La croissance économique américaine et le marché immobilier : une économie qui tient, un logement qui recule en 2026

La question

Une économie qui croît ne fait pas, à elle seule, monter l'immobilier

Un investisseur qui regarde les États-Unis depuis la France entend souvent ce raisonnement : l'économie américaine va bien, donc l'immobilier américain va monter. Au deuxième trimestre 2026, l'économie américaine a encore crû quand la française stagnait. Mais une économie n'achète pas de maisons : ce sont des ménages qui achètent, empruntent ou louent.

La croissance atteint le logement par trois canaux : ce que gagnent les ménages, ce que coûte le crédit, et ce que les prêteurs acceptent de financer. En 2026, les revenus progressent lentement, et les deux autres canaux jouent contre le logement. Les prix, eux, montent moins vite que l'inflation, comme le montre l'article sur la plus-value.

Cet article est daté. Il repose sur le PIB du deuxième trimestre 2026, publié le 30 septembre par le Bureau of Economic Analysis (BEA). La première estimation du troisième trimestre paraît le 29 octobre, au lendemain de cet article, et la Réserve fédérale (Fed) rend sa décision le 28 octobre au soir, heure de Paris.

Sources : Bureau of Economic Analysis, communiqué du 30 septembre 2026 et calendrier des publications ; Insee, Informations rapides n° 212 du 28 août 2026 ; Réserve fédérale, calendrier des réunions du FOMC de 2026 ; tous lus le 18 octobre 2026.

Le constat

Une croissance solide, un investissement résidentiel en recul, un taux directeur relevé

Selon la troisième estimation du BEA, le PIB réel américain a progressé de 2,2 % en rythme annualisé au deuxième trimestre 2026, soit 0,6 % sur le trimestre, après 2,5 % au premier. Le 16 septembre, la Fed jugeait que l'activité économique progressait « à un rythme solide ».

• Par branche, le premier contributeur à la croissance du deuxième trimestre est l'immobilier et la location, pour 0,57 point. C'est la valeur ajoutée des loyers, y compris ceux imputés aux propriétaires occupants, et des services immobiliers, pas la construction (0,14 point).
• Le 1er octobre 2026, le vice-président de la Fed Philip Jefferson jugeait l'investissement des entreprises « assez fort », porté surtout par les dépenses liées à l'intelligence artificielle ; c'est un avis personnel.
• Dans le Beige Book du 14 octobre 2026, recueil de témoignages d'entreprises, plus de la moitié des douze districts de la Fed notent une consommation portée par les ménages à hauts revenus.

Le logement ne suit pas. L'investissement résidentiel, construction et travaux d'amélioration compris, ne pèse plus que 3,6 % du PIB au deuxième trimestre 2026, contre 4,1 % début 2024. En volume, il a reculé de 3,3 % sur un an et reste 18 % sous son pic du premier trimestre 2021, notre calcul sur les séries du BEA.

Le 16 septembre 2026, la Réserve fédérale a relevé son taux directeur à une fourchette de 3,75 à 4 %, en écrivant que « l'inflation reste élevée ». Selon les minutes de la réunion, quelques participants ont observé que, dans le logement, les conditions financières « ne semblaient pas favorables à l'activité », les taux hypothécaires restant élevés.

• Le FOMC est le comité de politique monétaire de la Fed. Dans leurs projections du 16 septembre 2026, ses 18 participants attendaient en médiane 2,3 % de croissance en 2026 et 2,4 % en 2027, d'un quatrième trimestre à l'autre (prévisionnel).
• Selon les mêmes projections, l'indice des prix PCE, que la Fed rapporte à son objectif de 2 %, augmenterait de 3,7 % en 2026, puis de 2,3 % en 2027, sur la même base (prévisionnel).
• Le taux des fonds fédéraux y est placé à 4,1 % fin 2026 comme fin 2027, au-dessus de la fourchette fixée le 16 septembre (prévisionnel).

Sources : BEA, communiqué du 30 septembre 2026 sur le PIB du deuxième trimestre 2026, troisième estimation, et séries du PIB et de l'investissement résidentiel reprises par la Réserve fédérale de Saint-Louis, mises à jour le 30 septembre 2026 ; Réserve fédérale, communiqué et projections du FOMC du 16 septembre 2026, minutes publiées le 7 octobre 2026, discours de Philip Jefferson du 1er octobre 2026 et Beige Book du 14 octobre 2026 ; tous lus le 18 octobre 2026 ; variations calculées par nous.

Les trois canaux

Des revenus record mais lents, des prix qui accélèrent, un crédit immobilier plus cher

Le revenu médian des ménages américains a atteint 87 460 $ en 2025, en hausse de 2,6 % sur un an en dollars constants, selon le Census Bureau. C'est son plus haut niveau depuis le début de la série, en 1967. Il ne dépasse pourtant celui de 2019 que de 2,5 %, notre calcul.

L'emploi, lui, ralentit en 2026, comme le détaille l'article sur l'emploi. Selon le gouverneur de la Fed Michael Barr, le 23 septembre 2026, entre 2000 et 2024, le revenu médian réel des ménages a augmenté d'environ 17 %, quand les prix réels des logements augmentaient d'environ 70 %.

• Les prix à la consommation ont augmenté de 3,7 % sur les douze mois à fin septembre 2026, après 3,4 % en août, et de 2,6 % hors alimentation et énergie, selon le Bureau of Labor Statistics.
• L'énergie a augmenté de 20,4 % sur un an, et l'essence compte pour plus de la moitié de la hausse des prix du seul mois de septembre.
• Le poste logement de l'indice (shelter), loyers compris, a progressé de 3,2 % sur un an, moins vite que l'ensemble des prix.
• L'indice des prix PCE était en hausse de 3,4 % sur un an en août 2026, et de 3,0 % hors alimentation et énergie, selon le BEA, au-dessus de l'objectif de la Fed.

Selon les minutes de la réunion de septembre, les conditions de financement étaient « quelque peu restrictives » pour les emprunteurs immobiliers. D'après le même texte, les taux hypothécaires ont un peu plus monté que celui de l'emprunt d'État à dix ans. Leur niveau est suivi dans l'article sur le marché de fin 2026.

Sources : Census Bureau, rapport P60-289 sur les revenus de 2025, publié le 15 septembre 2026, et série du revenu médian réel reprise par la Réserve fédérale de Saint-Louis ; Réserve fédérale, discours de Michael Barr du 23 septembre 2026, minutes publiées le 7 octobre 2026 et taux effectif des fonds fédéraux, série mise à jour le 1er octobre 2026 ; Bureau of Labor Statistics, indice des prix à la consommation de septembre 2026, publié le 14 octobre 2026 ; BEA, revenus et dépenses des ménages d'août 2026, publiés le 30 septembre 2026 ; tous lus le 18 octobre 2026 ; variation calculée par nous.

En France

En France, une croissance à l'arrêt, une inflation tirée par l'énergie et une BCE qui relève aussi ses taux

Au deuxième trimestre 2026, le PIB français est stable, à 0,0 % sur le trimestre après un recul de 0,2 %, selon l'Insee ; le PIB américain progresse de 0,6 % sur le même trimestre. Ce sont les deux chiffres à comparer : le 2,2 % américain est un rythme annualisé, celui de l'Insee une variation trimestrielle.

L'inflation remonte des deux côtés, tirée par l'énergie : 3,1 % sur un an en septembre 2026 en France et 1,5 % pour l'inflation sous-jacente, selon l'Insee. Aux États-Unis, elle atteint 3,7 % et 2,6 % hors alimentation et énergie. Les deux banques centrales ont relevé leurs taux en septembre, à des niveaux différents.

• L'investissement des ménages en logement recule de 0,4 % au deuxième trimestre 2026, après un recul de 1,6 % au premier, selon l'Insee.
• Le pouvoir d'achat des ménages par unité de consommation baisse de 0,6 % sur le trimestre, selon l'Insee.
• En septembre 2026, l'énergie augmente de 21,3 % sur un an en France, selon l'Insee.
• Le taux de dépôt de la BCE est passé de 2,25 % le 17 juin 2026 à 2,50 % le 16 septembre 2026. La BCE cite le conflit au Moyen-Orient, qui « continue de générer des pressions inflationnistes ».
• La Banque de France écrivait le 15 septembre 2026 que l'investissement privé serait « pénalisé par le recul de l'investissement résidentiel au premier semestre » (prévisionnel).

Le 15 septembre 2026, la Banque de France prévoyait 0,4 % de croissance française en 2026, en moyenne annuelle (prévisionnel) : une autre base que celle de la Fed, qui compte d'un quatrième trimestre à l'autre. Le marché français est décrit dans l'article sur la France en 2026.

Sources : Insee, Informations rapides n° 212, comptes nationaux du deuxième trimestre 2026, 28 août 2026, et n° 247, prix à la consommation de septembre 2026, 15 octobre 2026 ; BEA, communiqué du 30 septembre 2026 ; Banque centrale européenne, décisions de politique monétaire du 10 septembre 2026 et page des taux directeurs ; Banque de France, projections macroéconomiques intermédiaires, mises à jour le 15 septembre 2026 ; Réserve fédérale, projections du 16 septembre 2026 ; tous lus le 18 octobre 2026.

Trois questions

Trois questions à poser avant de compter sur la croissance américaine

Les chiffres nationaux ne disent rien d'un bien précis. Avant de décider, trois points méritent une réponse écrite et datée : l'économie de la ville visée, votre financement si la Fed relevait encore son taux, et ce que votre plan suppose des prix.

Sources : BEA, communiqué du 5 février 2026 et tableau CAGDP1 du PIB par comté, tableau SQGDP1 du PIB par État mis à jour le 30 septembre 2026 ; Réserve fédérale, projections du 16 septembre 2026 et Beige Book du 14 octobre 2026 ; Congressional Budget Office, « CBO's Current View of the Economy From 2026 to 2028 », 8 janvier 2026 ; tous lus le 18 octobre 2026 ; variations calculées par nous.