Une réponse franche si votre projet n'entre pas encore dans notre cadre.
• Aucun engagement, aucun versement à cette étape.

Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article et sur la page méthode.

Étape 02

Votre société américaine, à votre nom

Le bien n'est jamais détenu par nous. Une société de droit américain, une LLC, est créée pour vous, et vous en détenez la totalité des parts. Nous obtenons son identifiant fiscal d'entreprise, l'EIN, sans numéro de sécurité sociale américain, puis votre identifiant fiscal personnel, l'ITIN.

Tout se fait en français, avec un fiscaliste franco-américain accrédité auprès de l'administration fiscale américaine, qui cadre la convention fiscale entre les deux pays. Vous n'avez rien à comprendre au système américain.

Ce que vous recevez :

• Une société enregistrée, avec ses statuts.
• Son EIN, attribué par l'IRS.
• Votre ITIN.
• Le détail de ce cadre, document par document, dans notre article sur le cadre légal.

Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article et sur la page méthode.

Étape 03

Acquisition : le bien vous est présenté avant tout achat

Avec nos partenaires américains, nous cherchons les biens qui correspondent à votre profil, menons la négociation et conduisons l'étude de risque et de potentiel : comparables du quartier, chiffrage des travaux, scénarios de sortie.

Le travail le plus important n'est pas visible, parce qu'il consiste à écarter des dossiers. La sélection se fait au bloc, pas au code postal : deux rues parallèles peuvent avoir des trajectoires opposées. Vous ne voyez que ce qui a passé ce filtre.

Ce que vous recevez :

• Un dossier d'opération complet, à valider par vous.
• Les comparables, le chiffrage des travaux et les scénarios de sortie.
• La décision d'acheter, ou non : elle est à vous.

Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article et sur la page méthode.

Étape 04

Compte bancaire et financement

Sans compte bancaire américain, la société ne peut ni recevoir de fonds, ni payer des artisans, ni encaisser le produit d'une vente. Nous ouvrons le compte au nom de la société, une fois celle-ci immatriculée et son EIN obtenu.

Puis vient le montage du financement avec notre courtière, quand le marché le permet : acquisition, enveloppe de travaux et portage jusqu'à la sortie. Chaque poste est chiffré avant l'engagement. À Baltimore, par exemple, le financement bancaire n'est pas disponible et l'acquisition se fait comptant.

Ce que vous recevez :

• Un compte bancaire ouvert au nom de votre société.
• Un plan de financement arrêté, poste par poste.
• Le contrat, signé avant tout versement.

Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article et sur la page méthode.

Étape 05

Travaux et revente, suivis depuis la France

Notre équipe et nos partenaires locaux pilotent le chantier : artisans, calendrier, contrôle des postes. Luidgi Seron tient le calendrier et la relation avec les artisans, et les factures sont vérifiées avant paiement. Ce sont les mêmes personnes d'un dossier à l'autre : un artisan qui sait qu'il aura d'autres chantiers ne disparaît pas avec un acompte.

Vous suivez l'avancement depuis la France, jusqu'à la mise en vente ou en location et la clôture de l'opération. Si un poste dérape, vous le savez au moment où ça arrive, pas à la fin.

Ce que vous recevez :

• Des visites filmées du bien, avant et pendant les travaux.
• Les factures des artisans, vérifiées avant paiement.
• Les points d'étape, en français, par les canaux que vous utilisez déjà.
• La sortie exécutée : mise en vente ou en location, selon la stratégie arrêtée au départ.

Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article et sur la page méthode.

Vos décisions

Ce que vous décidez, à chaque étape

Le parcours est le nôtre, la décision reste la vôtre. Vous décidez d'entrer après l'audit. Vous validez, ou non, le dossier d'opération avant tout achat. Vous signez le contrat avant tout versement. Vous arbitrez les décisions à prendre pendant le chantier, présentées avec leurs conséquences.

L'accompagnement est encadré par un contrat écrit qui définit précisément les engagements de chaque partie. Les conditions détaillées sont présentées et discutées lors du diagnostic. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs et aucun rendement n'est garanti.

Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article et sur la page méthode.