Article 56 du 16 octobre 2026 12 min de lecture

Le DPE français et les normes énergétiques américaines : ce qui bloque une location, ce qui pèse sur les travaux

Un propriétaire français sait ce qu'une lettre G lui coûte depuis le 1er janvier 2025 : un logement qu'il ne peut plus louer. Beaucoup imaginent qu'aux États-Unis la question n'existe pas. Elle existe, mais elle se pose ailleurs : au moment des travaux, dans le code de construction de l'État, et non au moment de la mise en location.

Sources : service-public.gouv.fr, fiche sur le diagnostic de performance énergétique, vérifiée le 1er janvier 2026 ; ministère américain de l'énergie, programme des codes énergétiques du bâtiment, fiches par État, lues le 8 octobre 2026.

En France, le diagnostic de performance énergétique classe chaque logement de A à G, vaut dix ans, et interdit de louer un G depuis 2025, un F en 2028, un E en 2034. Aux États-Unis, aucune source officielle lue ne décrit un diagnostic national : les codes énergétiques de construction s'adoptent État par État et s'appliquent au neuf et aux parties rénovées d'un bien existant.

La question

Y a-t-il un DPE aux États-Unis, et que bloque-t-il

Depuis 2025, un bailleur français regarde la lettre de son logement avant de regarder son loyer. La question qui suit est naturelle : en achetant aux États-Unis, échappe-t-on à cette contrainte, ou retrouve-t-on la même sous un autre nom ?

La réponse tient en deux moitiés. Il n'existe pas, dans les sources officielles lues, de diagnostic national qui classe un logement américain et conditionne sa location. Mais les codes énergétiques de construction s'adoptent État par État, et les quatre fiches lues en portent un, qui s'applique aux ajouts, transformations et réparations d'un bien existant. La contrainte est déplacée, pas supprimée.

Le DPE

En France, une lettre qui vaut dix ans et qui décide de la location

Le diagnostic de performance énergétique concerne tous les logements, à la vente comme à la location, et l'annonce de location doit porter ses lettres. Il classe le bien de A à G sur deux étiquettes, l'énergie et le climat, vaut dix ans, et il est pleinement opposable depuis le 1er juillet 2021. Son prix n'est pas réglementé.

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué. Les F suivront en 2028, les E en 2034. Au-delà de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an, la location était déjà interdite depuis le 1er janvier 2023. Le calendrier français est détaillé dans l'article sur la France en 2026.

La lettre pèse aussi sur le loyer : pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être révisé ni majoré. Et le locataire d'un logement non décent peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut réduire ou suspendre le loyer.

Sources : service-public.gouv.fr, fiche sur le DPE (vérifiée le 1er janvier 2026), fiche sur le logement décent (vérifiée le 21 mars 2025) et fiche sur la révision du loyer (vérifiée le 8 août 2025) ; ministère de la transition écologique, page sur le DPE, mise à jour le 19 décembre 2025.

À la vente

L'audit énergétique du vendeur, et ce qui change en 2027

À la vente d'une maison ou d'un immeuble détenu par un seul propriétaire, le vendeur doit joindre un audit énergétique, à ses frais : pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023, pour la classe E depuis le 1er janvier 2025, pour la classe D à partir du 1er janvier 2034. L'audit vaut cinq ans.

La méthode bouge aussi. Depuis le 1er juillet 2024, les seuils sont adaptés aux logements de 40 m² ou moins. En 2026, le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 ; un arrêté du 19 août 2026 le porte à 1,7 au 1er janvier 2027, pour les seuls logements chauffés à l'électricité.

À la même date, un arrêté du 11 juin 2026 adapte le DPE à la directive européenne de 2024 sur la performance des bâtiments. Un propriétaire qui compare deux diagnostics à trois ans d'écart compare donc deux méthodes ; la lettre d'un bien n'est pas une constante.

Sources : ministère de la transition écologique, page sur l'audit énergétique réglementaire, mise à jour le 3 octobre 2024 ; service-public.gouv.fr, fiche sur l'audit énergétique, vérifiée le 14 septembre 2026 ; arrêtés du 13 août 2025, du 11 juin 2026 et du 19 août 2026, Journal officiel.

Les codes

Aux États-Unis, un code énergétique par État, appliqué aux travaux

Les fiches lues ne renvoient à aucun code national : un code modèle, l'International Energy Conservation Code, s'adopte et s'amende État par État. En résidentiel, la Floride applique l'édition 2021 depuis le 31 décembre 2023 ; le Michigan, l'édition 2015 depuis 2016 ; l'Ohio, l'édition 2018 depuis 2019 ; Washington DC, l'édition 2015 amendée depuis le 29 mai 2020.

Rien, dans les chapitres lus, ne classe un logement ni n'en conditionne la location. Le code s'applique au neuf et, pour l'existant, aux ajouts, transformations et réparations : le chapitre floridien sur les bâtiments existants dispense les parties non modifiées. Une fenêtre changée respecte le code ; le mur d'à côté, non.

En Floride, la loi oblige la commission du bâtiment à garder, à chaque mise à jour fondée sur le code modèle, les niveaux d'efficacité du code énergétique floridien.
Au Michigan, le code résidentiel en vigueur reste fondé sur l'édition 2015 du code modèle, deux éditions derrière la Floride.
À Washington DC, les codes de construction de 2017, en vigueur depuis le 29 mai 2020, reposent sur la famille de codes modèles de 2015.
Les permis qu'un chantier exige, à Detroit comme à Washington, sont décrits dans l'article sur les travaux de rénovation, lié en fin d'article.

Sources : ministère américain de l'énergie, programme des codes énergétiques du bâtiment, fiches Floride, Michigan, Ohio et Washington DC, lues le 8 octobre 2026 ; commission floridienne du bâtiment, 8e édition du code (2023) ; statuts de Floride, édition 2026, article 553.73 ; code floridien de conservation de l'énergie, chapitre sur les bâtiments existants.

Les grands immeubles

Là où les villes imposent une performance : à partir de 25 000 pieds carrés

Les règles de performance qui ressemblent le plus au DPE visent les grands immeubles. À Washington DC, elles s'appliquent aux immeubles privés d'au moins 50 000 pieds carrés depuis 2021, 25 000 à partir du 1er janvier 2028 et 10 000 à partir du 1er janvier 2034, par cycles de cinq ans. Une maison individuelle n'y entre pas.

À New York, la Local Law 97 vise les immeubles de plus de 25 000 pieds carrés, avec des limites d'émissions depuis 2024, durcies en 2030, et un premier rapport dû au 1er mai 2025. Ces lois pèsent sur les copropriétés et les immeubles de rapport, pas sur une maison achetée pour être rénovée et revendue.

La divulgation existe, mais de façon éparse : la base de l'ACEEE compte une poignée d'États, dont l'Alaska, Hawaï, New York et l'Oregon ; Portland exige un score avant la mise en vente publique d'une maison. Rien au Michigan ; en Floride, une brochure sur une notation facultative ; à Washington DC, les grands immeubles seuls.

Sources : code du District de Columbia, article 8-1772.21, tel qu'amendé par la loi 25-307 du 21 mars 2025 ; ville de New York, page du département des bâtiments sur la Local Law 97, liste des immeubles couverts datée de mars 2026 ; ACEEE, base des politiques de divulgation énergétique des États, entrées revues entre juillet 2017 et juin 2022 ; code de la ville de Portland, article 17.108.040.

Les aides

Un score volontaire, et des crédits d'impôt qui n'allaient pas au bailleur

Le ministère américain de l'énergie propose un Home Energy Score : une note de 1 à 10, posée par un évaluateur formé, qu'aucun texte fédéral lu n'impose et que Portland exige. ENERGY STAR, le label de l'EPA, l'autorité fédérale de l'environnement, est un programme volontaire : le gouvernement fixe des spécifications, et qui les respecte peut afficher le logo.

Les crédits d'impôt fédéraux pour la rénovation énergétique, 25C, et pour les énergies propres, 25D, ne concernaient que le logement occupé : l'IRS écrit qu'un bailleur qui n'y vit pas ne peut pas les réclamer. La loi du 4 juillet 2025 y met fin pour tout bien mis en service, ou toute dépense faite, après le 31 décembre 2025.

Reste la physique. Chauffage et climatisation font 52 % de la consommation d'énergie d'un foyer américain en 2020, selon l'EIA, et 51 % des foyers se chauffent au gaz naturel. Ce que coûte un bien à chauffer pendant les mois de portage est traité dans l'article sur le coût de possession.

Sources : ministère américain de l'énergie, pages sur le Home Energy Score, 22 août 2022 et 5 septembre 2024 ; EPA, l'autorité fédérale de l'environnement, pages ENERGY STAR, lues le 8 octobre 2026 ; IRS, pages sur les crédits 25C et 25D, mises à jour le 28 avril et le 4 juillet 2026, et fiche FS-2025-05 du 21 août 2025 ; EIA, page sur l'énergie dans les logements, 18 décembre 2023, et données 2020 par État sur le chauffage, mars 2023.

Trois questions

Trois questions à poser avant un chantier aux États-Unis

Le code énergétique ne se découvre pas au moment où l'inspecteur refuse une fenêtre. Trois réponses, obtenues avant le devis, disent ce que le chantier devra respecter et ce qu'il peut laisser en l'état.

Quelle édition du code énergétique s'applique à ce chantier, et depuis quand ?

La question s'adresse à l'entrepreneur licencié de l'État. Une bonne réponse nomme l'édition du code modèle adoptée par l'État, sa date d'entrée en vigueur et les amendements locaux, et dit quelles parties du chantier y sont soumises. Une réponse « on fait comme d'habitude » n'en est pas une : la fiche du ministère de l'énergie donne l'édition en vigueur.

Quels postes du devis sont soumis au code, et lesquels ne le sont pas ?

La question s'adresse à l'entrepreneur, devis en main. Une bonne réponse sépare les ajouts, transformations et réparations soumis à permis, qui doivent respecter le code, des parties non touchées, qui n'ont pas à être mises à niveau. Elle dit aussi quelle inspection validera chaque poste, et à quelle étape du paiement.

La ville impose-t-elle une divulgation ou un score à la revente ?

La question s'adresse au partenaire local ou à l'agent qui vendra le bien. Une bonne réponse cite le texte de la ville ou de l'État, ou dit qu'il n'y en a pas pour une maison : la base de l'ACEEE lue en octobre 2026 ne relève rien au Michigan, une brochure sur une notation facultative en Floride, et les grands immeubles seuls à Washington DC. Aucune règle propre à Detroit ou à Miami n'a été lue. Un score exigé avant la mise en vente, comme à Portland, se prévoit dans le calendrier.

Sources : ministère américain de l'énergie, fiches par État des codes énergétiques, lues le 8 octobre 2026 ; code floridien de conservation de l'énergie, chapitre sur les bâtiments existants.

Notre réponse

Nous rénovons sous permis, nous ne classons pas les logements

Nos opérations publiées sont des achats-reventes de biens vides, rénovés sous permis dans l'État du bien. Le code énergétique s'y applique aux postes transformés, et l'inspection de la ville les valide avant le dernier paiement, comme le décrit l'article sur les travaux de rénovation. Aucune lettre n'est attribuée au bien, parce qu'aucune règle lue ne l'exige.

Un propriétaire qui quitte la France pour échapper au calendrier du DPE ne trouve pas aux États-Unis un marché sans règle énergétique. Il trouve une règle appliquée au chantier plutôt qu'à la location, différente d'un État à l'autre, à lire avant de signer. La décence du logement loué est traitée dans l'article sur le propriétaire et le locataire.

IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire en opérations de banque, ni un agent immobilier au sens de la réglementation française. Nous ne réalisons aucun diagnostic. Le programme de travaux d'une opération est une question de l'audit.

Source : méthode d'IMMO US, décrite sur la page méthode ; catalogue des opérations et statuts des chiffres.

Questions fréquentes

Ce qu'on nous demande sur ce sujet

Un logement classé G peut-il encore être loué en France en 2026 ?

Il ne le peut plus. Depuis le 1er janvier 2025, un logement dont le diagnostic de performance énergétique est classé G ne remplit plus le critère de décence énergétique, selon service-public. Au-delà de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an, la location était déjà interdite depuis le 1er janvier 2023. Le locataire en place peut saisir le juge des contentieux de la protection.

Quand les logements classés F puis E seront-ils interdits à la location ?

Les logements classés F à partir de 2028, les logements classés E à partir de 2034, selon la fiche de service-public vérifiée le 1er janvier 2026. Le calendrier vaut pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à ces dates. En outre-mer, le palier des classes A à E s'applique à partir de 2028.

Le loyer d'un logement classé F ou G peut-il encore être augmenté ?

Il ne le peut pas, pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en Guadeloupe, Guyane, Martinique, à La Réunion et à Mayotte. Le gel vaut pour la révision annuelle, la majoration pour travaux et la contribution au partage des économies d'énergie, selon service-public.

Combien de temps un diagnostic de performance énergétique reste-t-il valable ?

Dix ans. Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne valent toutefois plus depuis le 1er janvier 2025, parce que la méthode a changé au 1er juillet 2021, date à laquelle le diagnostic est devenu pleinement opposable. Un diagnostic fait depuis cette date garde ses dix ans. Son prix n'est pas réglementé.

Qu'est-ce qui change dans le DPE au 1er janvier 2027 ?

Deux arrêtés entrent en vigueur. Celui du 19 août 2026 abaisse le coefficient de conversion de l'électricité de 1,9 à 1,7, après le passage de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 : le calcul change pour un logement chauffé à l'électricité. Celui du 11 juin 2026 adapte le diagnostic à la directive européenne de 2024 sur la performance énergétique des bâtiments.

Existe-t-il un équivalent du DPE aux États-Unis ?

Pas de diagnostic national dans les sources officielles lues en octobre 2026. Quelques États exigent une divulgation des consommations à la vente ou à la location, comme l'Alaska, Hawaï, New York ou l'Oregon, et Portland impose un score énergétique avant la mise en vente publique d'une maison. Le Home Energy Score du ministère de l'énergie, noté de 1 à 10, n'est exigé, dans les sources lues, que par un texte local comme celui de Portland.

Quel code énergétique s'applique à une rénovation en Floride ?

Le code floridien de conservation de l'énergie, 8e édition, fondé sur l'International Energy Conservation Code de 2021 avec des amendements d'État, en vigueur depuis le 31 décembre 2023 et obligatoire dans tout l'État. La loi oblige la commission du bâtiment à garder les niveaux d'efficacité du code énergétique floridien à chaque mise à jour. Il s'applique au neuf et aux ajouts, transformations et réparations d'un bien existant.

Le code énergétique américain oblige-t-il à isoler toute une maison rénovée ?

Le chapitre sur les bâtiments existants du code floridien dit le contraire : les ajouts, transformations et réparations doivent respecter le code, mais les parties du bâtiment qui ne sont pas modifiées n'ont pas à être mises à niveau. Une fenêtre remplacée doit répondre au code, le mur non touché à côté d'elle, non. L'inspection de la ville porte sur les postes du permis.

Que sont les normes de performance des bâtiments de Washington DC ?

Un programme du code du District, à l'article 8-1772.21, qui impose des standards de performance énergétique aux immeubles privés d'au moins 50 000 pieds carrés depuis le 1er janvier 2021, 25 000 à partir du 1er janvier 2028 et 10 000 à partir du 1er janvier 2034, par cycles de cinq ans, six pour le premier. Une maison individuelle ou mitoyenne n'atteint pas ces seuils.

Qu'est-ce que le Home Energy Score du ministère américain de l'énergie ?

Une note de 1 à 10 attribuée à un logement, 10 pour les plus efficaces, posée par un évaluateur formé par le ministère, dans le cadre d'un audit, d'une inspection ou seule. Le ministère le présente comme une information comparable pour les propriétaires, acheteurs et locataires. Dans les sources lues, seul un texte local l'exige, comme celui de Portland avant une mise en vente.

Un bailleur américain peut-il obtenir le crédit d'impôt fédéral pour une pompe à chaleur ?

Il ne le pouvait déjà pas : l'IRS écrit que le crédit pour l'amélioration énergétique du logement, dit 25C, ne peut pas être réclamé par un bailleur ou un propriétaire qui n'habite pas le bien. Et la loi du 4 juillet 2025 y met fin pour tout équipement mis en service après le 31 décembre 2025, selon la fiche de l'IRS du 21 août 2025.

Comment se chauffent les logements américains ?

Au gaz naturel pour 51 % des foyers et à l'électricité pour 34 % en 2020, selon l'enquête de l'EIA sur la consommation résidentielle, le propane et le fioul faisant 4 % chacun. Chauffage et climatisation représentent ensemble 52 % de la consommation annuelle d'énergie d'un foyer, selon la même source. Le poste pèse donc sur les mois de portage d'un bien vide.

Vous hésitez entre rénover en France et acheter aux États-Unis ? Dites-le à l'audit : la règle énergétique qui s'applique à un chantier se lit avant l'achat, dans le code de l'État.

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