FIRPTA : la retenue de 15 % que l'acheteur prélève à la revente quand le vendeur est étranger

La règle

15 % du prix de vente, retenus par l'acheteur avant que vous ne touchiez un dollar

FIRPTA est une loi fédérale de 1980 sur l'investissement étranger dans l'immobilier américain. Elle ne crée pas un impôt à part : elle en garantit le paiement. Quand un non-résident vend un bien américain, l'acheteur devient collecteur pour le fisc : il retient 15 % du montant réalisé, en pratique le prix de vente, et le verse à l'IRS.

Le prix, pas le gain. Sur une revente à 250 000 $, la retenue est de 37 500 $, que l'opération ait rapporté beaucoup, peu ou rien. L'acheteur, ou la société de titre pour lui, dépose les formulaires 8288 et 8288-A sous vingt jours. S'il ne retient pas, c'est lui qui doit la somme.

Le taux était de 10 % jusqu'au 17 février 2016 ; une loi de décembre 2015 l'a porté à 15 %. Il s'applique à toute revente par une personne étrangère, et une société américaine à associé unique détenue par un Français est traitée, pour cette retenue, comme son associé : c'est vous, le vendeur étranger.

Sources : IRS, « FIRPTA withholding », questions-réponses, consulté le 13 septembre 2026 ; IRS, instructions du formulaire 8288, révision de janvier 2026 ; code fédéral, article 1445 ; PATH Act du 18 décembre 2015 pour le passage de 10 à 15 %.

Les exceptions

10 % ou 0 % : quand l'acheteur va habiter la maison

Le taux dépend de l'acheteur, pas de vous. Si l'acheteur est une personne physique qui va habiter le bien, au moins la moitié des jours d'occupation des deux premières années, le taux tombe à 10 % pour un prix de 1 million de dollars ou moins, et à 0 % pour un prix de 300 000 $ ou moins.

Pour un flip, c'est décisif. Une maison rénovée à Detroit se vend souvent à une famille qui va l'habiter, sous 300 000 $ : aucune retenue. Une maison à Washington DC vendue à un occupant entre 300 000 et 1 million : 10 %. Un bien revendu à un investisseur, quel que soit le prix : 15 %.

L'exception ne se devine pas, elle se constate à la signature : l'acheteur déclare son intention d'habiter, et la société de titre applique le taux. On sait donc dans quelle case tombe la revente le jour où l'offre est acceptée, pas avant.

Source : IRS, instructions du formulaire 8288, révision de janvier 2026, exceptions pour résidence de l'acheteur.

Ce que c'est vraiment

Un acompte, pas un impôt

La somme retenue n'est pas perdue. C'est un acompte sur l'impôt que vous devrez sur le gain de la revente. L'impôt réel se calcule ensuite, sur la déclaration américaine de l'année de la vente, avec la copie tamponnée du formulaire 8288-A en justificatif : l'IRS rembourse l'excédent.

Sur une revente à 250 000 $ avec un gain de 40 000 $, la retenue est de 37 500 $ et l'impôt fédéral de quelques milliers de dollars : l'essentiel revient, mais des mois plus tard. La déclaration d'un non-résident se dépose jusqu'au 15 juin de l'année suivante, et le remboursement suit son traitement.

Pour être remboursé, il faut un identifiant fiscal personnel, l'ITIN. Sans lui, pas de déclaration, donc pas de remboursement. C'est la raison pour laquelle l'ITIN se demande au début du dossier, avec la société, et pas le jour où l'on découvre la retenue.

Sources : IRS, instructions du formulaire 8288, janvier 2026 (copie B du 8288-A jointe à la déclaration 1040-NR) ; code fédéral, article 6072(c), date limite du 15 juin pour un non-résident.

Le certificat

Réduire la retenue avant la signature, avec le formulaire 8288-B

Il existe une voie pour ne pas immobiliser 15 % du prix pendant des mois : demander à l'IRS, avant la signature, un certificat de retenue réduite. Le formulaire 8288-B présente le prix, le coût d'acquisition, les travaux, le gain attendu et l'impôt qui en découle. Si l'IRS l'accepte, l'acheteur ne retient que l'impôt réel.

L'IRS répond normalement sous quatre-vingt-dix jours après un dossier complet. Entre-temps, la société de titre garde la retenue en séquestre jusqu'à la réponse, et le vendeur touche le reste. Sans ITIN, la demande d'ITIN se joint au 8288-B : l'IRS la traite alors en dix jours au lieu de sept semaines.

Ce certificat se prépare quand la mise en vente commence, pas quand l'offre arrive. C'est le fiscaliste du dossier qui le monte, avec les pièces de l'opération : acte d'achat, factures de travaux, frais. Un flip bien documenté est un dossier facile ; un flip sans factures est un dossier qui attend.

Sources : IRS, « FIRPTA withholding », réponses 13 et suivantes, délai normal de 90 jours et traitement de l'ITIN en 10 jours avec le 8288-B ; Revenue Procedure 2000-35.

L'impôt lui-même

Ce que le fisc fédéral et l'État prennent sur le gain d'un flip

Une fois la retenue réglée, reste l'impôt. Le gain d'une revente à moins d'un an est un revenu ordinaire pour le fisc fédéral, imposé au barème progressif de 2026, de 10 à 37 % par tranches, après déduction du coût d'achat, des travaux et des frais. Ce n'est pas le taux réduit des détentions longues.

L'État s'ajoute. Le Michigan applique un taux unique de 4,25 %. Le District de Columbia, un barème progressif qui monte à 10,75 %. La Floride n'a pas d'impôt sur le revenu. Trois villes, trois traitements, et c'est le fiscaliste qui chiffre le net de chaque opération, pas cet article.

Puis la France. La convention fiscale du 31 août 1994 donne aux États-Unis le droit d'imposer le gain d'un bien situé chez eux, et évite la double imposition par un crédit d'impôt égal à l'impôt français. Le gain se déclare donc aussi en France, sans y être imposé deux fois. La déclaration, elle, n'est pas facultative.

Sources : IRS, barème fédéral 2026 de l'impôt sur le revenu ; Michigan Department of Treasury, taux 2026 ; District of Columbia, Office of Tax and Revenue, barème 2026 ; convention entre la France et les États-Unis du 31 août 1994, articles 13 et 24.

La chaîne

Qui fait quoi, et à quel moment

Cette retenue ne se subit pas, elle se prépare. Dans l'ordre du calendrier d'une opération, six gestes, et chacun a son responsable.

• Au montage de la société, la demande d'ITIN, avec le fiscaliste.
• Tout au long du chantier, les factures de travaux et de frais, classées, parce qu'elles feront le gain déclaré.
• À la mise en vente, le formulaire 8288-B, monté par le fiscaliste, pour ne retenir que l'impôt réel.
• À l'offre acceptée, la case de l'acheteur : occupant ou investisseur, prix sous ou au-dessus des seuils.
• À la signature, la société de titre retient au taux qui s'applique et dépose les formulaires 8288 et 8288-A sous vingt jours.
• L'année suivante, la déclaration américaine avec la copie tamponnée, puis la déclaration française avec son crédit d'impôt.

Source : enchaînement décrit d'après les textes de l'IRS cités plus haut et l'organisation des opérations d'IMMO US.