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Ce qu'est une LLC, expliqué par Enzo
La société américaine qui porte le bien, ce qu'elle change pour un investisseur étranger, et comment elle se crée depuis la France.
Source : chaîne d'Enzo, août 2025.
Lecture rapide
Un investisseur français achète aux États-Unis via une société américaine, le plus souvent une LLC, dont il détient la totalité des parts. Cette société obtient un numéro fiscal EIN sans que son associé dispose d'un numéro de sécurité sociale américain. L'investisseur demande en parallèle un ITIN, son propre numéro fiscal de non-résident. Le bien appartient à la société, jamais à l'accompagnateur.
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+ de 400 k€ ? En parler maintenant avec Enzo sur WhatsApp Vérifier que nous existonsLe cadre légal pour investir aux États-Unis depuis la France : société, fiscalité, contrat, garanties
Le bien n'est jamais détenu par IMMO US. Il appartient à une société américaine (LLC) créée au nom de l'investisseur, qui en détient toutes les parts, et l'opération se déroule intégralement sous droit des États-Unis. Voici ce que cela implique, document par document.
Un investisseur français achète aux États-Unis via une société américaine, le plus souvent une LLC, dont il détient la totalité des parts. Cette société obtient un numéro fiscal EIN sans que son associé dispose d'un numéro de sécurité sociale américain. L'investisseur demande en parallèle un ITIN, son propre numéro fiscal de non-résident. Le bien appartient à la société, jamais à l'accompagnateur.
C'est le mur sur lequel butent la plupart des investisseurs français qui tentent l'aventure seuls. Non parce que les démarches sont impossibles, mais parce qu'elles s'enchaînent : une erreur en amont bloque tout ce qui suit, et on ne s'en aperçoit que des semaines plus tard.
Voici la chaîne complète, dans l'ordre où elle se déroule.
La société
Une société américaine à votre nom
La LLC · ce que c'est
La LLC · l'amende de 25 000 $Faites défiler ou touchez une vidéo · sur la chaîne d'Enzo
Le bien n'est pas acheté en votre nom propre. Une société de droit américain, une LLC, est créée pour vous, et vous en détenez les parts. Vous en êtes le seul propriétaire, du premier au dernier jour.
C'est cette société qui porte le bien, ouvre le compte bancaire et signe les contrats de travaux. Elle n'est pas un intermédiaire entre vous et votre investissement : elle est votre investissement, sous une forme juridique américaine.
Nous ne détenons aucune part de cette société, à aucun moment.
Nous ne détenons aucune part de cette société, à aucun moment.
Une LLC mal montée ou mal tenue coûte cher.
Une LLC mal montée ou mal tenue coûte cher. L'IRS prévoit une pénalité de 25 000 $ pour une société détenue par un étranger qui ne dépose pas sa déclaration d'information annuelle, le formulaire 5472.
C'est ce qu'Enzo explique dans ce Short, et c'est pour cela que…
C'est ce qu'Enzo explique dans ce Short, et c'est pour cela que la création et la tenue de la société font partie de l'accompagnement, avec un fiscaliste franco-américain accrédité auprès de l'IRS.
Source : droit américain des sociétés (LLC) · IRS, formulaire 5472 ; Short d'Enzo sur la pénalité de 25 000 $ liée à la LLC, publié sur sa chaîne.
L'EIN
L'identifiant fiscal d'entreprise, sans numéro de sécurité sociale américain
Une société américaine a besoin d'un identifiant fiscal, l'EIN. La procédure standard suppose que le demandeur dispose d'un numéro de sécurité sociale américain, le SSN. Un résident français n'en a pas.
Il existe une voie pour les demandeurs étrangers, et c'est celle que nous empruntons. Elle est plus lente et plus formaliste, mais elle aboutit. C'est souvent à cette étape que les tentatives individuelles s'arrêtent.
Source : règles de l'IRS (EIN des sociétés).
Le compte
Le compte bancaire américain
Sans compte bancaire américain, la société ne peut ni recevoir de fonds, ni payer des artisans, ni encaisser le produit d'une vente. Or l'ouverture d'un compte pour une société détenue par un non-résident se heurte régulièrement à des refus.
L'ouverture fait partie de l'accompagnement : la demande part une fois la société immatriculée et son EIN obtenu, avec les statuts et l'identité du bénéficiaire réunis.
Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article.
L'ITIN
L'ITIN, votre identifiant fiscal personnel
En tant que personne physique étrangère percevant des revenus de source américaine, vous avez besoin d'un identifiant fiscal individuel, l'ITIN. Il vous permet de déclarer aux États-Unis et de faire jouer la convention fiscale.
Son obtention est également prise en charge.
Source : règles de l'IRS (ITIN des non-résidents).
Le visa
Aucun visa n'est nécessaire
C'est une question qui revient à presque chaque appel, alors la réponse est nette : investir dans l'immobilier aux États-Unis ne requiert aucun visa. Vous n'avez pas besoin de vivre aux États-Unis, ni d'y séjourner, ni d'y avoir un statut particulier. Vous investissez depuis la France, comme propriétaire d'une société américaine.
Source : réglementation fédérale américaine (l'achat immobilier n'exige pas de visa).
La convention
La convention fiscale franco-américaine
Une convention entre la France et les États-Unis organise la répartition de l'imposition et évite qu'un même revenu soit imposé deux fois. C'est le cadre qui rend l'opération lisible fiscalement.
Le traitement concret dépend de votre situation personnelle : votre résidence fiscale, la nature des revenus, la durée de détention, votre foyer. C'est pourquoi il est cadré avec un fiscaliste avant l'acquisition, et non après. Une structure montée sans ce cadrage se corrige mal.
Nous travaillons avec un fiscaliste franco-américain accrédité auprès de l'administration fiscale américaine, et avec un expert-comptable international côté français.
Source : BOI-INT-CVB-USA-10, Bulletin officiel des finances publiques : convention fiscale entre la France et les États-Unis en matière d'impôts sur le revenu et sur la fortune, signée le 31 août 1994.
Les documents et compte bancaire
Les pièces du dossier, une par une
Chaque étape de la chaîne laisse un document. Les voici, dans l'ordre où on les obtient.
Le certificat et les statuts
Le District of Columbia délivre le certificat d'organisation, les statuts déclarent l'objet : Real estate investing. La société existe avant le premier dollar engagé.
Source : registre des sociétés du District of Columbia.
La lettre CP575G de l'IRS
L'administration fiscale américaine attribue le numéro d'entreprise et l'écrit noir sur blanc. C'est cette lettre qui débloque le compte bancaire.
Source : notice CP575G de l'IRS.
Le compte professionnel américain, chez Mercury
Le tableau de bord Mercury, la banque en ligne américaine par laquelle passent le plus souvent nos dossiers : le solde, les entrées et les sorties du mois, chaque virement daté et nommé.
Illustration : compte de démonstration, montants simulés.
La société américaine d'IMMO US
Nos propres statuts, au registre de l'État de Floride, avec le numéro que vous pouvez saisir vous-même : L26000007819.
Source : registre des sociétés de l'État de Floride.
Les documents réels sont caviardés par pixelisation : le tampon, la date et l'objet restent lisibles, la personne non. Cliquez une pièce pour la voir en grand.
Notre rôle
Ce que nous sommes, et ce que nous ne sommes pas
Concrètement, l'accompagnement couvre la chaîne entière, de la stratégie à la sortie : le cadrage de votre trajectoire avec Enzo, la création de la société et de ses identifiants fiscaux, la recherche et la négociation du bien, l'ouverture du compte et le montage du financement, puis le chantier et la revente.
Chaque étape a son livrable écrit, et l'ensemble est encadré par un contrat signé avant tout versement.
Trois personnes portent les dossiers, et vous les identifiez dès le départ
Trois personnes portent les dossiers, et vous les identifiez dès le départ : Enzo, fondateur et stratège franco-américain, qui sélectionne les opérations, négocie et se déplace sur les marchés couverts ; Luidgi Seron, à la coordination et aux opérations, qui pilote les chantiers, le calendrier et la relation avec les artisans ; Maryem Mouchayad, à l'administration et à la structuration, qui crée les sociétés et suit l'EIN, l'ITIN et les comptes bancaires.
Autour d'eux, des intervenants américains identifiés, les mêmes d'un dossier à l'autre
Autour d'eux, des intervenants américains identifiés, les mêmes d'un dossier à l'autre : un partenaire terrain à Detroit, des artisans connus, une courtière pour le financement d'un non-résident, un expert-comptable international pour la fiscalité. Ils sont interviewés sur la chaîne d'Enzo : vous voyez qui parle, et ce qu'il sait faire, avant de travailler avec lui.
IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire…
IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire en opérations de banque, ni un agent immobilier au sens de la réglementation française. L'activité est exercée depuis les États-Unis et porte sur des biens situés aux États-Unis.
Le conseil fiscal et juridique relève de professionnels indépendants, identifiés, avec lesquels…
Le conseil fiscal et juridique relève de professionnels indépendants, identifiés, avec lesquels vous êtes mis en relation.
Côté vérifiable
Côté vérifiable : l'entreprise française est déclarée et consultable publiquement au registre national des entreprises, la société américaine est enregistrée en Floride et consultable au registre de l'État, et une responsabilité civile professionnelle est souscrite. Les numéros figurent sur la page d'accueil, avec les liens vers les registres.
Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article.
Notre réponse
Comment IMMO US sécurise ce cadre, point par point
Tout ce qui précède, nous le prenons en charge, en français. La société américaine est créée au nom de l'investisseur, jamais au nôtre. L'EIN, l'ITIN et le compte bancaire sont obtenus avec un fiscaliste franco-américain accrédité IRS pour la partie fiscale.
Enzo inscrit ses engagements et ses garanties au contrat, signé avant tout versement. Et nos deux structures se vérifient aux registres publics, les liens directs sont en bas de cet article : appliquez-nous le standard que nous vous enseignons.
Vous contractez depuis la France avec une entreprise française, RAMESS VISION, SIREN 922 754 502, consultable au registre national des entreprises ; et la société américaine du fondateur, RAMESS VISION LLC, est immatriculée en Floride sous le numéro L26000007819. Les deux registres sont publics : la structure se vérifie des deux côtés de l'Atlantique.
Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article.
Ces démarches vous arrêtent ? C'est exactement la partie que nous prenons en charge.
Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US
Vérifiez-nous
D'abord, vérifiez que nous existons
Le premier réflexe de cet article vaut aussi pour nous : ne nous croyez pas sur parole. Les deux structures d'Enzo sont inscrites aux registres publics, consultables en direct, sans compte.
La société française au registre national ↗ La LLC américaine au registre de Floride ↗
La fiche française s'ouvre directement. Pour la LLC, la page du registre demande un numéro : saisissez L26000007819.
Le témoignage
Cet investisseur nous a fait confiance
Son point de départ, ce qui l'inquiétait, comment l'opération s'est déroulée. Sans script, sans montage de complaisance.
Candidature
On commence quand ?
Se faire accompagner pour investir aux États-Unis : quatre écrans, cinq minutes. À la fin, soit votre projet entre dans notre cadre et vous accédez à un créneau, soit il est trop tôt et nous vous le disons franchement.
Faire étudier mon opérationEnzo revient vers vous sous 48 heures avec un premier cadrage écrit.