Article 69 du 29 octobre 2026 13 min de lecture

Le marché locatif américain en 2026 : une demande large et stable, bridée par le coût du logement

On décrit souvent le marché locatif américain comme un marché en tension, porté par une pénurie de logements. Les chiffres de 2026 décrivent plutôt un marché grand et stable : 46,8 millions de ménages locataires, une vacance revenue à sa moyenne de long terme, des loyers qui ralentissent. Ce qui le bride est le coût : en 2024, près de la moitié des locataires dépassaient 30 % de leur revenu pour le loyer et les charges.

Sources : Census Bureau, Housing Vacancy Survey du 2e trimestre 2026, communiqué du 28 juillet 2026, et tableau des taux de vacance locative depuis 1956 (moyenne calculée par nous) ; Bureau of Labor Statistics, indice des prix de septembre 2026, 14 octobre 2026 ; Joint Center for Housing Studies de l'université Harvard, America's Rental Housing 2026, mars 2026, d'après l'American Community Survey 2024 ; lus le 18 octobre 2026.

Le marché locatif américain est grand et stable plutôt qu'en tension : au deuxième trimestre 2026, 46,8 millions de ménages étaient locataires, selon le Census Bureau. La vacance locative, à 7,3 %, avait alors rejoint sa moyenne depuis 1956, notre calcul. Le coût bride la demande : selon l'université Harvard, 22,7 millions de ménages locataires consacraient plus de 30 % de leur revenu au loyer et aux charges en 2024.

La question

La demande locative américaine est-elle aussi forte qu'on le dit

Avant d'acheter un bien pour le louer depuis la France, on veut savoir trois choses : si un locataire se présentera, à quel loyer, et combien de mois le logement restera vide entre deux baux. La réponse dépend de la ville et du bien, mais elle commence par l'état du marché locatif du pays.

L'idée reçue tient en un mot, tension : il manquerait tant de logements que tout bien trouverait preneur. Les chiffres publiés en 2026 sont plus mesurés : les locataires sont nombreux, mais la vacance a rejoint sa moyenne de long terme et les loyers ralentissent. C'est d'abord ce que les locataires peuvent payer qui limite la demande.

Cet article lit les chiffres du Census Bureau, du Bureau of Labor Statistics, du ministère américain du logement (HUD), du Joint Center for Housing Studies de Harvard et de l'Insee. Il décrit un marché sans prédire ni loyer ni vacance, et complète l'article sur les fondamentaux du marché américain.

Sources : Census Bureau, Housing Vacancy Survey du 2e trimestre 2026, communiqué du 28 juillet 2026, et tableau historique 1 (vacance locative depuis 1956) ; Bureau of Labor Statistics, indice des prix à la consommation de septembre 2026, publié le 14 octobre 2026 ; Joint Center for Housing Studies de l'université Harvard, America's Rental Housing 2026, mars 2026 ; lus le 18 octobre 2026.

Les locataires

Un marché grand et stable : 46,8 millions de ménages locataires, une vacance au niveau de sa moyenne

Au deuxième trimestre 2026, le Census Bureau comptait 46,8 millions de ménages locataires, 35,0 % des 133,8 millions de ménages, notre calcul, sans hausse significative sur un an. Ils étaient environ 43,6 millions en 2019 et 46,1 millions en 2025, année mesurée sur onze mois.

En 2025, sur les mêmes onze mois, 63,0 % des ménages de moins de 35 ans étaient locataires, contre 21,4 % des 65 ans et plus, notre calcul. En 2024, le revenu médian des locataires, 53 700 $, était inférieur de 46 % à celui des propriétaires, selon Harvard.

Au deuxième trimestre 2026, la vacance locative était de 7,3 %, au niveau de sa moyenne depuis 1956, notre calcul, comme le détaille l'article sur la mobilité. Elle atteignait 9,1 % dans les immeubles de cinq logements ou plus, le plus haut depuis 2017 à notre lecture du tableau, contre 5,7 % dans les maisons louées.

Les villes-centres avaient la vacance locative la plus forte au deuxième trimestre 2026, 8,0 %, devant les banlieues, 6,9 %, et les zones hors agglomération, 5,8 %.
Les logements vides à louer au même trimestre l'étaient depuis 3,2 mois en médiane : 18,2 % depuis moins d'un mois, 5,2 % depuis deux ans ou plus.
Près de la moitié de ces logements vides, 44,5 %, se trouvaient dans des immeubles de dix logements ou plus, et 26,3 % dans des maisons.
Parmi eux, 16,2 % avaient été construits depuis avril 2020, une part qui atteint 20,4 % dans le Sud.

Sources : Census Bureau, Housing Vacancy Survey, communiqué CB26-116 du 28 juillet 2026 (2e trimestre 2026) et son tableau 9 ; tableaux historiques 1 (vacance locative depuis 1956) et 3 (vacance par taille d'immeuble), 28 juillet 2026, 7 (ménages par statut d'occupation) et 12 (ménages par âge), 24 mars 2026 ; Joint Center for Housing Studies de l'université Harvard, America's Rental Housing 2026, mars 2026, d'après l'American Community Survey 2024 ; lus le 18 octobre 2026 ; parts, moyenne et soustractions calculées par nous.

Loyers et offre

Des loyers qui ralentissent, un pic de livraisons en 2024, une demande bridée par le coût

Les loyers ralentissent. L'indice des prix du Bureau of Labor Statistics, qui suit tous les locataires, renouvellements compris, donnait une hausse de 2,8 % sur un an en septembre 2026, contre 8,8 % au pic de mars 2023, notre calcul. Le loyer médian demandé des logements vides était de 1 531 $ par mois au deuxième trimestre 2026.

En 2024, 608 000 logements collectifs ont été achevés, le plus haut volume depuis 1986, selon Harvard. Le déficit de logements reste une estimation, de 3,7 à 5,5 millions selon la méthode, d'après le service d'études du Congrès, qui note l'absence d'accord général sur l'existence d'une pénurie.

Ce qui bride le marché, c'est le coût. En 2024, selon Harvard, 22,7 millions de ménages locataires consacraient plus de 30 % de leur revenu au loyer et aux charges, un record en nombre. Leur part, 49 %, stable sur un an, dépassait de 3,1 points celle de 2019. Parmi eux, 12,1 millions en consacraient plus de la moitié.

Selon Harvard, d'après RealPage, les loyers demandés des appartements gérés par des professionnels reculaient de 0,6 % sur un an au quatrième trimestre 2025, et leur vacance atteignait 5,2 %, les livraisons dépassant la demande.
En septembre 2026, chiffre provisoire, les achèvements en immeubles de cinq logements ou plus tournaient à 339 000 par an, en rythme annuel corrigé des variations saisonnières, contre 426 000 un an plus tôt. Le Census ne tient pas cet écart pour significatif. Les mises en chantier de ces immeubles reculent, elles : 349 000 contre 471 000, une baisse statistiquement significative.
Les logements collectifs en construction sont passés d'un record de 996 000 en 2023 à 686 000 en 2025, selon Harvard, qui écrivait en mars 2026 que ce ralentissement pourrait aggraver la pénurie.
Dans l'enquête 2024 de la Réserve fédérale citée par Harvard, 39 % seulement des locataires disaient préférer louer, et 68 % des personnes interrogées ne pourraient pas financer un apport.

Sources : Bureau of Labor Statistics, indice des prix à la consommation de septembre 2026, publié le 14 octobre 2026, et série des loyers reprise par la Réserve fédérale de Saint-Louis, mise à jour le 14 octobre 2026 ; Census Bureau, tableau 11A des loyers demandés, 28 juillet 2026 ; Census Bureau et HUD, construction résidentielle de septembre 2026, communiqué CB26-162 du 20 octobre 2026, lu le jour même ; Joint Center for Housing Studies de l'université Harvard, America's Rental Housing 2026, mars 2026, d'après l'American Community Survey 2024, RealPage et l'enquête 2024 de la Réserve fédérale sur la situation financière des ménages ; Congressional Research Service, Insight IN12628, 15 décembre 2025 ; lus le 18 octobre 2026 ; hausses calculées par nous.

En France

En France, une part de locataires du même ordre, des chiffres qui ne se mesurent pas de la même façon

Selon l'Insee, 40,4 % des ménages français étaient locataires au 1er janvier 2026, chiffre provisoire, une part proche de 40 % depuis quarante ans. Aux États-Unis, 35,0 % des ménages louaient au deuxième trimestre 2026, notre calcul. L'ordre de grandeur est voisin, les définitions non : les logés gratuitement comptent à part en France, parmi les locataires aux États-Unis.

La vacance ne se compare pas : les 7,6 % de logements vacants français en 2026 portent sur tout le parc et toutes les causes, location, vente, succession ou vétusté. Les 7,3 % américains portent sur le seul parc locatif. Rapportés à tout le parc américain, les vacants faisaient 10,5 % au deuxième trimestre 2026, résidences saisonnières comprises, notre calcul.

Les loyers ne se comparent pas mieux. L'indice de référence des loyers, qui encadre la révision des baux français, progressait de 1,57 % sur un an au troisième trimestre 2026, selon l'Insee. Aux États-Unis, le loyer se révise à l'échéance, librement sauf dans les rares collectivités qui l'encadrent, comme le détaille l'article sur le bail.

Début 2024, un locataire du parc privé français consacrait en moyenne 25,4 % de ses revenus à son logement, aides au logement déduites, contre 24,0 % dans le parc social, selon l'Insee.
À la même date, 22 % des locataires du parc privé avaient un taux d'effort supérieur à 40 %, contre un ménage sur dix pour l'ensemble des ménages.
Harvard rapporte le loyer et les charges au revenu brut, l'Insee mesure un taux net, aides déduites : les deux se lisent côte à côte, sans écart en points.

Sources : Insee Focus n° 388, parc de logements au 1er janvier 2026, et statut d'occupation des résidences principales, parus le 30 septembre 2026, chiffres provisoires ; Insee, Informations rapides n° 246, indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026, 15 octobre 2026 ; Insee Première n° 2128, 23 septembre 2026, d'après l'enquête Logement 2023-2024 ; Census Bureau, Housing Vacancy Survey du 2e trimestre 2026, 28 juillet 2026 ; Joint Center for Housing Studies de l'université Harvard, America's Rental Housing 2026, mars 2026 ; lus le 18 octobre 2026 ; part américaine calculée par nous.

Trois questions

Trois questions à poser sur le marché locatif d'une ville avant d'y acheter

Les moyennes nationales ne décrivent ni une ville ni un bien. Trois réponses, obtenues avant l'offre, situent le marché locatif visé ; elles se demandent au gestionnaire local pressenti.

Quelle est la vacance locative de la ville, et de quand date le chiffre ?

Une bonne réponse nomme la source, la date et le périmètre. Au deuxième trimestre 2026, le Census donnait 7,7 % de vacance locative pour l'agglomération de Detroit et 6,2 % pour celle de Washington, à 3,1 et 2,2 points près. Le HUD voyait un marché « soft », détendu, dans le comté de Wayne, celui de Detroit, au 1er janvier 2024, « slightly soft » dans le District of Columbia au 1er juillet 2022, sans analyse plus récente.

Quel loyer retenir pour le bien, et d'où vient ce chiffre ?

Une bonne réponse s'appuie sur des baux récents de biens comparables, pas sur des annonces. Le Fair Market Rent du HUD n'est qu'un plafond administratif, au 40e centile des loyers des ménages récemment emménagés, charges comprises. Il est de 1 459 $ pour un deux-chambres dans la zone de Detroit et de 2 438 $ dans celle de Washington, depuis le 1er octobre 2026. Son rôle est expliqué dans l'article sur la Section 8.

Les locataires de la ville peuvent-ils payer le loyer visé ?

Une bonne réponse dit quel revenu le gestionnaire exige d'un candidat. Selon Harvard, en 2024, 48 % des locataires du Michigan et 59 % de ceux de Floride dépassaient 30 % de leur revenu pour le loyer et les charges. Son rapport ne donne pas ce taux en clair pour Detroit ni pour Washington. Les règles de sélection d'un candidat sont dans l'article sur le propriétaire et le locataire.

Sources : Census Bureau, taux de vacance locative des 75 plus grandes agglomérations, 2026 ; HUD, Comprehensive Housing Market Analysis de Detroit-Dearborn-Livonia, au 1er janvier 2024, et du District of Columbia, au 1er juillet 2022 ; HUD, Fair Market Rents de l'exercice 2027, avis publié au Federal Register le 1er septembre 2026, et fichiers des exercices 2026 révisé et 2027 ; Joint Center for Housing Studies de l'université Harvard, America's Rental Housing 2026, mars 2026 ; lus le 18 octobre 2026 ; variations calculées par nous.

Notre réponse

Nous décrivons ce marché sans vendre de revenu locatif

IMMO US accompagne et coordonne des opérations immobilières aux États-Unis pour des investisseurs francophones : achat, rénovation, revente. Nos opérations publiées, des maisons existantes à Detroit et à Washington, plus un scénario chiffré à Miami, se jouent sur le marché de la vente ; aucun chiffre publié n'intègre de revenu locatif.

Pour un investisseur venu de France qui choisirait de louer, ces chiffres disent trois choses : les locataires sont nombreux, la vacance monte dans les immeubles collectifs, et le loyer bute sur ce que les ménages peuvent payer. Ce qui reste d'un loyer chaque mois se calcule comme dans l'article sur le cash-flow.

IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire en opérations de banque, ni un agent immobilier au sens de la réglementation française. Nous n'administrons aucun dossier auprès d'un organisme public américain ; le visa, la fiscalité personnelle et le droit relèvent de professionnels indépendants. Louer ou revendre, le choix se prépare à l'audit.

Source : méthode d'IMMO US, décrite sur la page méthode ; catalogue des opérations et statuts des chiffres.

Questions fréquentes

Ce qu'on nous demande sur ce sujet

La part des ménages américains qui louent leur logement augmente-t-elle ?

Elle bouge peu. Au deuxième trimestre 2026, le Census Bureau comptait 46,8 millions de ménages locataires, soit 35,0 % des 133,8 millions de ménages, notre calcul, et la hausse de 450 000 sur un an n'est pas statistiquement significative. Sur la série annuelle, leur nombre est passé d'environ 43,6 millions en 2019 à environ 46,1 millions en 2025, une année mesurée sur onze mois.

Les locataires américains louent-ils par choix ou faute de pouvoir acheter ?

Pour la plupart, pas par préférence. Dans l'enquête 2024 de la Réserve fédérale sur la situation financière des ménages, citée par Harvard en mars 2026, 58 % des locataires jugent la location plus pratique ou plus souple que la propriété. Mais 39 % seulement disent préférer louer. 68 % des personnes interrogées ne pourraient pas financer un apport, et 49 % une mensualité de prêt.

La vacance locative est-elle plus forte dans les immeubles collectifs américains ?

Elle y est plus élevée. Selon le Census Bureau, au deuxième trimestre 2026, la vacance locative atteignait 9,1 % dans les immeubles de cinq logements ou plus, son plus haut niveau depuis 2017 à notre lecture du tableau. Elle était de 5,7 % dans les maisons louées et de 7,3 % pour l'ensemble. Cette répartition s'appuie sur une autre enquête, mise à jour les années impaires : c'est un ordre de grandeur.

Depuis combien de temps les logements à louer sont-ils vides aux États-Unis ?

Depuis 3,2 mois en médiane au deuxième trimestre 2026, selon le tableau 9 de la Housing Vacancy Survey du Census Bureau. Parmi les logements vides à louer, 18,2 % l'étaient depuis moins d'un mois et 5,2 % depuis deux ans ou plus. Près de la moitié, 44,5 %, se trouvaient dans des immeubles de dix logements ou plus, et 16,2 % avaient été construits depuis avril 2020.

Les loyers ralentissent-ils aux États-Unis en 2026 ?

Ils montent moins vite. Selon l'indice des prix du Bureau of Labor Statistics, les loyers ont augmenté de 2,8 % sur un an en septembre 2026. La hausse était de 3,4 % en septembre 2025 et de 8,8 % au pic de mars 2023, notre calcul sur la série de l'indice. De septembre 2019 à septembre 2026, la hausse cumulée atteint 34,9 %, notre calcul. Cet indice suit tous les locataires, renouvellements de bail compris.

Combien de ménages locataires consacrent plus de 30 % de leur revenu au logement aux États-Unis ?

22,7 millions en 2024, un record en nombre selon le Joint Center for Housing Studies de Harvard, d'après l'American Community Survey. Leur part, 49 %, était quasi stable sur un an, mais 3,1 points au-dessus de 2019. 12,1 millions de ménages dépassaient la moitié de leur revenu. Harvard rapporte le loyer et les charges au revenu brut, et classe les ménages sans revenu parmi les plus chargés.

Dans quels États les locataires consacrent-ils la plus grande part de leur revenu au loyer ?

Selon l'université Harvard, d'après l'American Community Survey 2024, plus de la moitié des locataires dépassaient 30 % de leur revenu pour le loyer et les charges dans douze États, surtout dans le Sud. La Floride venait en tête, à 59 %, devant le Nevada et la Californie, au-dessus de 53 %. Dans le Midwest, le Michigan et l'Illinois atteignaient 48 %.

La construction de logements collectifs ralentit-elle aux États-Unis ?

Les mises en chantier, oui. Selon le Census Bureau et le ministère du logement, celles des immeubles de cinq logements ou plus tournaient à 349 000 par an en septembre 2026, chiffre provisoire en rythme annuel corrigé des variations saisonnières. Elles tournaient à 471 000 un an plus tôt, une baisse statistiquement significative. Pour les achèvements, 339 000 contre 426 000, le Census ne tient pas l'écart pour significatif. Selon Harvard, 686 000 logements collectifs étaient en construction en 2025, contre un record de 996 000 en 2023.

Combien de logements manque-t-il aux États-Unis selon les estimations ?

Les estimations vont de 3,7 millions, pour Freddie Mac au troisième trimestre 2024, à 5,5 millions, pour la National Association of Realtors en 2020, selon le Congressional Research Service, le 15 décembre 2025. Elles dépendent de la méthode, notamment du taux de vacance jugé normal. Le service d'études du Congrès note qu'il n'y a pas d'accord général sur l'existence même d'une pénurie à l'échelle du pays.

Le marché locatif de Detroit est-il détendu ?

C'est ce que décrivait le ministère américain du logement (HUD) au 1er janvier 2024 : un marché locatif « soft » dans le comté de Wayne, celui de Detroit, avec une vacance estimée à 9,0 %. Fin 2023, la vacance des appartements y atteignait 15,3 % dans la ville de Detroit, contre 6,7 % dans les banlieues du comté, selon le HUD, d'après CoStar. Aucune analyse plus récente n'était publiée au 18 octobre 2026.

Que vaut le Fair Market Rent 2027 à Detroit et à Washington ?

Pour un deux-chambres, 1 459 $ dans la zone de Detroit et 2 438 $ dans celle de Washington, selon le ministère américain du logement. Ces montants valent pour l'exercice 2027, en vigueur depuis le 1er octobre 2026. Cela fait 3,4 % et 8,5 % de plus que les montants révisés de 2026, 1 411 $ et 2 246 $, notre calcul. C'est un plafond administratif, au 40e centile des loyers bruts payés par les ménages récemment emménagés, pas un loyer de marché.

Peut-on comparer la vacance des logements en France et aux États-Unis ?

Pas directement. Les 7,6 % de logements vacants que l'Insee compte en France au 1er janvier 2026 portent sur tout le parc et toutes les causes, logements à vendre, en succession ou vétustes compris. Les 7,3 % américains du deuxième trimestre 2026 ne comptent que les logements à louer, rapportés au parc locatif. Rapportés à tout le parc américain, les logements vacants faisaient 10,5 % au même trimestre, résidences saisonnières comprises, notre calcul.

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Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US

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