La mobilité des Américains, au plus bas depuis le début de la mesure, en 1948 : ce qu'elle change pour l'investissement locatif aux États-Unis

La question

Mes locataires resteront-ils, et combien de mois le bien restera-t-il vide

Un bien loué ne rapporte que les mois où quelqu'un l'habite. Chaque départ de locataire ouvre une période sans loyer, des frais de remise en location, parfois des travaux. Avant d'acheter pour louer depuis la France, la question est donc simple : à quel rythme les locataires américains partent-ils, et pour quelles raisons ?

L'idée reçue veut que la mobilité des Américains soit un moteur de l'investissement locatif : un pays qui déménage beaucoup remplirait les logements à louer. Les chiffres la démentent deux fois : les Américains déménagent de moins en moins, et un déménagement, le plus souvent, vide un logement en même temps qu'il en remplit un autre.

Pour un bailleur, la mobilité n'est donc pas une demande de plus : c'est une rotation, avec son coût. Cet article mesure qui déménage, à quel rythme et pourquoi, puis ce que cela change pour celui qui loue et pour celui qui achète, avec la France en face.

La mesure

7,8 % de déménageurs en 2023, le plus bas d'une série commencée en 1948

Le Census Bureau mesure la mobilité chaque année dans la Current Population Survey : une personne d'un an ou plus a déménagé si elle vivait dans un autre logement un an plus tôt. En 2023, c'était le cas de 7,8 % des Américains, soit 25,6 millions de personnes sur 327 millions.

C'est le taux le plus bas de la série, commencée en 1948, à notre lecture du tableau. Un Américain sur cinq déménageait chaque année en 1948, et encore en 1985 ; ils étaient 16,1 % en 2000, 12,5 % en 2010 et 9,8 % en 2019.

En 2021, le Census présentait déjà ses 8,4 % comme le taux le plus bas documenté depuis plus de soixante-dix ans. Aucune année plus récente que 2023 n'était publiée à la mi-octobre 2026. Les déménagements restent proches : 4,2 % des Américains ont changé de logement dans leur comté, 1,4 % ont changé d'État.

Sources : Census Bureau, Current Population Survey, table A-1 des taux annuels de mobilité, 1948 à 2023, mise en ligne en décembre 2024, et communiqué du 10 décembre 2024 sur les tables de 2023 ; communiqué CB21-TPS.135 du 17 novembre 2021 ; « le plus bas de la série » : notre lecture du tableau.

Les locataires

Un locataire déménage environ quatre fois plus qu'un propriétaire

En 2023, 16,2 % des personnes vivant dans un logement loué avaient déménagé dans l'année, contre 4,1 % de celles vivant dans un logement occupé par son propriétaire : environ quatre fois plus, notre calcul. Les locataires représentent 30,9 % de la population, mais 63,8 % des déménageurs.

Dans leur comté, 8,9 % des locataires ont changé de logement, contre 2,2 % des propriétaires ; vers un autre État, 2,8 % contre 0,7 %. Le statut retenu est celui du logement occupé au moment de l'enquête : un locataire qui vient d'acheter est compté parmi les propriétaires.

La baisse touche les deux statuts : en 1988, 35,2 % des locataires et 9,5 % des propriétaires avaient déménagé dans l'année. Harvard, qui compte les ménages sur une autre enquête, trouvait en 2018 que 24 % des ménages locataires avaient déménagé, contre 6 % des propriétaires : une mesure à ne pas mélanger.

Sources : Census Bureau, Current Population Survey, table A-4 de la mobilité par statut d'occupation, 1988 à 2023, mise en ligne en décembre 2024 ; rapport entre les deux taux : notre calcul ; Joint Center for Housing Studies de l'université Harvard, étude de Riordan Frost sur le recul de la mobilité résidentielle, mai 2020, d'après l'American Community Survey.

Les raisons

On change de logement pour le logement, et d'État pour l'emploi

Pourquoi part-on ? En 2023, 41,3 % des déménageurs ont donné une raison liée au logement, 22,7 % une raison familiale et 21,0 % une raison d'emploi, selon le Census Bureau. Dans le détail, en part de l'ensemble des déménageurs :

• Un logement plus récent, meilleur ou plus grand : 13,8 %.
• Un logement moins cher : 9,4 %.
• Devenir propriétaire plutôt que locataire : 6,8 %.
• Un nouvel emploi ou une mutation : 12,5 %.
• Une saisie ou une expulsion : 0,7 %.

La distance change la raison. Selon Harvard, sur les données de 2019, près de la moitié des déménagements locaux tenaient au logement, quand l'emploi motivait 51 % des changements d'État, devant la famille, à 25 %.

Pour un bailleur, la leçon est simple : la première raison de déménager, tous statuts confondus, tient au logement, qu'on veut plus grand, meilleur, moins cher ou à soi. Le cadre du bail, sa durée et la hausse du loyer au renouvellement, est décrit dans l'article sur le bail.

Sources : Census Bureau, Current Population Survey, table A-5 des raisons du déménagement, 1999 à 2023, mise en ligne en décembre 2024 ; Joint Center for Housing Studies de l'université Harvard, étude de mai 2020, données de 2019.

La vacance

7,3 % de logements locatifs vides, près de la moyenne depuis 1956

Un départ laisse un logement vide le temps de le relouer : c'est, entre autres, ce que mesure la vacance locative. Au deuxième trimestre 2026, 7,3 % des logements locatifs américains étaient vides et proposés à la location, contre 7,0 % un an plus tôt, un écart que le Census ne juge pas significatif.

Cela fait 3,7 millions de logements vides à louer, pour un loyer médian demandé de 1 531 $ par mois. Descendu à 5,6 % fin 2021, son plus bas depuis 1984, le taux remonte depuis, loin de son record de 11,1 % en 2009 : sa moyenne depuis 1956, notre calcul, est proche du niveau actuel.

Par région : 9,5 % dans le Sud, 6,9 % dans le Midwest, 5,9 % dans le Northeast, 5,3 % dans l'Ouest. Le Michigan appartient au Midwest ; la Floride et le District de Columbia, au Sud. Une moyenne régionale ne décrit ni un État ni une ville, comme le montre l'article sur le Texas.

Sources : Census Bureau, Housing Vacancy Survey, communiqué CB26-116 du 28 juillet 2026 (2e trimestre 2026), tableau historique des taux trimestriels de vacance locative depuis 1956, révisé le 28 juillet 2026, et définitions de l'enquête (régions, loyer mensuel) ; moyenne depuis 1956 : notre calcul ; plus bas depuis 1984 : notre lecture du tableau.

La France

En France, une mobilité du même ordre, des durées d'occupation plus longues

Le recensement français, une autre enquête que celles du Census, pose la même question : où viviez-vous un an plus tôt ? En 2023, 9,9 % des personnes d'un an ou plus habitaient ailleurs, notre calcul ; l'Insee publiait 10,1 % pour 2021. Le Census mesure 7,8 % ou 12,1 % pour 2023, selon l'enquête et sa méthode.

Il en ressort un ordre de grandeur voisin : un Américain ne déménage plus guère davantage qu'un Français. Les durées d'occupation, elles, s'écartent plus nettement : en moyenne 20,2 ans pour un propriétaire français et 8,5 ans pour un locataire, parc social compris, en 2023, contre 16 ans et 4,5 ans aux États-Unis en 2017, selon deux enquêtes distinctes.

Pour la rotation et la vacance du parc privé, nous n'avons trouvé aucun équivalent français des chiffres du Census. Le parc social publie les siens, par logement et non par personne : une mobilité tombée de 9,3 % au 1er janvier 2019 à 7,1 % au 1er janvier 2025, et 2,1 % de logements vacants, selon le SDES.

Sources : Insee, recensement de la population 2023, lieu de résidence un an auparavant selon l'âge, paru le 3 septembre 2026 (total : notre calcul), et dossier complet France, tableaux LOG T9 et LOG T10, paru le 27 août 2026 ; Insee Première n° 1954, 27 juin 2023 ; Census Bureau, page sur l'American Community Survey révisée le 16 septembre 2025, et document de travail SEHSD-WP2015-21 du 2 décembre 2015 ; Joint Center for Housing Studies de l'université Harvard, mai 2020, d'après l'American Housing Survey de 2017 ; SDES, Datalab Essentiel sur le parc locatif social au 1er janvier 2025, janvier 2026.

La rotation

Pour un bailleur, chaque départ est une ligne du budget

Un locataire américain occupait son logement depuis 4,5 ans en moyenne en 2017, et 16,2 % des personnes vivant en location avaient déménagé dans l'année en 2023. À ce rythme, un départ n'est pas un accident mais une ligne du budget : une période sans loyer, une remise en location, une remise en état.

Chacune de ces lignes a son article. Les frais de mise en location et de renouvellement facturés par une société de gestion sont détaillés dans l'article sur la gestion locative ; la façon de budgéter la vacance, dans celui sur la rentabilité nette.

Certaines villes alourdissent chaque rotation : à Baltimore, un nouveau locataire déclenche une nouvelle inspection, comme le détaille l'article sur Baltimore. Et dans un immeuble, les départs se cumulent : voir l'article sur les immeubles de rapport.

Sources : Census Bureau, Current Population Survey, table A-4, 2023 ; Joint Center for Housing Studies de l'université Harvard, mai 2020, d'après l'American Housing Survey de 2017.

Les propriétaires

Pour un acheteur, des propriétaires qui restent plus longtemps

Les propriétaires, eux, bougent peu : 4,1 % avaient déménagé dans l'année en 2023. Selon la National Association of Realtors, organisme professionnel, les vendeurs de juillet 2024 à juin 2025 avaient gardé leur logement onze ans en médiane, un record ; c'était six ans entre 2000 et 2008.

Pour un acheteur, la conséquence est mécanique : un propriétaire qui ne déménage pas ne met pas sa maison en vente. Les acheteurs de la même période comptaient rester quinze ans dans le logement acheté, en médiane. Moins de propriétaires qui partent, c'est, toutes choses égales par ailleurs, moins de maisons qui reviennent sur le marché.

La mobilité n'est qu'une des causes du stock à vendre : les délais de vente et le volume des transactions sont mesurés dans l'article sur la revente. En France, un propriétaire occupe son logement depuis 20,2 ans en moyenne, mais cette moyenne de recensement ne se compare pas à la médiane des seuls vendeurs américains.

Sources : Census Bureau, Current Population Survey, table A-4, 2023 ; National Association of Realtors, profil 2025 des acheteurs et des vendeurs, communiqué du 4 novembre 2025 (organisme professionnel) ; Insee, dossier complet France, tableau LOG T10, recensement 2023.

Trois questions

Trois questions à poser avant d'acheter un bien à louer

Les moyennes nationales ne décrivent pas un bien précis. Trois réponses, obtenues avant l'offre, disent si la rotation des locataires tient dans le budget du projet. Elles se demandent à ceux qui connaissent le marché local, pièces à l'appui.

Sources : Joint Center for Housing Studies de l'université Harvard, mai 2020, d'après l'American Housing Survey de 2017 ; Census Bureau, Housing Vacancy Survey, communiqué du 28 juillet 2026.