Article 57 du 17 octobre 2026 13 min de lecture

Une LLC simple ou une holding : structurer plusieurs biens aux États-Unis, ce que ça coûte et ce que ça protège

Au premier bien, la question ne se pose pas : une LLC, un associé, un bien. Au deuxième, elle arrive : la même société, une société par bien, ou une société mère qui en détient d'autres ? Chaque réponse a un prix annuel, une déclaration de plus et une protection différente selon l'État. Cet article pose les chiffres lus dans les textes, pas une recommandation.

Sources : grilles de frais officielles de la Floride, de Washington DC, du Wyoming et du Delaware, loi du Michigan en reproduction FindLaw, lues le 8 octobre 2026 ; IRS, pages sur les LLC et instructions du formulaire 5472 ; statuts des États cités en fin de section.

Une LLC par bien sépare les dettes de chaque opération, si les comptes le sont aussi, au prix d'une création, d'un rapport et d'un formulaire 5472 par société. Une LLC mère reste transparente jusqu'au propriétaire final, à notre lecture du règlement. Au Wyoming et au Delaware, le créancier d'un associé n'a que le charging order ; en Floride, la part d'une LLC à associé unique peut être vendue de force.

La question

Une société, deux biens : à partir de quand séparer

Le premier bien se loge dans une LLC, comme le décrit l'article sur le cadre légal. Au deuxième, l'investisseur hésite : tout mettre dans la même société, en créer une par bien, ou créer une société mère. On lui dit souvent que « la holding protège mieux », sans dire de quoi, ni contre qui, ni combien.

La réponse se lit en quatre colonnes : ce que l'État facture chaque année, ce que l'IRS exige par société, ce qu'un créancier peut saisir, et ce que la France demande de déclarer. Les montants sont ceux des textes lus le 8 octobre 2026 ; la décision se prend avec un fiscaliste et un avocat de l'État du bien.

Le coût

Ce qu'une LLC de plus coûte à l'État, chaque année

Chaque société créée paie son dépôt, puis son rapport annuel ou biennal, et, en Floride, à Washington DC ou au Wyoming, se dissout si elle oublie. Une LLC par bien multiplie ces lignes par le nombre de biens ; une société mère en ajoute une. Voici les grilles officielles des États qui reviennent le plus souvent dans un dossier.

Michigan : 50 $ à la création, puis 25 $ par an pour la déclaration annuelle, due le 15 février (15 $ après le 30 septembre 2027).
Floride : 100 $ de dépôt et 25 $ pour l'agent, puis 50 $ de rapport annuel et 88,75 $ de supplément, entre le 1er janvier et le 1er mai ; 400 $ de pénalité après le 1er mai, dissolution le quatrième vendredi de septembre.
Washington DC : 99 $ à la création, puis 300 $ tous les deux ans au 1er avril, 100 $ de retard.
Wyoming : 100 $ à la création, puis 60 $ par an au minimum, au premier jour du mois anniversaire.
Delaware : 110 $ à la création, puis 400 $ de taxe annuelle au 1er juin, 200 $ de pénalité plus 1,5 % par mois de retard.

Une LLC créée dans un État et qui exerce une activité dans un autre s'y enregistre, 50 $ au Michigan, 100 $ en Floride, 220 $ à Washington DC, puis y paie aussi son rapport. Posséder un bien « sans plus » n'y oblige pas, mais pour la Floride un bien productif de revenus est une activité.

Sources : Michigan, loi 450.5101 et 450.4207 (reproduction FindLaw, à jour au 1er janvier 2025) ; statuts de Floride, édition 2026, articles 605.0212, 605.0213, 605.0714 et 607.193 ; Washington DC, grille du Department of Licensing and Consumer Protection et code 29-102.11 ; Wyoming, grille du secrétaire d'État au 1er juillet 2026 ; Delaware, grille du 1er août 2026 et page sur la taxe annuelle des entités.

L'impôt

Transparente jusqu'au propriétaire, mais un formulaire 5472 par société

Pour l'IRS, une LLC à un associé est transparente : ses revenus sont ceux de son propriétaire. Une LLC à plusieurs associés est un partnership, qui dépose un formulaire 1065 et remet un K-1 à chacun. Une LLC fille détenue à 100 % par une LLC mère transparente reste transparente jusqu'au propriétaire final, par application de la même règle.

La transparence ne supprime pas les formulaires. Chaque LLC transparente détenue en totalité, directement ou indirectement, par un étranger dépose son 5472 avec un 1120 pro forma : 25 000 $ par formulaire manquant, puis 25 000 $ par période de trente jours au-delà de quatre-vingt-dix jours après notification. Trois filles, trois formulaires, à notre lecture du règlement.

Les loyers d'un non-résident sont taxés à 30 % du brut, sauf le choix de l'article 871(d) qui les fait déclarer au réel, charges déduites. La structure ne change rien à ce choix, ni au traitement français décrit dans l'article sur la convention fiscale : elle change le nombre de déclarations.

Sources : IRS, page sur les LLC à associé unique (mise à jour le 27 juillet 2026), page sur les LLC (29 mai 2026), page sur les partnerships (8 juin 2026), instructions du formulaire 5472 (décembre 2024), publication 519 (année 2025) ; Code des règlements fédéraux, titre 26, articles 301.7701-2 et 301.7701-3 (lus sur Cornell LII).

La protection

Ce qu'un créancier peut saisir, État par État

Une LLC sépare deux mondes. Vers l'intérieur, les dettes d'un bien, un procès après une chute, un entrepreneur impayé, restent dans la société qui le porte : c'est ce qu'une LLC par bien cloisonne. Vers l'extérieur, le créancier personnel d'un associé cherche à atteindre les parts : c'est là que la loi de l'État décide.

Au Wyoming et au Delaware, le charging order, un droit sur les distributions, est le recours exclusif du créancier d'un associé, même quand la LLC n'en a qu'un ; il ne peut ni saisir la part ni toucher aux biens de la société. Au Michigan, le recours est exclusif et la saisie interdite, sans distinction de l'associé unique.

La Floride fait exception. Pour une LLC à plusieurs associés, le charging order est le seul recours. Pour une LLC à associé unique, si les distributions ne suffisent pas dans un délai raisonnable, le juge peut ordonner la vente forcée de la part, et l'acquéreur devient l'associé. Elle est postérieure à un arrêt de juin 2010, non lu.

Sources : Wyoming, loi 17-29-503, texte reproduit par le secrétaire d'État ; Delaware, titre 6, article 18-703 ; Michigan, loi 450.4507 (reproduction FindLaw) ; statuts de Floride, édition 2026, article 605.0503 ; Cour suprême de Floride, Olmstead v. Federal Trade Commission, 24 juin 2010 (référence lue sur CourtListener).

Les séries

Une seule société, plusieurs compartiments : où c'est possible

Certains États permettent une LLC à séries : une seule société, dont chaque série porte ses actifs et ses dettes. Le Wyoming écrit que les dettes d'une série ne s'exécutent que sur ses actifs, jamais sur une autre série, et facture 10 $ par série. Delaware, Washington DC, Illinois, Nevada, Texas et Tennessee ont un texte comparable.

La Floride les a rejoints : ses « Uniform Protected Series Provisions », issues d'une loi de 2025, s'appliquent depuis le 1er juillet 2026. Pour le Michigan, nous n'avons trouvé aucun texte équivalent, sans l'avoir prouvé section par section. À Washington DC, dans l'Illinois et au Texas, le cloisonnement n'existe qu'avec des registres séparés par série.

Sources : Wyoming, loi 17-29-211 et formulaire officiel de LLC à séries, révisé en juin 2021 ; Delaware, titre 6, articles 18-215 et 18-218 ; code du District de Columbia, article 29-802.06 ; statuts de Floride, édition 2026, articles 605.2101 et 605.2802 (loi 2025-162) ; Illinois, Nevada, Texas (articles 101.601 et 101.602) et Tennessee (reproductions FindLaw).

Le transfert

Déplacer un bien déjà acheté vers une société : le prêteur, la taxe foncière, l'acte

Un bien acheté en nom propre, puis transféré à une LLC, rencontre trois obstacles. Le prêteur d'abord : la loi fédérale lui permet d'exiger le remboursement, sans exception pour la LLC. Fannie Mae exempte le transfert à une LLC contrôlée par l'emprunteur, pour un prêt acheté ou titrisé depuis juin 2016, mais exige le retour en nom propre pour refinancer.

La taxe foncière ensuite. Au Michigan, un transfert de propriété ramène la valeur imposable à la valeur d'État l'année suivante, et céder plus de 50 % des parts d'une LLC propriétaire est un transfert. La doctrine n'épargne le passage d'un particulier à sa LLC que si parts et contrôle sont identiques et s'il existe une activité d'affaires.

L'acte enfin. En Floride, un acte vers une LLC paie 70 cents par tranche de 100 $ de contrepartie, et le solde de l'hypothèque compte comme contrepartie, qu'elle soit reprise ou non ; un bien libre de dette, transmis pour un dollar symbolique, paie 0,70 $. La structure se décide donc avant l'achat : la déplacer après coûte.

Sources : Code des États-Unis, titre 12, article 1701j-3 ; Fannie Mae, guide du servicing, section D1-4.1-02, 13 août 2025 ; Michigan, loi 211.27a (reproduction FindLaw) et lignes directrices de la State Tax Commission sur les transferts de propriété, décembre 2014 (copie d'un comté) ; Florida Department of Revenue, page sur la documentary stamp tax.

En France

Ce que la France demande, quelle que soit la structure

Un résident français déclare les revenus encaissés hors de France sur la 2047, qu'ils passent par une LLC ou par trois. L'article 123 bis, qui attribue au résident les bénéfices d'une entité étrangère, ne vise que les entités à régime fiscal privilégié dont l'actif est principalement financier : un bien immobilier n'entre pas dans cette condition d'actif.

L'impôt sur la fortune immobilière, au-delà de 1 300 000 € d'actifs, inclut les parts de sociétés établies hors de France pour leur fraction immobilière. Une holding ne change donc rien à l'assiette : les biens qu'elle détient y restent.

Côté américain, la déclaration des bénéficiaires effectifs à FinCEN ne vise plus, depuis la règle intérimaire du 21 mars 2025 confirmée le 11 août 2026, que les sociétés de droit étranger enregistrées dans un État. Une LLC constituée au Michigan ou en Floride par un résident français n'est pas dans cette définition, par application du texte lu.

Sources : Code général des impôts, articles 123 bis, 964 et 965 ; impots.gouv.fr, déclaration 2047, millésime 2026 ; FinCEN, page sur la déclaration des bénéficiaires effectifs, alertes du 21 mars 2025 et du 11 août 2026.

Trois questions

Trois questions à poser avant le deuxième bien

Ces trois réponses se demandent au fiscaliste et à l'avocat de l'État du bien, chiffres à l'appui, avant la création de la deuxième société.

Combien de déclarations et de rapports cette structure ajoute-t-elle par an, et à quel prix ?

La question s'adresse au fiscaliste. Une bonne réponse compte, société par société, le rapport de l'État, l'enregistrement dans l'État du bien, le formulaire 5472 et, pour un partnership, le 1065 et les K-1, puis donne un prix de préparation par formulaire. Une réponse qui ne compte que la création n'est pas une réponse.

Dans l'État de ma société, que peut faire le créancier personnel d'un associé unique ?

La question s'adresse à l'avocat. Une bonne réponse cite le texte de l'État sur le charging order et dit s'il est exclusif pour une LLC à associé unique, comme au Wyoming et au Delaware, ou s'il admet une vente forcée de la part, comme en Floride. Elle dit aussi ce qu'une LLC par bien cloisonne vers l'intérieur, et ce qu'elle ne cloisonne pas.

Si je transfère un bien déjà acheté, que disent le prêteur, l'évaluateur et le fisc de l'État ?

La question s'adresse au prêteur et au fiscaliste, par écrit. Une bonne réponse dit si le prêt tolère le transfert à une LLC contrôlée par l'emprunteur, si le transfert déplafonne la valeur imposable dans cet État, et quelle taxe l'acte paie, hypothèque comprise. Un transfert décidé sans ces trois réponses se paie l'année suivante.

Sources : IRS, instructions du formulaire 5472 ; statuts de Floride, édition 2026, article 605.0503 ; Fannie Mae, guide du servicing, section D1-4.1-02.

Notre réponse

Une société par opération, et la structure décidée avec le fiscaliste

Nos opérations publiées sont des achats-reventes : le bien est porté quelques mois puis revendu, et la question de la holding ne se pose qu'à qui garde plusieurs biens. Ce choix se fait avant le deuxième achat, parce que le déplacer ensuite rencontre le prêteur, l'évaluateur et la taxe sur l'acte.

Rien de ce texte ne recommande une structure. Les montants sont ceux des textes lus, et ils changent : le Delaware affiche 400 $ de taxe annuelle, 300 $ auparavant selon un prestataire privé, et la Floride a ouvert les séries en juillet 2026. Ce que coûte un accompagnement est détaillé dans l'article sur le vrai coût.

IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire en opérations de banque, ni un agent immobilier au sens de la réglementation française. Nous ne créons aucune société à votre place et ne choisissons aucune structure. Le montage d'une opération est une question de l'audit.

Source : méthode d'IMMO US, décrite sur la page méthode ; catalogue des opérations et statuts des chiffres.

Questions fréquentes

Ce qu'on nous demande sur ce sujet

Combien coûte une LLC chaque année au Michigan et en Floride ?

Au Michigan, 50 $ à la création puis 25 $ par an pour la déclaration annuelle, due le 15 février, selon la loi 450.5101. En Floride, 100 $ de dépôt et 25 $ pour l'agent, puis chaque année 50 $ de rapport et 88,75 $ de supplément, à déposer entre le 1er janvier et le 1er mai ; 400 $ de pénalité après le 1er mai. Textes lus le 8 octobre 2026, le Michigan en reproduction FindLaw.

Que coûte une LLC au Wyoming ou au Delaware ?

Au Wyoming, 100 $ à la création puis 60 $ par an au minimum, ou 0,0002 $ par dollar d'actifs situés dans l'État, au premier jour du mois anniversaire ; 10 $ de plus par série. Au Delaware, 110 $ à la création puis 400 $ de taxe annuelle au 1er juin, 200 $ de pénalité plus 1,5 % par mois de retard. Grilles officielles de juillet et d'août 2026.

Une LLC créée dans un État doit-elle s'enregistrer dans l'État du bien ?

Avant d'y exercer une activité, oui : le Michigan et la Floride exigent un certificat d'autorité, 50 $ et 100 $, Washington DC une déclaration d'enregistrement à 220 $. Posséder un bien « sans plus » n'est pas une activité selon ces textes, mais la Floride précise qu'un bien immobilier productif de revenus en est une, et le Michigan que sa liste ne vaut pas en matière fiscale.

Comment l'IRS traite-t-il une LLC fille détenue par une LLC mère ?

Une LLC à propriétaire unique est transparente, sauf choix contraire par le formulaire 8832. Une fille détenue à 100 % par une mère elle-même transparente reste transparente jusqu'au propriétaire final, par application de cette règle à chaque étage ; la page de l'IRS ne traite expressément que d'une mère société ou partnership. Les revenus remontent donc au résident français.

Faut-il un formulaire 5472 par LLC quand on en a plusieurs ?

Chaque LLC transparente détenue en totalité, directement ou indirectement, par une personne étrangère est traitée comme une société pour cette obligation, selon le règlement 301.7701-2. Chacune dépose donc son 5472 avec un 1120 pro forma, sur papier, à la date du 1120. La pénalité est de 25 000 $ par formulaire manquant, puis 25 000 $ par période de trente jours au-delà de quatre-vingt-dix jours après notification.

Qu'est-ce qu'un charging order ?

Le droit, pour le créancier personnel d'un associé, de percevoir les distributions que la LLC verserait à cet associé, sans devenir associé ni toucher aux biens de la société. Au Wyoming et au Delaware, la loi en fait le recours exclusif, y compris pour une LLC à associé unique, et interdit la saisie de la part. Au Michigan, le recours est exclusif et la saisie interdite.

En Floride, une LLC à associé unique protège-t-elle contre un créancier personnel ?

Moins qu'ailleurs. L'article 605.0503 réserve le charging order comme seul recours aux LLC à plusieurs associés. Pour une LLC à associé unique, si les distributions ne suffisent pas à payer la dette dans un délai raisonnable, le juge peut ordonner la vente forcée de la part, et l'acquéreur devient l'associé. Cette règle est postérieure à l'arrêt Olmstead de la Cour suprême de Floride, du 24 juin 2010, dont nous n'avons lu que la référence.

Quels États permettent une LLC à séries ?

Le Wyoming, le Delaware, Washington DC, l'Illinois, le Nevada, le Texas et le Tennessee ont un texte qui limite les dettes d'une série aux actifs de cette série, dans les textes lus en octobre 2026. La Floride les permet depuis le 1er juillet 2026, par une loi de 2025. Pour le Michigan, nous n'avons trouvé aucun texte équivalent. Une série exige des registres séparés.

Un prêteur peut-il exiger le remboursement si le bien passe dans une LLC ?

La loi fédérale le lui permet par la clause d'exigibilité, et ses exceptions légales, succession, conjoint, trust, ne nomment pas la LLC. Fannie Mae exempte toutefois le transfert à une LLC contrôlée par l'emprunteur, pour un prêt acheté ou titrisé depuis le 1er juin 2016, et prévient que le bien devra revenir à une personne physique pour être refinancé.

Transférer un bien à sa LLC au Michigan fait-il sauter le plafond de taxe foncière ?

Parfois. Un transfert de propriété ramène la valeur imposable à la valeur d'État l'année suivante, et la cession de plus de 50 % des parts d'une LLC propriétaire est un transfert. Les lignes directrices de la State Tax Commission n'épargnent le passage d'un particulier à sa propre LLC que si les parts et le contrôle sont identiques et s'il existe une activité d'affaires.

Que paie un acte de transfert vers une LLC en Floride ?

La documentary stamp tax : 70 cents par tranche de 100 $ de contrepartie, selon le Florida Department of Revenue, 60 cents plus une surtaxe dans le comté de Miami-Dade hors maison individuelle. Le solde de l'hypothèque compte comme contrepartie, reprise ou non. Un bien libre de dette transmis pour un dollar symbolique paie 0,70 $. L'acte non enregistré paie au plus tard le 20 du mois suivant.

Une holding américaine change-t-elle quelque chose à l'impôt sur la fortune immobilière ?

L'article 965 du Code général des impôts inclut dans l'assiette les parts de sociétés établies hors de France à hauteur de leur fraction immobilière, pour un résident dont les actifs dépassent 1 300 000 €. Les biens détenus par une LLC mère y restent donc. Les revenus encaissés par la structure se déclarent sur la 2047, et l'article 123 bis ne vise pas une entité dont l'actif est immobilier.

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Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US

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