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Sur l'opération de Washington DC, dont la vente est engagée, la marge nette visée est de 71 175 dollars pour un ticket d'entrée de 130 000 euros. Detroit demande environ 50 000 euros avec une marge estimée, chiffres prévisionnels. Miami se situe au-dessus de 400 000 euros et reste à l'étude. Chaque montant est publié avec son statut, constaté, estimé ou scénario.
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+ de 400 k€ ? En parler maintenant avec Enzo sur WhatsApp Vérifier que nous existonsCombien rapporte un investissement immobilier aux États-Unis ? Trois opérations, chiffres complets
La plupart des sites annoncent un rendement sans jamais montrer le calcul. Voici trois opérations, avec le prix d'achat, le coût des travaux, les frais, le prix de revente et la marge. Vous pouvez refaire les additions.
Sur l'opération de Washington DC, dont la vente est engagée, la marge nette visée est de 71 175 dollars pour un ticket d'entrée de 130 000 euros. Detroit demande environ 50 000 euros avec une marge estimée, chiffres prévisionnels. Miami se situe au-dessus de 400 000 euros et reste à l'étude. Chaque montant est publié avec son statut, constaté, estimé ou scénario.
Un rendement annoncé sans son calcul ne veut rien dire. On peut afficher n'importe quel pourcentage en oubliant les frais de portage, le coût de sortie ou la durée réelle de l'opération.
Nous publions donc les trois opérations en entier. Une est clôturée, une est en cours, une est à l'étude. Le statut de chacune est indiqué, parce qu'un résultat constaté et une projection ne se lisent pas de la même façon.
Detroit
Detroit : opération en cours, vente engagée
80 000 $Prix d'achat
Achetée sur l'état réel constaté à l'inspection. constaté
130 000 $Coût total engagé
Achat, 45 000 $ de travaux, 5 000 $ de frais et portage. constaté
BientôtRevente
Publié dès réception des chiffres de clôture. chiffre de clôture attendu
BientôtMarge nette
La marge se calcule sur le prix de vente réel. chiffre de clôture attendu
210 à 220 000 $Revente visée
Revente visée en cours, prévisionnel
environ 65 000 $Marge estimée
Marge estimée en cours, prévisionnel
environ 50 %Sur le coût
Sur le coût en cours, prévisionnel
en cours, prévisionnelStatut
Statut
Opération en cours : ce sont des estimations, pas un résultat constaté. Source : dossier de l'opération Detroit (IMMO US).
- Budget minimum d'accès : 50 000 €.
- Prix du bien : 80 000 $, soit environ 69 000 €*.
- Travaux : 45 000 $, environ 39 000 €*.
- Frais et portage : 5 000 $.
- Coût total : 130 000 $, environ 112 000 €.
- Revente visée : 210 à 220 000 $, environ 180 à 190 000 €*.
- Marge estimée : environ 65 000 $, environ 56 000 €, soit environ 50 % du coût total.
- Durée visée : 2 à 3 semaines de travaux, puis revente sous 25 jours.
Ce sont des estimations d'une opération en cours, pas un résultat constaté. La revente n'a pas eu lieu.
Source : dossier de l'opération Detroit (IMMO US), prévisionnel.
Washington
Washington DC : opération en cours, vente engagée
225 000 $Prix d'achat
Maison achetée à Washington DC, quartier Nord-Est, sur comparables des ventes récentes. clôturée · mars 2026
398 825 $Coût total engagé
Achat, rénovation de 100 000 $, frais de clôture, assurance, taxes et portage : la ligne qui compte. constaté
470 000 $Revente
Vendue au terme du chantier, prix de l'acte. constatée
71 175 $Marge nette
Revente moins coût total engagé. Environ 61 000 € au taux de 1 $ = 0,86 € constaté en août 2026. constatée · 17,8 % du coût
470 000 $Revente
Revente clôturée, mars 2026
71 175 $Marge nette
Marge nette clôturée, mars 2026
17,8 %Sur le coût
Sur le coût clôturée, mars 2026
clôturée, mars 2026Statut
Statut
Opération clôturée : les chiffres sont ceux de la clôture, pas d'une projection. Source : dossier de l'opération Washington DC (IMMO US).
- Budget minimum d'accès : 130 000 €.
- Prix du bien : 225 000 $, soit environ 194 000 €*.
- Travaux et frais : 173 825 $, dont 100 000 $ de rénovation, le solde en frais et portage.
- Coût total : 398 825 $, environ 343 000 €.
- Revente : 470 000 $, environ 404 000 €*, constatée en mars 2026.
- Marge nette : 71 175 $, environ 61 000 €, soit 17,8 % du coût total.
Celle-ci est terminée. Les chiffres sont ceux de la clôture, pas d'une projection.
Source : dossier de l'opération Washington DC (IMMO US), clôturé.
Miami
Miami : repositionnement à l'étude, scénario
950 000 $Revente visée
Revente visée scénario à l'étude
environ 73 000 $Plus-value nette visée
Plus-value nette visée scénario à l'étude
environ 15 %Sur le coût
Sur le coût scénario à l'étude
scénario à l'étudeStatut
Statut
Rien n'est engagé : c'est un scénario chiffré à partir d'une annonce réelle, à valider par comparables. Source : scénario d'étude Miami (IMMO US).
- Budget minimum d'accès : 400 000 €.
- Acquisition : 670 000 $, soit environ 576 000 €*.
- Travaux : 130 000 $, soit environ 112 000 €*.
- Frais de vente estimés : environ 62 000 $.
- Coût total avec frais : environ 815 000 $, environ 701 000 €.
- Revente visée : 950 000 $, environ 817 000 €*, tant que la vente n'est pas signée.
- Plus-value nette visée : environ 73 000 $, environ 63 000 €, après frais de vente.
Rien n'est engagé sur cette opération. C'est un scénario chiffré à partir d'une annonce réelle, et les visuels d'après travaux sont des rendus conceptuels, pas des photos.
Source : scénario d'étude Miami (IMMO US), à valider.
La lecture
Comment lire ces trois colonnes
Le point le plus contre-intuitif est là. Detroit dégage la marge la plus forte rapportée au capital engagé, environ 50 %, contre 17,8 % à Washington et environ 15 % dans le scénario Miami.
Autrement dit : un budget plus élevé n'achète pas un meilleur rendement. Il ouvre un marché différent, avec plus de stabilité, des biens de meilleure facture et des opérations plus prévisibles. La marge en valeur absolue augmente, la marge par euro engagé diminue.
Le second point tient au statut de chaque opération.
Dernier point, les devises.
Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article.
Les limites
Ce que ces chiffres ne disent pas
Ils ne disent pas ce que vous obtiendrez. Ce sont trois opérations, sur trois marchés, à trois moments. Un marché immobilier bouge, un chantier peut dériver, une revente peut prendre plus de temps que prévu.
Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs, et aucun rendement n'est garanti. Ce que ces chiffres établissent, c'est que les nôtres sont publiés en entier, coûts compris, avec leur statut. Vous pouvez les vérifier, et surtout les comparer à ceux qu'on vous présente ailleurs.
Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article.
* Montants en dollars convertis au taux de 1 $ = 0,86 €.
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Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US
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Le premier réflexe de cet article vaut aussi pour nous : ne nous croyez pas sur parole. Les deux structures d'Enzo sont inscrites aux registres publics, consultables en direct, sans compte.
La société française au registre national ↗ La LLC américaine au registre de Floride ↗
La fiche française s'ouvre directement. Pour la LLC, la page du registre demande un numéro : saisissez L26000007819.
Le témoignage
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Son point de départ, ce qui l'inquiétait, comment l'opération s'est déroulée. Sans script, sans montage de complaisance.
Candidature
On commence quand ?
Se faire accompagner pour investir aux États-Unis : quatre écrans, cinq minutes. À la fin, soit votre projet entre dans notre cadre et vous accédez à un créneau, soit il est trop tôt et nous vous le disons franchement.
Faire étudier mon opérationEnzo revient vers vous sous 48 heures avec un premier cadrage écrit.