Propriétaire et locataire en France et aux États-Unis : ce que la loi impose, ce que l'usage ajoute

Deux logiques

Une loi pour tout le pays, ou un droit par État

En France, la relation entre bailleur et locataire tient dans un texte national, la loi du 6 juillet 1989, la même à Lille et à Biarritz. Ses règles sont d'ordre public : une clause du bail qui les contredit est réputée non écrite. Le bailleur connaît donc ses obligations avant même de rencontrer son locataire.

Aux États-Unis, le droit de la location relève d'abord de chaque État, et certaines villes y ajoutent leurs propres règles. Le cadre fédéral porte pour l'essentiel sur l'interdiction de discriminer. Ce qu'un bail peut contenir se lit donc État par État, comme le montre l'article sur le bail américain.

La différence de ton vient de là. En France, la loi protège d'abord l'occupant, et le bailleur doit un motif pour reprendre son bien. Aux États-Unis, la relation est plus contractuelle : chacun respecte des délais et des formes écrites, et le juge tranche sur pièces. Aucun des deux systèmes n'est une location sans règles.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 2 et 4 ; Fair Housing Act, 42 U.S. Code § 3601 et suivants.

Le logement habitable

Décence en France, habitabilité aux États-Unis

Le logement loué en France doit être décent. Service-public retient cinq critères : une surface minimale, une performance énergétique minimale, la sécurité et la santé, l'absence de nuisibles, et certains équipements. Pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis 2025, un logement classé G ne remplit plus le critère énergétique, voir l'article sur la France en 2026.

L'équivalent américain s'appelle l'implied warranty of habitability : une garantie d'habitabilité attachée au bail, même quand le contrat n'en dit rien. La cour d'appel fédérale du District de Columbia l'a reconnue pour la première fois en 1970, dans l'arrêt Javins v. First National Realty. La plupart des juridictions américaines la reconnaissent aujourd'hui.

L'article floridien 83.51 impose de respecter les codes de construction, de logement et de santé, ou, à défaut, d'entretenir toiture, murs, fondations et plomberie. Pour une maison individuelle ou un duplex, cela s'aménage par écrit. Sur manquement grave, le locataire peut l'opposer à une expulsion pour impayé, sept jours après un avis écrit annonçant qu'il ne paiera pas le loyer.

Sources : service-public.gouv.fr, fiche sur le logement décent, vérifiée le 21 mars 2025 ; Javins v. First National Realty Corp., 428 F.2d 1071 (D.C. Cir. 1970) ; statuts de Floride, édition 2026, articles 83.51 et 83.60.

Le droit d'entrée

Qui peut entrer dans le logement loué, et avec quel préavis

Le bailleur français n'entre pas chez son locataire sans son accord. Pour des travaux qui lui incombent, il en notifie la nature et la durée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre, et l'accès n'est pas dû le week-end ni les jours fériés. Les visites pour vendre ou relouer se fixent d'un commun accord.

La loi de 1989 pose une limite précise : aucune visite un jour férié, ni plus de deux heures un jour ouvrable, et service-public y ajoute le dimanche. Une clause du bail qui imposerait davantage est réputée non écrite. Le locataire qui subit des abus peut saisir le juge des contentieux de la protection.

La Floride raisonne autrement, à l'article 83.53. Le locataire ne peut pas refuser l'accès sans motif raisonnable, mais le bailleur doit prévenir au moins vingt-quatre heures avant une réparation, et entrer entre 7 h 30 et 20 h. En cas d'urgence, il entre sans préavis. Le même article lui interdit d'user de ce droit pour harceler son locataire.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4, version en vigueur depuis le 21 novembre 2024 ; service-public.gouv.fr, fiche sur le droit de visite du propriétaire, vérifiée le 28 mai 2025 ; statuts de Floride, édition 2026, article 83.53.

Le choix du locataire

Sélectionner sans discriminer, deux méthodes

En France, seule une liste fermée de justificatifs peut être demandée : identité, domicile, situation professionnelle, revenus. Un relevé de compte, un contrat de mariage ou une photographie ne peuvent pas être exigés. L'amende va jusqu'à 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.

Outre-Atlantique, la limite est le Fair Housing Act. Le ministère américain du logement lui reconnaît sept catégories protégées : la race, la couleur, l'origine nationale, la religion, le sexe, la situation familiale et le handicap. Les États en ajoutent ; le refus d'un candidat muni d'une aide au logement est traité dans l'article sur la Section 8.

• Le Michigan protège en plus l'âge, la situation matrimoniale, l'orientation sexuelle et l'identité ou l'expression de genre.
• La loi fédérale exempte un particulier qui loue lui-même une maison individuelle, s'il n'en possède pas plus de trois et ne passe ni par un agent immobilier ni par un professionnel de la location.
• Elle exempte aussi un immeuble de quatre logements au plus dont le propriétaire occupe l'un d'eux.
• Aucune exemption ne couvre une annonce : une annonce qui exprime une préférence fondée sur une catégorie protégée reste interdite.
• En France, la liste des critères interdits est plus longue, de l'âge au lieu de résidence, et la discrimination dans l'accès au logement est punie de trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.

Le screening américain est libre dans sa forme : le bailleur peut consulter un rapport sur le candidat, historique de crédit compris. S'il le refuse, même en partie, sur la foi de ce rapport, la loi fédérale l'oblige à le notifier : nom de l'organisme, droit de contester le rapport et d'en obtenir une copie gratuite demandée sous soixante jours.

Sources : service-public.gouv.fr, fiches sur les justificatifs du futur locataire (vérifiée le 10 avril 2025) et sur la discrimination dans le logement (vérifiée le 12 août 2025) ; ministère américain du logement (HUD), page sur le Fair Housing Act, lue le 1er octobre 2026 ; 42 U.S. Code § 3603(b) et § 3604(c) ; Michigan, MCL 37.2502 ; Federal Trade Commission, guide sur les rapports de crédit à l'usage des bailleurs, juillet 2023.

Les règles françaises

Entrée, sortie, congé, hiver : ce que la France fixe par la loi

Côté français, la loi fixe aussi les moments où la relation se tend : l'entrée, la sortie, la fin du bail, l'hiver. Chacun a sa règle nationale, ses délais et sa sanction. Les voici tels que service-public les décrit à la date de cet article.

• L'état des lieux d'entrée se fait en présence des deux parties et se joint au bail. Le locataire peut le faire compléter dans les dix jours. Sans état des lieux, par négligence des deux parties, il est présumé l'avoir reçu en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire ; si le bailleur a refusé de l'établir, c'est à lui de prouver le bon état initial.
• Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux pour un meublé. Il se rend sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux sinon, et chaque mois de retard entamé ajoute une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges.
• Le congé du bailleur se donne six mois avant l'échéance pour un logement vide, trois pour un meublé, et seulement pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. Un locataire de plus de 65 ans est protégé sous conditions de ressources.
• Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne s'exécute, sauf exceptions : c'est la trêve hivernale.
• L'encadrement des loyers ne vaut que sur certains territoires : Paris depuis juillet 2019, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, deux territoires de Seine-Saint-Denis, l'agglomération de Grenoble et des communes du Pays basque. L'amende atteint 5 000 € pour un particulier.

Côté américain, le dépôt de garantie et le préavis de fin de bail relèvent de chaque État ; ils sont comparés dans l'article sur le bail. La trêve hivernale n'y a pas d'équivalent national, et les délais propres à chaque État figurent dans l'article sur l'expulsion.

Sources : service-public.gouv.fr, fiches sur l'état des lieux d'entrée (vérifiée le 10 mars 2026), le dépôt de garantie (vérifiée le 9 juin 2026), le congé du bailleur (vérifiée le 1er juin 2026), la trêve hivernale (vérifiée le 1er décembre 2025) et l'encadrement des loyers (vérifiée le 1er août 2026) ; Code des procédures civiles d'exécution, articles L412-6 et L412-8.

L'écrit et l'intermédiaire

Aux États-Unis, la relation passe par l'écrit et par un gestionnaire

La relation américaine s'écrit. En Floride, le bailleur doit indiquer par écrit, au plus tard au début de la location, son nom et son adresse, ou ceux de la personne habilitée à recevoir les notifications. Une réclamation sérieuse passe par un avis écrit, qui laisse sept jours au bailleur avant que le locataire puisse résilier ou suspendre le loyer.

Cette personne habilitée est souvent une société de gestion. Elle encaisse, relance, organise les réparations et répond au locataire : pour lui, c'est elle le propriétaire au quotidien. Son coût, son contrat et sa licence sont détaillés dans l'article sur la gestion locative. Certaines villes exigent en plus une licence de location, comme Baltimore.

L'article 83.64 des statuts de Floride interdit au bailleur d'augmenter le loyer ou de réduire les services de façon discriminatoire, ou d'engager une procédure, principalement par représailles contre un locataire de bonne foi qui a signalé une infraction aux autorités ou s'est plaint auprès de lui. Un motif réel prouvé, comme un impayé, met le bailleur hors de cause.

Sources : statuts de Floride, édition 2026, articles 83.50, 83.56, 83.60 et 83.64.

Trois questions

Trois questions à poser avant de confier un locataire

Trois réponses obtenues par écrit avant la mise en location disent comment la relation sera tenue, et par qui. Elles se demandent au gestionnaire pressenti et au juriste de l'État du bien, jamais à un modèle de contrat téléchargé.

Sources : statuts de Floride, édition 2026, articles 83.50 et 83.53 ; 42 U.S. Code § 3604(c) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 4.