Article 67 du 27 octobre 2026 15 min de lecture

Le rôle du secteur privé dans le logement américain : qui possède, qui construit, qui finance

On décrit souvent le logement américain comme un marché livré au privé, où l'État fédéral ne jouerait aucun rôle. Les chiffres officiels sont plus nuancés : des particuliers possèdent la majorité des biens loués et des entreprises privées construisent, mais l'État fédéral intervient dans les loyers, l'impôt et le crédit. Cet article dit qui fait quoi, et met la France en face.

Sources : Census Bureau et ministère du logement (HUD), Rental Housing Finance Survey 2024 ; HUD, justification budgétaire de l'exercice 2027 ; Census Bureau, dépenses de construction d'août 2026 ; Fannie Mae et Freddie Mac, rapports annuels de l'exercice 2025 ; Insee, statut d'occupation au 1er janvier 2026.

Aux États-Unis, le logement locatif est surtout privé : en 2024, des particuliers possédaient 58,9 % des biens loués, et des LLC ou sociétés de personnes 42,7 % des logements, notre calcul. Le logement public compte environ 860 000 logements ; l'aide fédérale passe davantage par le parc privé, avec 2,4 millions de familles locataires aidées. En France, en 2026, les bailleurs publics louent 17,3 % des résidences principales.

La question

Qui possède, qui construit et qui prête, dans un marché qu'on dit libre

Un investisseur français connaît un marché locatif à deux étages : des bailleurs publics, organismes HLM en tête, et des bailleurs privés, presque tous des particuliers. Avant d'acheter aux États-Unis, il veut savoir la même chose : avec qui il partage le marché, qui construit les logements, et qui prête l'argent.

L'image courante est celle d'un marché libre, sans État. Elle est juste pour la propriété et la construction, très largement privées. Elle est inexacte pour l'argent : l'État fédéral paie une partie de loyers privés, accorde des crédits d'impôt, et deux sociétés sous tutelle fédérale rachètent une large part des prêts immobiliers.

Les propriétaires

Des particuliers pour la majorité des biens, des sociétés pour la plus grande part des logements

L'enquête du Census Bureau et du ministère du logement sur le financement des logements loués, menée de juin à novembre 2024, compte 18,965 millions de biens loués, pour 49,722 millions de logements. Un bien peut être une maison seule ou un ensemble de plusieurs centaines de logements : chaque part se lit en biens, puis en logements.

Les particuliers possèdent 58,9 % des biens, mais 31,7 % des logements. Les sociétés de personnes et les LLC, 21,4 % des biens, mais 42,7 % des logements : leurs biens comptent en moyenne un peu plus de cinq logements, ceux des particuliers 1,4.

Pour les biens d'un seul logement, 15,7 millions, la part des particuliers est de 59,6 %, celle des LLC et sociétés de personnes de 20,6 %.
40,7 % des biens loués appartiennent à un propriétaire qui n'en possède aucun autre.
Les biens de un à quatre logements réunissent 47,1 % des logements loués ; ceux de 150 logements et plus, 33,5 %.
Les REIT et les sociétés immobilières réunies détiennent 1,7 % des biens et 4,5 % des logements ; les organismes sans but lucratif, 0,6 % et 2,1 %.

Ces parts sont nos calculs sur les estimations du Census. Les marges d'erreur sont larges, et 8,2 % des biens n'ont pas déclaré leur propriétaire : ce sont des ordres de grandeur. Une LLC, enfin, n'est qu'une forme de société, que des particuliers emploient aussi, comme le montre l'article sur la LLC.

Sources : Census Bureau et ministère du logement (HUD), Rental Housing Finance Survey 2024, collectée de juin à novembre 2024, communiqué du 19 février 2026, tableaux révisés le 19 mars 2026 et lus le 16 octobre 2026 ; parts et moyennes calculées par nous.

Les grands investisseurs

Une petite part des maisons louées, et une loi fédérale de juillet 2026

Le Congressional Research Service, le service d'études du Congrès, écrit dans son rapport R49015 que la plupart des investisseurs en maisons individuelles restent de petites entités, particuliers ou sociétés, qui en possèdent chacune peu. Les grands investisseurs détiennent entre 3 et 5 % des maisons louées à l'échelle nationale, selon les définitions et les sources.

Ce rapport, mis à jour le 24 juillet 2026, décrit une loi fédérale du 11 juillet 2026. Passé un délai de 180 jours, elle interdit aux sociétés à but lucratif qui possèdent ou contrôlent au moins 350 maisons d'acheter d'autres maisons d'un ou deux logements, sauf exemptions, dont les logements construits, rénovés ou transformés en vue de la vente.

L'enquête du Census va dans le même sens : les propriétaires qui possèdent plus de cent autres biens ne détiennent que 0,7 % des biens loués et 4,8 % des logements, selon nos calculs. La part des investisseurs parmi les acheteurs d'un mois donné figure dans l'article sur la revente.

Sources : Congressional Research Service, rapport R49015, mis à jour le 24 juillet 2026 ; loi P.L. 119-101 (21st Century ROAD to Housing Act), section 1001, texte publié par le Government Publishing Office sur govinfo.gov, lu le 16 octobre 2026 ; Census Bureau et HUD, Rental Housing Finance Survey 2024 ; parts calculées par nous.

Le logement aidé

Peu de logements publics, davantage d'aides versées dans le parc privé

Le logement public américain compte environ 860 000 logements, pour plus de 1,5 million de résidents, dont plus de 70 % aux revenus extrêmement faibles, selon la justification budgétaire 2027 du ministère du logement. Rapporté aux 46,8 millions de ménages locataires du deuxième trimestre 2026, cela fait environ 1,8 %, notre calcul, à dates différentes.

La Section 8, programme de bons de logement géré localement par des organismes publics, aide environ 2,4 millions de familles, soit environ 5,1 % des ménages locataires, notre calcul. La famille cherche un logement dans le parc privé, et l'organisme verse chaque mois une aide directement au propriétaire, comme le détaille l'article sur la Section 8.

Le ministère l'écrit : le programme « s'appuie sur des partenariats avec le secteur privé », plutôt que sur « une intervention publique directe plus coûteuse » pour construire. En 2024, 6,4 % des biens loués étaient déclarés ouverts à ces bons ; pour 28 %, le répondant ne savait pas ou n'a pas répondu, notre calcul.

Sources : ministère du logement (HUD), justification budgétaire de l'exercice 2027, mars 2026 ; Census Bureau, Housing Vacancy Survey du 2e trimestre 2026, publiée le 28 juillet 2026 ; Census Bureau et HUD, Rental Housing Finance Survey 2024 ; parts calculées par nous.

Le crédit d'impôt

Le LIHTC, un crédit d'impôt pour les logements des ménages modestes

Créé par la réforme fiscale de 1986, le Low-Income Housing Tax Credit est présenté par le portail de recherche du ministère comme « la ressource la plus importante » pour créer des logements abordables. Il donne aux organismes d'attribution des États et des collectivités l'équivalent d'environ 12 milliards de dollars de crédits budgétaires par an.

Ce montant n'est pas une dépense constatée, mais l'équivalent des crédits d'impôt que ces organismes peuvent accorder chaque année pour acheter, réhabiliter ou construire des logements locatifs destinés aux ménages modestes. Un crédit d'impôt réduit l'impôt dû : l'aide passe par la fiscalité.

La base de données du ministère, complétée en avril 2026, recense 55 345 programmes et 3,9 millions de logements mis en service par ce biais de 1987 à 2024. C'est un cumul sur trente-huit ans, pas le nombre de logements aidés aujourd'hui : les pages lues ne disent pas combien restent dans le programme.

Sources : HUD User, portail de recherche du ministère du logement, pages sur le Low-Income Housing Tax Credit et sur sa base de données, révisées le 28 mai 2026.

Les prêts

Fannie Mae et Freddie Mac ne prêtent pas : elles rachètent les prêts des autres

Fannie Mae et Freddie Mac ne prêtent pas aux ménages. Fannie Mae rachète des prêts accordés par des prêteurs et garantit les titres adossés à ces prêts qu'elle émet. Toutes deux sont sous la tutelle de la FHFA, l'organisme fédéral qui les régule, depuis le 6 septembre 2008, sans date de fin prévue selon Fannie Mae.

Au 30 septembre 2025, la dette hypothécaire des logements individuels atteignait 14 639 milliards de dollars, selon les comptes de la Réserve fédérale. Fannie Mae en détenait ou garantissait environ 25 %, et 21 % de celle des immeubles collectifs. Freddie Mac a fourni 465 milliards de dollars au marché hypothécaire en 2025.

Sur les maisons, Freddie Mac n'achète que des prêts dits conformes, plafonnés à 832 750 $ en 2026, davantage dans les zones chères. Le guide de Fannie Mae vise les étrangers « légalement présents » aux États-Unis : en pratique, le non-résident emprunte autrement, comme l'expliquent les articles sur le prêt DSCR, le multifamily et le refinancement.

Sources : Fannie Mae, rapport annuel 10-K de l'exercice 2025, 11 février 2026 ; Freddie Mac, rapport annuel 10-K de l'exercice 2025, 12 février 2026, qui cite les comptes financiers de la Réserve fédérale ; FHFA, page sur la tutelle, mise à jour le 6 février 2024 ; Fannie Mae, Selling Guide, section B2-2-02, 28 juillet 2015.

La construction

Presque toute la dépense de construction résidentielle est privée

En août 2026, la dépense de construction résidentielle tournait à un rythme annuel de 894,6 milliards de dollars, dont 882,3 milliards privés et 12,3 milliards publics, selon le Census Bureau. La part privée atteint 98,6 %, notre calcul. Elle comprend les travaux d'amélioration des logements privés : c'est une part de la dépense, pas du nombre de logements.

La série officielle des mises en chantier, du Census Bureau et du ministère du logement, ne compte que les logements de propriété privée : 1 221 000 en rythme annuel en septembre 2026, dont 859 000 maisons individuelles. En 2025, 1 005 000 maisons et 484 000 logements collectifs ont été achevés.

En France, 280 100 logements ont été mis en chantier en 2024, en recul de 8,7 %, après une baisse de 23,0 % en 2023.
Les ménages, occupants et bailleurs particuliers, ont porté 62,7 % de l'investissement français dans le logement neuf en 2024, soit 44,9 milliards d'euros.
Les personnes morales en ont porté 37,3 %, dont 14,9 milliards d'euros pour les bailleurs sociaux ; leur part a gagné 4,7 points en 2024, avec les achats des bailleurs sociaux dans un programme lancé par Action Logement et la Caisse des dépôts.
Ces chiffres français ne se comparent pas directement à la dépense américaine, qui compte les rénovations et porte sur un seul mois annualisé.

Le rôle public, ici, est la règle : ce qu'on a le droit de bâtir, et où, relève du zonage de chaque ville, décrit dans l'article sur le zonage.

Sources : Census Bureau, dépenses de construction d'août 2026, communiqué du 1er octobre 2026 ; Census Bureau et HUD, mises en chantier de septembre 2026, communiqué du 20 octobre 2026 ; Census Bureau, caractéristiques des logements neufs, 1er juillet 2026 ; SDES, rapport du Compte du logement 2024, novembre 2025 ; part calculée par nous.

En France

En face, un parc social plus large, et des particuliers pour presque toute la location privée

Selon l'Insee, au 1er janvier 2026, 57,3 % des résidences principales françaises sont occupées par leur propriétaire, 17,3 % louées par des bailleurs publics et 23,2 % par des bailleurs privés, chiffres provisoires. La part des bailleurs publics était de 18,7 % en 1997. Celle des propriétaires américains est dans l'article sur le rêve américain.

Le parc locatif social français compte 5,4 millions de logements au 1er janvier 2025, selon le SDES. Le logement public américain en compte environ 860 000, dans un parc total près de quatre fois plus grand que le parc français, notre calcul ; les deux parcs sont comparés dans l'article sur la profondeur du marché.

Dans la location privée, la filière des bailleurs personnes physiques comptait 7,475 millions de résidences principales au 1er juillet 2024, contre 405 000 pour les autres bailleurs personnes morales, soit environ 95 % de la location privée, notre calcul sur le Compte du logement. Aux États-Unis, les sociétés détiennent la plus grande part des logements loués.

Sources : Insee, statut d'occupation des résidences principales au 1er janvier 2026 (provisoire) et Insee Focus n° 388, parus le 30 septembre 2026 ; SDES, parc locatif social au 1er janvier 2025, publié le 20 janvier 2026 ; SDES, Compte du logement 2024, séries longues, tableau T50 ; Census Bureau, Housing Vacancy Survey du 2e trimestre 2026 ; rapports calculés par nous.

Trois questions

Trois questions à se poser avant d'entrer dans ce marché

Les chiffres nationaux ne disent rien d'un bien précis. Ils désignent trois points où un investisseur venu de France doit obtenir une réponse locale, avant l'offre : le financement, la gestion à distance, et la place des aides publiques dans le marché visé.

Comment financer l'achat sans les prêts que rachètent Fannie Mae et Freddie Mac ?

La question s'adresse au prêteur ou au courtier, avant l'offre. Les prêts conformes visent les résidents : un non-résident ne bâtit pas son plan sur eux. Une bonne réponse nomme le produit, l'apport, les réserves et le taux, par écrit, comme le décrit l'article sur le prêt DSCR.

Qui gérera le bien au quotidien, depuis la France ?

La question s'adresse à soi-même, puis au gestionnaire pressenti. Aux États-Unis, 53,4 % des biens loués sont gérés au quotidien par leur propriétaire ou un mandataire non rémunéré, selon nos calculs sur l'enquête de 2024. Une bonne réponse nomme le gestionnaire, sa licence et ses frais, comme le détaille l'article sur la gestion locative.

Le marché visé loue-t-il à des locataires aidés par la Section 8 ?

La question s'adresse au gestionnaire local, parce qu'une moyenne nationale ne dit rien d'une ville. Une bonne réponse dit le loyer retenu par l'organisme local, le délai d'inspection et de premier versement, et la règle de l'État sur le refus d'un locataire aidé, que décrit l'article sur la Section 8.

Sources : Fannie Mae, Selling Guide, section B2-2-02 ; Census Bureau et HUD, Rental Housing Finance Survey 2024 ; parts calculées par nous.

Notre réponse

Des maisons existantes, achetées et rénovées pour être revendues, dans le parc privé

IMMO US accompagne et coordonne des opérations immobilières aux États-Unis pour des investisseurs francophones : achat, rénovation, revente. Nos opérations publiées portent sur des maisons existantes, achetées vides, à Detroit et à Washington, plus un scénario chiffré à Miami. Aucune n'est une construction neuve, aucune n'est en Section 8, et aucun chiffre publié n'intègre de revenu locatif.

Ces chiffres disent deux choses à un investisseur venu de France. Il achète dans un marché tenu par des propriétaires privés, souvent petits, plutôt que par l'État ou par quelques grands investisseurs. Et il n'y emprunte pas comme un Américain. Le reste du tableau, de l'emploi à la démographie, est résumé dans l'article sur les fondamentaux du marché.

IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire en opérations de banque, ni un agent immobilier au sens de la réglementation française. Nous n'administrons aucun dossier auprès d'un organisme public américain. Le financement d'une opération quand on vit en France est une question de l'audit.

Source : méthode d'IMMO US, décrite sur la page méthode ; catalogue des opérations et statuts des chiffres.

Questions fréquentes

Ce qu'on nous demande sur ce sujet

Qui possède les logements loués aux États-Unis ?

Surtout des particuliers et des sociétés privées. Selon l'enquête du Census Bureau et du ministère du logement collectée en 2024, les particuliers possèdent 58,9 % des 18,965 millions de biens loués, mais 31,7 % des 49,722 millions de logements. Les sociétés de personnes et les LLC détiennent 21,4 % des biens et 42,7 % des logements, les REIT et sociétés immobilières 1,7 % et 4,5 %. Ce sont nos calculs sur les estimations du Census.

Quelle part des maisons louées appartient aux grands investisseurs ?

Entre 3 et 5 % des maisons individuelles louées à l'échelle nationale, selon les définitions et les sources, d'après le Congressional Research Service dans son rapport R49015, mis à jour le 24 juillet 2026. Leur part dans l'ensemble des maisons, louées ou non, est donc plus faible encore. Le rapport souligne que la plupart des investisseurs en maisons restent de petites entités, particuliers ou sociétés, qui en possèdent chacune peu.

Qui gère au quotidien les logements loués aux États-Unis ?

Pour plus de la moitié des biens, le propriétaire, sans gestionnaire payé : 53,4 % des biens loués sont gérés au quotidien par leur propriétaire ou par un mandataire non rémunéré, selon nos calculs sur l'enquête du Census Bureau et du ministère du logement de 2024. Les sociétés de gestion s'occupent de 21,6 % des biens mais de 35,1 % des logements : elles gèrent en moyenne des biens plus grands.

Combien y a-t-il de logements publics aux États-Unis ?

Environ 860 000, pour plus de 1,5 million de résidents, dont plus de 70 % ont des revenus extrêmement faibles, selon la justification budgétaire 2027 du ministère américain du logement, publiée au printemps 2026. Rapportés aux 46,8 millions de ménages locataires mesurés par le Census Bureau au deuxième trimestre 2026, ils en représentent environ 1,8 %, notre calcul sur des dates qui diffèrent.

Combien de familles américaines reçoivent un bon de logement de la Section 8 ?

Environ 2,4 millions, selon la justification budgétaire 2027 du ministère américain du logement, par l'intermédiaire d'environ 2 100 organismes publics locaux. La famille cherche son logement dans le parc locatif privé, et l'organisme verse chaque mois une aide directement au propriétaire. Pour 2027, le ministère demandait 38,8 milliards de dollars pour les aides au loyer attachées aux locataires, soit 407 millions de plus que le montant voté pour 2026.

Qu'est-ce que le crédit d'impôt LIHTC, et combien de logements a-t-il financés ?

Le Low-Income Housing Tax Credit, créé par la réforme fiscale de 1986, donne aux organismes d'attribution des États et des collectivités l'équivalent d'environ 12 milliards de dollars de crédits budgétaires par an, pour accorder des crédits d'impôt à l'achat, à la réhabilitation ou à la construction de logements locatifs destinés aux ménages modestes. Selon la base du ministère du logement, 3,9 millions de logements ont été mis en service par ce biais de 1987 à 2024 : c'est un cumul, pas le parc actuel.

Fannie Mae et Freddie Mac prêtent-elles directement aux ménages ?

Elles ne le font pas : leurs rapports annuels de février 2026 l'écrivent. Les prêts sont accordés par des prêteurs ; Fannie Mae en rachète et garantit les titres adossés à ces prêts qu'elle émet. Freddie Mac, créée par une charte du Congrès en 1970, a pour mission la liquidité, la stabilité et l'accessibilité financière du marché du logement. Les deux sont sous la tutelle de la FHFA depuis le 6 septembre 2008.

Quelle part du crédit immobilier américain passe par Fannie Mae et Freddie Mac ?

Aucun des documents lus ne donne de part commune aux deux sociétés. Au 30 septembre 2025, Fannie Mae détenait ou garantissait environ 25 % de la dette hypothécaire des logements individuels, qui atteignait 14 639 milliards de dollars selon la Réserve fédérale, et 21 % de celle des immeubles collectifs. Freddie Mac indique avoir apporté 465 milliards de dollars au marché hypothécaire en 2025, pour 1,7 million d'achats, de refinancements et de logements locatifs.

Quelle part de la construction résidentielle américaine est privée ?

98,6 % de la dépense, selon notre calcul sur les chiffres du Census Bureau pour août 2026 : 882,3 milliards de dollars de dépense privée en rythme annuel, contre 12,3 milliards de dépense publique. Cette dépense privée comprend les travaux d'amélioration des logements privés. C'est une part de la dépense, pas du nombre de logements : la série des mises en chantier, elle, ne compte que les logements de propriété privée.

Combien de logements sont mis en chantier chaque année aux États-Unis ?

En septembre 2026, les mises en chantier de logements privés tournaient à un rythme annuel de 1 221 000, dont 859 000 maisons individuelles et 349 000 logements en immeubles de cinq logements ou plus, selon le Census Bureau et le ministère du logement. En 2025, 1 005 000 maisons individuelles et 484 000 logements collectifs ont été achevés. En France, 280 100 logements ont été mis en chantier en 2024, selon le Compte du logement.

Quelle part des résidences principales françaises est louée par un bailleur public ?

17,3 % au 1er janvier 2026, selon les chiffres provisoires de l'Insee, contre 18,7 % en 1997. Les bailleurs publics regroupent les organismes HLM, les sociétés d'économie mixte, l'État, les collectivités locales et les établissements publics, que le logement soit conventionné ou non. Les bailleurs privés en louent 23,2 %, et 57,3 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire.

Qui sont les bailleurs privés en France ?

Presque tous des particuliers, si l'on compte les logements loués. Au 1er juillet 2024, la filière des bailleurs personnes physiques comptait 7,475 millions de résidences principales, contre 405 000 pour les autres bailleurs personnes morales, soit environ 95 % de la location privée selon notre calcul sur le Compte du logement du SDES. Ce compte range aussi dans les filières de location certains ménages logés gratuitement.

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Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US

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