Le parc américain comptait 149,5 millions de logements au deuxième trimestre 2026, et 4,06 millions de logements existants s'y sont vendus en 2025, environ quatre fois plus qu'en France. Mais ce volume se répartit entre des centaines de marchés locaux dont les prix divergent : un investisseur n'achète pas « le marché américain », il en choisit un, et apprend à le connaître.
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+ de 400 k€ ? En parler maintenant avec Enzo sur WhatsApp Vérifier que nous existonsProfondeur du marché immobilier américain : ce qu'il faut savoir
On présente souvent le marché immobilier américain comme un marché profond. Ses volumes sont d'une autre échelle : près de quatre fois plus de logements qu'en France, et environ quatre fois plus de ventes. Mais un investisseur n'en achète jamais qu'un morceau, dont les prix suivent leur propre chemin.
Sources : Census Bureau, Housing Vacancy Survey, 2e trimestre 2026 ; National Association of Realtors, total des ventes de 2025 relayé par la National Association of Home Builders en janvier 2026 ; Insee Focus n° 388 du 30 septembre 2026 et Informations rapides n° 216 du 8 septembre 2026 ; rapports calculés par IMMO US.
Le parc américain comptait 149,5 millions de logements au deuxième trimestre 2026, et 4,06 millions de logements existants s'y sont vendus en 2025, environ quatre fois plus qu'en France. Mais ce volume se répartit entre des centaines de marchés locaux dont les prix divergent : un investisseur n'achète pas « le marché américain », il en choisit un, et apprend à le connaître.
La question
Un marché profond, est-ce un marché plus facile pour moi
On dit d'un marché qu'il est profond quand acheteurs et vendeurs y sont assez nombreux pour qu'un bien trouve preneur sans que son prix ait à beaucoup céder. Vu de France, le mot rassure : un marché aussi grand que l'américain semble offrir plus de biens à choisir, et une revente plus facile.
Les chiffres confirment l'échelle, pas la facilité. Rapportées au nombre de logements, les ventes américaines sont du même ordre que les nôtres, comme le montre l'article sur la revente. Et ce volume se répartit entre des centaines de marchés locaux : la question utile est de savoir si celui où l'on achète est profond.
La taille
149,5 millions de logements, quatre millions de ventes par an
Le Census Bureau comptait 149,5 millions de logements aux États-Unis au deuxième trimestre 2026, selon son enquête trimestrielle sur la vacance. Son estimation annuelle, déclinée par État et par comté, en donnait 148,3 millions au 1er juillet 2025 : c'est elle qui sert plus bas pour comparer les États et les comtés entre eux.
Côté ventes, la National Association of Realtors compte les logements existants : en septembre 2026, ils se vendaient à un rythme annuel de 3,99 millions, en baisse de 2,2 % sur un an. Sur l'année 2025, 4,06 millions avaient changé de mains, comme en 2024, au plus bas depuis 1995, chiffre de la NAR relayé par la NAHB.
Ces chiffres ne comptent que l'ancien. Le Census Bureau suit à part les maisons individuelles neuves : 679 000 vendues en 2025, 1,1 % de moins qu'en 2024. Ancien et neuf réunis, cela fait environ 4,7 millions de ventes en 2025, notre calcul : un ordre de grandeur, puisque les appartements neufs n'y figurent pas.
Sources : Census Bureau, Housing Vacancy Survey, 2e trimestre 2026, publié le 28 juillet 2026, et estimations du parc au 1er juillet 2025, millésime 2025 (QuickFacts) ; National Association of Realtors, communiqué du 13 octobre 2026 sur les ventes de septembre ; National Association of Home Builders, Eye on Housing, janvier 2026, total 2025 de la NAR ; Census Bureau et HUD, New Residential Sales, 20 février 2026.
La valeur
Près de 50 000 milliards de dollars d'immobilier occupé par son propriétaire
Selon les comptes financiers de la Réserve fédérale, les ménages américains détenaient, fin juin 2026, 49 800 milliards de dollars d'immobilier occupé par son propriétaire, terrains vacants et maisons mobiles compris, en valeur de marché. C'est l'essentiel de leurs actifs non financiers, et environ un quart de leur patrimoine net, organismes sans but lucratif compris, notre calcul.
En France, l'Insee évalue les logements détenus par les ménages à 4 807 milliards d'euros fin 2024, et les terrains sur lesquels ils sont bâtis à 4 043 milliards. Les deux mesures ne se comparent pas directement : la française compte aussi les logements loués, l'américaine le seul immobilier occupé par son propriétaire, et dix-huit mois les séparent.
Sources : Réserve fédérale, Financial Accounts of the United States (Z.1), 2e trimestre 2026, publié le 11 septembre 2026, et séries FRED de la Réserve fédérale de Saint-Louis mises à jour le même jour ; Insee Première n° 2081, le patrimoine économique national en 2024, 6 novembre 2025 ; rapport calculé par IMMO US.
Les régions
Près d'une vente sur deux dans le Sud
La NAR découpe ses ventes selon les quatre grandes régions du pays : le Northeast, le Midwest, le Sud et l'Ouest. En septembre 2026, le Sud en comptait 1,86 million en rythme annuel sur 3,99 millions, près de la moitié, contre 930 000 dans le Midwest, 730 000 dans l'Ouest et 470 000 dans le Northeast.
Le neuf penche plus encore vers le Sud : en août 2026, il concentrait 451 000 des 684 000 maisons neuves vendues en rythme annuel, deux sur trois, contre 23 000 dans le Northeast, selon le Census Bureau. En volume, le « marché américain » est d'abord celui du Sud.
À l'échelle des États, la Floride comptait à elle seule 10,8 millions de logements au 1er juillet 2025, plus d'un quart du parc français, notre calcul. C'est aussi là que vont d'abord les acheteurs étrangers : 20 % d'entre eux d'avril 2025 à mars 2026, devant la Californie, 19 %, et le Texas, 12 %, selon la NAR.
Sources : National Association of Realtors, communiqué du 13 octobre 2026 (septembre 2026) et communiqué du 29 juillet 2026 sur les acheteurs étrangers (avril 2025 à mars 2026) ; Census Bureau et HUD, New Residential Sales, 24 septembre 2026 (août 2026) ; Census Bureau, QuickFacts, parc au 1er juillet 2025 ; Insee, parc au 1er janvier 2026 ; rapports calculés par IMMO US.
Les sous-marchés
387 aires métropolitaines, et des prix qui ne vont pas dans le même sens
Le découpage fédéral, révisé en 2023 par l'Office of Management and Budget, compte 387 aires métropolitaines aux États-Unis, chacune formée d'au moins une zone urbaine de 50 000 habitants et des territoires qui y sont liés par les trajets domicile-travail, et 538 aires micropolitaines. Le Census Bureau compte 3 143 comtés, plus le District de Columbia.
- En septembre 2026, le prix médian d'un logement existant vendu allait de 329 600 $ dans le Midwest à 613 600 $ dans l'Ouest, près du double, pour 417 500 $ dans tout le pays.
- Au deuxième trimestre 2026, l'aire la plus chère suivie par la NAR, celle de San Jose, en Californie, affichait un prix médian de 2 050 000 $ pour une maison individuelle, plus de quatre fois et demie la médiane nationale de 434 900 $.
- Sur 2020-2024, la valeur médiane déclarée par les propriétaires était de 178 500 $ dans le comté de Wayne, celui de Detroit, de 463 000 $ dans celui de Miami-Dade et de 737 100 $ dans le District de Columbia, pour 332 700 $ dans tout le pays.
- Sur un an, au deuxième trimestre 2026, les prix ont monté dans 80 % des quelque 235 aires suivies par la NAR, et baissé dans 20 %.
- Selon la FHFA, sur un an au deuxième trimestre 2026, les prix ont monté dans 46 États et le District de Columbia, jusqu'à 8,3 % en Alaska, et baissé dans quatre, dont la Californie, jusqu'à 1,2 % au Nouveau-Mexique.
- Parmi les 100 plus grandes métropoles, selon le même indice, 76 étaient en hausse sur un an, jusqu'à 7,7 % à Elgin, dans l'Illinois, quand Everett, dans l'État de Washington, reculait de 3,7 %.
La moyenne nationale, une hausse de 2,1 % sur un an selon la FHFA, additionne ces mouvements contraires : elle ne dit le prix d'aucune ville. La méthode des indices est expliquée dans l'article sur la plus-value et les indices, l'écart entre Wayne et le District dans le comparatif de 2026.
Sources : Office of Management and Budget, bulletin n° 23-01 du 21 juillet 2023 ; Census Bureau, communiqué CB26-56 du 26 mars 2026, et QuickFacts, American Community Survey 2020-2024 ; National Association of Realtors, communiqués du 4 août 2026 (2e trimestre 2026) et du 13 octobre 2026 (septembre 2026) ; FHFA, communiqué du 25 août 2026 (2e trimestre 2026) ; rapports calculés par IMMO US.
Nos marchés
Detroit, Washington, Miami : trois trajectoires dans le même indice
L'indice de la FHFA, lu au deuxième trimestre 2026, sépare aussi les marchés où nous travaillons. Sur un an, la division métropolitaine de Detroit, une partie de son agglomération, montait de 4,90 %, plus que le Michigan, à 3,80 %. Celle de Miami reculait de 0,27 %, quand la Floride montait de 0,96 %.
À Washington, tout dépend du territoire mesuré. Le District de Columbia montait de 1,67 % sur un an, mais la division métropolitaine de Washington, qui s'étend au Maryland voisin, reculait de 1,02 %. Sur cinq ans, l'écart s'inverse : 2,29 % de baisse pour le District, 7,11 % de hausse pour la division.
Sur cinq ans, l'indice a monté de 57,40 % dans la division de Miami et de 39,74 % dans celle de Detroit. Ce sont des variations passées, nominales, qui ne disent rien de la suite. Pour Detroit et la Floride, des lectures plus récentes sont dans l'article sur le marché de la fin 2026.
Sources : FHFA, rapport sur l'indice des prix du 2e trimestre 2026, 25 août 2026, tableaux par État et par métropole, indice des achats corrigé des variations saisonnières, en valeur nominale.
En France
38,6 millions de logements, 958 000 ventes, 699 aires
En France hors Mayotte, l'Insee compte 38,6 millions de logements au 1er janvier 2026, dont 82,7 % de résidences principales et 2,9 millions de logements vacants. Le parc américain du deuxième trimestre 2026 est près de quatre fois plus grand, notre calcul sur deux dates proches.
Côté ventes, l'Insee estime à 958 000 les transactions de logements anciens sur les douze mois à fin juin 2026. La note de conjoncture des Notaires de France de juillet 2026, la dernière parue au 16 octobre, en comptait 949 000 à fin mai et décrivait un niveau stabilisé « autour de 950 000 transactions annuelles ».
Les États-Unis vendent donc environ quatre fois plus de logements existants que la France, notre calcul sur des périodes proches, soit à peu près la proportion des deux parcs. La France se découpe selon d'autres seuils : 699 aires d'attraction des villes, où vit 93 % de la population, selon le zonage de l'Insee de 2020.
Sources : Insee Focus n° 388, parc de logements au 1er janvier 2026, 30 septembre 2026 ; Insee, Informations rapides n° 216, 8 septembre 2026 ; Notaires de France, note de conjoncture n° 72, juillet 2026 ; Insee Focus n° 211, 21 octobre 2020 ; Census Bureau, Housing Vacancy Survey, 2e trimestre 2026 ; National Association of Realtors, total 2025 relayé par la National Association of Home Builders ; rapports calculés par IMMO US.
Se spécialiser
Un marché se choisit, puis s'apprend
Le comté de Wayne, celui de Detroit, comptait 814 793 logements au 1er juillet 2025, celui de Miami-Dade 1 125 274, le District de Columbia 371 606. À cette échelle, le volume qui compte est celui des ventes comparables au bien visé, que donnent les données locales décrites dans l'article sur la MLS et les registres.
Chaque marché a aussi ses règles : la taxe foncière dépend de l'État et de la collectivité, le zonage de la ville ou du comté, la relation avec le locataire du droit de l'État. Ce sont les sujets des articles sur la valeur imposable, le zonage et la relation avec le locataire.
C'est la conséquence pratique de la profondeur américaine : le volume se mesure à l'échelle du pays, la connaissance utile à celle d'un comté. Depuis la France, on ne suit pas 387 aires métropolitaines ; on peut en apprendre une, ses prix, ses règles et ses intervenants, avant de regarder ailleurs.
Sources : Census Bureau, QuickFacts, estimations du parc au 1er juillet 2025, millésime 2025 ; Office of Management and Budget, bulletin n° 23-01 du 21 juillet 2023.
Trois questions
Trois questions à poser avant de choisir un marché américain
La profondeur d'un marché se vérifie à l'échelle où l'on achète. Trois réponses, obtenues avant de choisir une ville, disent si le volume national se retrouve au niveau du bien visé. Elles se demandent à celui qui propose le marché, chiffres et sources à l'appui.
Combien de biens comparables se sont vendus ici en douze mois, et selon quelle source ?
Les prix de ce marché suivent-ils ceux de l'État, ou un autre chemin ?
Qui connaît ce marché sur place, et quelles opérations y a-t-il conduites ?
Sources : National Association of Realtors, communiqué du 13 octobre 2026 ; FHFA, rapport sur l'indice des prix du 2e trimestre 2026, 25 août 2026.
Notre réponse
Quelques marchés que nous connaissons, plutôt que « le marché américain »
Nos marchés sont Detroit, Washington DC, la Floride du Sud et, annoncé, Baltimore, et nos opérations publiées sont à Detroit, à Washington et un cas d'exemple à Miami. Nous ne conduisons aucune opération ni dans l'Ohio ni au Texas : nous les décrivons, nous n'y travaillons pas.
À Detroit, notre sélection se fait au bloc, pas au code postal : deux rues parallèles peuvent y avoir des trajectoires opposées, comme le dit l'article sur le choix du marché, où le marché se déduit du budget. Les chiffres de ce texte décrivent des pays, des régions et des agglomérations ; aucun ne décrit une rue.
IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire en opérations de banque, ni un agent immobilier au sens de la réglementation française. Nous ne prévoyons aucune évolution de prix, sur aucun marché. Le choix d'un marché, et la question de savoir si les États-Unis vous conviennent, se posent à l'audit.
Source : méthode d'IMMO US, décrite sur la page méthode ; catalogue des opérations et statuts des chiffres.
Questions fréquentes
Ce qu'on nous demande sur ce sujet
Combien de logements compte le parc immobilier des États-Unis ?
Combien de maisons neuves se vendent chaque année aux États-Unis ?
Dans quelle région des États-Unis se vendent le plus de logements ?
Que vaut l'immobilier détenu par les ménages américains ?
Combien d'aires métropolitaines compte le découpage fédéral américain ?
Quel écart de prix sépare les régions américaines les plus chères et les moins chères ?
Quelle est l'agglomération la plus chère des États-Unis pour une maison ?
Dans combien d'États américains les prix des maisons ont-ils baissé sur un an ?
Pourquoi le District de Columbia et l'agglomération de Washington n'évoluent-ils pas de la même façon ?
Dans quels États les acheteurs étrangers achètent-ils le plus de logements ?
En combien d'aires d'attraction des villes l'Insee découpe-t-il la France ?
Que veut dire la profondeur d'un marché immobilier ?
Vous ne savez pas encore quel marché américain correspond à votre budget ? C'est la première question de l'audit : un marché se choisit avant un bien.
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Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US
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