Detroit, Washington ou Miami : comment choisir votre marché américain

Detroit

À partir de 50 000 € : Detroit, Baltimore, le Michigan

C'est le ticket d'entrée le plus accessible, et c'est aussi le marché où la marge rapportée au capital engagé est la plus forte.

On y achète des maisons individuelles à rénover, à des prix d'achat bas, dans des zones où la demande d'acheteurs finaux est réelle quand la rénovation est bien menée. La valeur ne vient pas du bien tel qu'il est, elle vient du travail effectué dessus.

• Des maisons individuelles, pas des immeubles de rapport.
• Une sélection au bloc, pas au code postal : deux rues parallèles peuvent avoir des trajectoires opposées.
• Une sortie possible en revente ou en location, selon le dossier.

Source : grille des marchés d'IMMO US (tickets d'entrée en euros).

Washington

À partir de 130 000 € : Washington DC et sa périphérie

Un marché plus cher, plus stable, avec des biens de meilleure facture dès l'achat. Les quartiers sont établis, la demande locative soutenue, et les opérations moins volatiles.

Voici le point que la plupart des investisseurs comprennent de travers. La marge en valeur absolue y est supérieure : on gagne plus d'euros. Mais la marge rapportée au capital est plus faible : on gagne moins par euro engagé.

Autrement dit : un budget plus élevé n'achète pas un meilleur rendement, il ouvre un autre marché. Il achète de la stabilité, une durée d'opération plus prévisible et un bien de meilleure qualité. Pas un multiplicateur.

Source : grille des marchés d'IMMO US (tickets d'entrée en euros).

Miami

À partir de 400 000 € : Miami, Fort Lauderdale, Boca Raton, Hollywood

La Floride s'adresse aux budgets élevés, et pour une raison structurelle : on n'y fait pas de la rénovation, on y fait du repositionnement complet. Standing recherché, tickets de sortie qui se comptent en millions.

Les opérations y sont plus longues, plus techniques, et exigent une sélection stricte des quartiers. Les permis, les retraits d'implantation et la conformité y sont déterminants : un projet peut être bloqué par une règle d'urbanisme qui n'existe nulle part ailleurs.

Les cibles de sortie s'y valident par comparables, jamais par optimisme. Un objectif de revente n'est pas un engagement, c'est une hypothèse soumise à l'exécution et au marché.

Source : grille des marchés d'IMMO US (tickets d'entrée en euros).

Le partage

Ce que vous gardez, ce que nous prenons

Quel que soit le palier, la répartition est la même : vous gardez la décision et l'argent, nous prenons le reste.

• La sélection du bien : zones connues jusqu'au niveau de la rue, analyse des comparables, chiffrage des travaux, mauvais dossiers écartés avant même de vous être présentés.
• La structure américaine : création de la société, identifiant fiscal d'entreprise sans numéro de sécurité sociale américain, compte bancaire, identifiant fiscal personnel. En français.
• Le chantier : partenaire terrain, artisans, suivi photo et vidéo, vérification des factures.
• La sortie : mise en vente ou mise en location, selon la stratégie arrêtée au départ.

Source : organisation d'IMMO US, décrite dans cet article.