Marge nette visée ≈ 71 175 $ · Opération en cours, chiffres prévisionnelsAvant · Prix d'achat 225 000 $Après · Revente visée 470 000 $
Un budget de 130 000 euros oriente vers Washington DC, un marché établi, plus cher et plus stable, où les biens sont de meilleure facture dès l'achat. L'opération, en cours, a coûté 398 825 $ ; la revente visée est de 470 000 $, pour une marge nette visée de ≈ 71 175 $.
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130 000 € engagés depuis la France, c'est le palier du milieu chez IMMO US. C'est aussi celui des trois où l'opération est la plus avancée : le bien est rénové et la vente est engagée. Voici pourquoi ce budget mène à Washington DC, et ce que ce marché fait mieux que les deux autres.
Sources : grille des marchés d'IMMO US et dossier de l'opération Washington DC, détaillés dans cet article.
Un budget de 130 000 euros oriente vers Washington DC, un marché établi, plus cher et plus stable, où les biens sont de meilleure facture dès l'achat. L'opération, en cours, a coûté 398 825 $ ; la revente visée est de 470 000 $, pour une marge nette visée de ≈ 71 175 $.
Le budget décide du marché, et il décide avant tout le reste. À ce palier, ce n'est plus la porte d'entrée la plus basse qui s'ouvre, mais un marché différent, avec d'autres règles.
Ce palier est le deuxième des trois. Voici ce qu'il achète, sur quel marché, et pourquoi ce marché-là.
Le ticket
Ce que 130 000 € ouvrent réellement
Vlog Washington · partie 2
La courtière · le prêtFaites défiler ou touchez une vidéo · sur la chaîne d'Enzo
À partir de 130 000 €, le marché de référence est Washington DC et sa périphérie. C'est un marché plus cher, plus stable, avec des biens de meilleure facture dès l'achat : les quartiers sont établis, la demande locative soutenue, et les opérations moins volatiles.
Ce que ce budget couvre :
- L'apport engagé depuis la France, en euros.
- La création de la société américaine à votre nom, son identifiant fiscal et le compte bancaire.
- L'entrée dans une opération d'achat, rénovation et revente, avec un financement bancaire possible pour compléter l'apport.
Le financement est le point qui distingue ce palier du premier : à Washington, le montage avec notre courtière est possible, là où Baltimore, par exemple, s'achète comptant.
Source : grille des marchés d'IMMO US (tickets d'entrée en euros).
Le bien
Des maisons de meilleure facture, dans des quartiers établis
On n'achète pas ici une ruine à prix cassé. On achète une maison fatiguée dans une rue qui tient, avec des voisins rénovés et une demande d'acheteurs finaux qui ne dépend pas d'un pari sur le quartier.
La rénovation y est plus lourde en valeur absolue, parce que le standing attendu à la revente est plus élevé. C'est ce qui explique un budget travaux de 100 000 $ sur l'opération publiée, contre 45 000 $ à Detroit.
225 000 $Prix d'achat
Maison achetée à Washington DC. constaté
73 825 $Frais de clôture, assurance, taxes et portage
Part du coût total engagé hors achat (225 000 $) et rénovation (100 000 $). constaté
Opération en cours, chiffres prévisionnelsEstimations d'une opération en cours.
398 825 $Coût total engagé
Achat, rénovation de 100 000 $, frais de clôture, assurance, taxes, portage. constaté
470 000 $Revente visée
Prix visé. La vente est engagée mais n'est pas signée. prévisionnel
≈ 71 175 $Marge nette visée
Revente visée moins coût total engagé. Le chiffre définitif sera publié à la signature. prévisionnel
Opération en cours, vente engagée : la revente et la marge sont visées, pas encore signées. Source : dossier de l'opération Washington DC (IMMO US).
Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article.
Les chiffres
L'opération de Washington DC, poste par poste
- Budget minimum d'accès : 130 000 €.
- Prix du bien : 225 000 $, soit environ 194 000 €*.
- Rénovation : 100 000 $. Frais de clôture, assurance, taxes et portage : 73 825 $.
- Coût total : 398 825 $, environ 343 000 €.
- Revente visée : 470 000 $, environ 404 000 €*.
- Marge nette visée : ≈ 71 175 $, environ 61 000 €, pour un coût total de 398 825 $.
Celle-ci est plus avancée : la vente est engagée, mais la revente et la marge restent visées tant qu'elle n'est pas signée.
Source : dossier de l'opération Washington DC (IMMO US), en cours.
La comparaison
Ce que Washington fait mieux que Detroit et Miami
Le chiffre le plus avancé. Detroit porte une revente visée de 210 à 220 000 $ et une marge visée de ≈ 62 000 $, pas encore signées, Miami reste un scénario à l'étude. Ici, la marge de ≈ 71 175 $ est une projection sur une vente déjà engagée, pas une hypothèse de départ.
La marge en valeur absolue. ≈ 71 175 $ visés à Washington, la marge la plus haute parmi nos opérations publiées à ce jour. Mais rapportée au capital engagé, elle reste modeste au regard des 398 825 $ qu'il faut sortir. Un budget plus élevé n'achète pas un meilleur rendement, il ouvre un autre marché.
La stabilité.
Ce que Washington ne fait pas mieux.
Sources : dossiers des trois opérations (IMMO US), statuts indiqués.
Les limites
Ce que ce marché exige de vous
Ce palier immobilise un capital plus lourd sur une seule opération, et un chantier à 100 000 $ ne se pilote pas à distance sans une équipe qui contrôle chaque poste. La qualité attendue à la revente ne pardonne pas les finitions approximatives.
Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs et aucun rendement n'est garanti. Un chiffre visé décrit une hypothèse chiffrée, pas un résultat acquis.
Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article.
L'équipe
Ce que notre équipe et nos partenaires font pour que ça marche
Le travail le plus important n'est pas visible, parce qu'il consiste à écarter des dossiers. Avant qu'un bien vous soit présenté, il a été comparé aux ventes proches et récentes, son budget travaux a été chiffré sur place, et les biens mal situés ont été éliminés. Vous ne voyez que ce qui a passé ce filtre.
Les artisans ne sont pas trouvés sur internet le jour où le chantier commence. À Washington, nous travaillons avec le même entrepreneur général d'un dossier à l'autre, et avec une courtière qui monte le financement d'un non-résident. Un partenaire qui a une réputation locale à défendre ne signe pas une réception de travaux bâclée.
Le chantier est piloté
Si un poste dérape, vous le savez au moment où ça arrive, pas à la fin.
Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article et sur la page équipe.
Notre réponse
Ce que nous prenons en charge à ce palier
La sélection du bien dans un quartier établi, la société américaine à votre nom avec son identifiant fiscal et son compte bancaire, le montage du financement avec notre courtière, le chantier piloté et contrôlé poste par poste, puis la revente. Enzo inscrit ses engagements et ses garanties au contrat, signé avant tout versement.
Vous gardez la décision et l'argent. Le dossier d'opération vous est présenté avant tout achat.
Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article.
Questions fréquentes
Ce qu'on nous demande sur ce sujet
Pourquoi 130 000 € mènent-ils à Washington DC ?
Que coûte l'opération publiée à Washington, poste par poste ?
Pourquoi un budget travaux de 100 000 $ ici et 45 000 $ à Detroit ?
La marge visée est-elle un rendement annuel ?
Pourquoi la marge la plus élevée n'est-elle pas la meilleure opération ?
Que veut dire une revente « visée » sur ce dossier ?
Que recouvrent les 73 825 $ de frais de cette opération ?
Ce palier convient-il à une première opération ?
Vaut-il mieux une opération à Washington ou trois à Detroit ?
La stabilité du marché réduit-elle le risque à zéro ?
Le financement est-il plus facile à obtenir sur ce marché ?
Peut-on transformer cette opération en location si la revente tarde ?
* Montants en dollars convertis au taux de 1 $ = 0,86 €.
Votre capital dépasse ce palier ? Au-dessus de 400 000 €, la Floride s'ouvre : c'est un audit avec Enzo qui vous dira si c'est votre marché.
Réserver un audit avec EnzoEnzo revient vers vous sous 48 heures avec un premier cadrage écrit.
Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US
Vérifiez-nous
D'abord, vérifiez que nous existons
Le premier réflexe de cet article vaut aussi pour nous : ne nous croyez pas sur parole. Les deux structures d'Enzo sont inscrites aux registres publics, consultables en direct, sans compte.
La société française au registre national ↗ La LLC américaine au registre de Floride ↗
La fiche française s'ouvre directement. Pour la LLC, la page du registre demande un numéro : saisissez L26000007819.
Le témoignage
Cet investisseur nous a fait confiance
Son point de départ, ce qui l'inquiétait, comment l'opération s'est déroulée. Sans script, sans montage de complaisance.
Candidature
On commence quand ?
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Faire étudier mon opérationEnzo revient vers vous sous 48 heures avec un premier cadrage écrit.