Article 29 du 19 septembre 2026 12 min de lecture

Expulser un locataire aux États-Unis : les délais réels par État, et l'écart avec la France

Un investisseur français qui découvre l'immobilier américain entend souvent la même phrase : là-bas, on expulse en trente jours. C'est presque vrai dans certains États, complètement faux dans d'autres, et l'écart entre les deux se compte en mois. Cet article donne les délais légaux et les délais constatés sur les quatre marchés que nous couvrons, puis les compare à la procédure française, étape par étape.

Il n'existe aucune loi fédérale sur l'expulsion aux États-Unis : chaque État écrit la sienne. Dans le Michigan, la demande de paiement est de sept jours et le passage au tribunal prend deux à quatre semaines. À Washington DC, la procédure réelle dure quatre à huit mois. En France, comptez six à dix-huit mois, avec une trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.

La règle absente

Pourquoi « expulsé en 30 jours » ne veut rien dire au niveau fédéral

Les États-Unis n'ont pas de loi fédérale sur l'expulsion locative. Chaque État écrit la sienne, chaque comté l'applique à sa façon, et le même impayé se règle en trois semaines ou en huit mois selon l'adresse du bien.

C'est le premier renversement pour qui vient de France. Ici, une seule procédure, la même de Lille à Marseille. Là-bas, cinquante régimes, et le choix du marché décide de vos délais avant même que vous ayez un locataire.

D'où vient alors le « trente jours » ? De Washington DC, justement, où le préavis pour impayé était de trente jours jusqu'à fin 2025. Le chiffre est devenu un raccourci, détaché de l'État où il s'appliquait, et il circule aujourd'hui comme s'il valait partout.

Source : D.C. Code § 42-3505.01, dans sa rédaction antérieure au RENTAL Act de 2025, entré en vigueur le 31 décembre 2025.

La procédure

Six étapes, de la mise en demeure au shérif

Le vocabulaire change d'un État à l'autre, la mécanique non. Six étapes, dans cet ordre.

Le notice to pay or quit : une mise en demeure écrite, qui donne un délai pour payer ou partir.
Le filing : le dépôt de la requête au tribunal, une fois le délai écoulé.
Le hearing : l'audience, où le locataire peut contester.
Le judgment : le jugement de possession, qui tranche.
Le writ of possession, appelé writ of restitution dans certains États : l'ordre d'expulsion.
L'exécution, par le shérif, un officier de justice, ou les U.S. Marshals à Washington DC.

Une règle vaut partout, et elle surprend ceux qui imaginent l'Amérique plus expéditive : le propriétaire ne peut jamais expulser lui-même. Changer les serrures, couper l'eau, sortir les meubles sont illégaux dans tous les États, et coûtent des dommages et les honoraires d'avocat du locataire.

Source : procédure décrite d'après les codes de procédure des États cités au bloc suivant.

Les quatre marchés

Michigan, Floride, Washington DC, Maryland : le légal et le réel

Le Michigan, où se trouvent nos opérations de Detroit, est le plus rapide des quatre. Demande de paiement de sept jours, puis deux à quatre semaines au tribunal, quatre à huit si le locataire conteste. Il peut arrêter la procédure en payant.

La Floride affiche le préavis le plus court, trois jours hors week-ends. Mais la procédure complète prend six à huit semaines : le locataire peut consigner le loyer contesté au greffe et demander un jury. Le Maryland, marché de Baltimore, tourne autour de quarante-cinq à soixante-quinze jours.

Washington DC est l'inverse des trois autres. Le RENTAL Act de 2025 a réduit le préavis de trente à dix jours, mais le délai réel reste de quatre à huit mois : tribunaux encombrés, médiation, droit du locataire à un avocat. La loi n'est pas en cause.

Sources : MCL 600.5714 pour le Michigan ; Fla. Stat. § 83.56(3) pour la Floride ; D.C. Code § 42-3505.01 modifié par le RENTAL Act, en vigueur le 31 décembre 2025 ; Md. Code, Real Property § 8-401 pour le Maryland. Les délais réels sont des estimations publiées par des sociétés de services aux propriétaires, pas des statistiques judiciaires auditées : nous les donnons comme des ordres de grandeur.

La France en face

Commandement, six semaines, deux mois, trêve hivernale

La procédure française pour impayé commence par un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice. Il porte des mentions obligatoires à peine de nullité : le décompte, le montant du loyer, les délais, la possibilité de saisir le fonds de solidarité.

Le locataire dispose de six semaines pour régulariser, depuis la loi du 27 juillet 2023, deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023. Sans régularisation, le bailleur assigne au tribunal judiciaire, le jugement constate la résiliation, puis vient un commandement de quitter les lieux suivi d'un délai incompressible de deux mois.

Vient enfin le concours de la force publique, qui suppose une autorisation préfectorale, et la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions. Le total va généralement de six à dix-huit mois. L'auto-expulsion est punie de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 et 24 ; loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, n° 24-70.002 ; Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-6 pour la trêve hivernale ; article 226-4-2 du Code pénal pour l'expulsion sans titre.

L'écart réel

De deux mois à seize mois, selon l'adresse du bien

Face au Michigan ou à la Floride, l'écart est massif. Quelques semaines à deux mois d'un côté, six à dix-huit mois de l'autre : entre cinq et seize mois de différence, sur un bien qui ne produit rien pendant ce temps.

Face à Washington DC, l'écart se referme presque. Quatre à huit mois là-bas, six à dix-huit ici. Un investisseur qui achète à Washington en pensant à la rapidité américaine se trompe de ville.

Et le « trente jours » ne correspond au délai réel d'aucun des quatre. C'est un préavis, pas une durée de procédure. Ce paramètre entre dans le choix du marché, comme le palier d'entrée de Detroit, et dans ce que produit vraiment un loyer américain ou une gestion à distance.

Source : calcul d'écart à partir des délais cités aux blocs 3 et 4.

Ce que ça change

Le sujet ne se pose que dans deux cas

Cette question ne concerne que la location. Une opération d'achat-revente ne rencontre jamais de locataire : le bien est vide, rénové, remis sur le marché. Deux cas font exception, et ils sont fréquents.

Vous gardez le bien en location au lieu de le revendre : c'est l'une des deux sorties, et elle se décide avant l'achat. Ou vous achetez un bien déjà occupé, et le locataire vient avec la maison, son bail aussi. Deux dossiers différents.

Une précision utile si vous visez la location. Depuis le 2 avril 2025, un propriétaire de cinq logements ou plus dans le Michigan ne peut plus refuser un locataire au motif qu'il détient une aide au logement. En dessous de cinq, la règle ne s'applique pas.

Sources : Michigan Senate Bills 205, 206 et 207, en vigueur le 2 avril 2025. Les deux sorties possibles sont décrites sur la page d'accueil et discutées à l'audit.

Notre réponse

Pourquoi le marché se choisit avant le locataire

Nos opérations publiées sont des achats-reventes : le bien est acheté vide, rénové, remis sur le marché. Le catalogue publie chaque chiffre avec son statut, constaté, estimé ou visé. Aucun n'intègre un scénario d'impayé, parce qu'aucune de ces opérations ne comporte de locataire.

La question se pose autrement pour qui envisage de garder le bien. Elle se traite alors au moment du choix du marché, avant l'achat, et pas le jour du premier impayé. C'est l'une des questions de l'audit, au même titre que le budget et l'horizon.

IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire en opérations de banque, ni un agent immobilier au sens de la réglementation française. Nous ne conduisons aucune procédure judiciaire : elles relèvent d'un avocat local, dans l'État concerné. Ce que coûte une vacance dans un rendement annoncé est traité dans l'article sur la rentabilité nette.

Source : catalogue des opérations d'IMMO US et statuts des chiffres, méthode décrite sur la page méthode.

Questions fréquentes

Ce qu'on nous demande sur ce sujet

Existe-t-il une loi fédérale sur l'expulsion aux États-Unis ?

Non, et c'est la première surprise. Chaque État écrit sa propre loi, et chaque comté l'applique avec ses propres délais de tribunal. Le même impayé peut se régler en trois semaines dans le Michigan et prendre huit mois à Washington DC. C'est la première différence avec la France, où une procédure unique vaut partout, et c'est ce qui rend toute affirmation nationale, comme « trente jours », impossible à vérifier.

Combien de temps dure une expulsion pour impayé dans le Michigan ?

La demande de paiement est de sept jours, prévue par l'article 600.5714 du code du Michigan. Le passage au tribunal prend ensuite deux à quatre semaines quand le locataire ne conteste pas, quatre à huit semaines s'il conteste. Après le jugement, il dispose de dix jours pour partir. Il peut arrêter la procédure à tout moment en payant le montant du jugement. C'est le marché de nos opérations publiées à Detroit, dont le palier d'entrée est détaillé dans l'article sur les 50 000 €.

Pourquoi Washington DC est-elle beaucoup plus lente que Detroit ?

La loi n'est pas en cause : le préavis y est passé de trente à dix jours fin 2025. Ce sont l'encombrement des tribunaux, la médiation et le droit du locataire à être représenté par un avocat qui étirent la procédure à quatre ou huit mois. L'exécution est confiée aux U.S. Marshals, avec leurs propres délais.

Quelles sont les étapes d'une procédure d'expulsion américaine ?

Six, dans le même ordre partout : la mise en demeure écrite, le dépôt de la requête au tribunal, l'audience, le jugement de possession, l'ordre d'expulsion, puis l'exécution par le shérif ou un officier de justice. Les noms changent d'un État à l'autre, la mécanique non. Seuls les délais de chaque étape varient, parfois du simple au décuple.

Un propriétaire américain peut-il expulser lui-même son locataire ?

Non, dans aucun État. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir les meubles sont illégaux partout, et exposent le propriétaire à des dommages et aux honoraires d'avocat du locataire. L'expulsion passe obligatoirement par un tribunal puis par un officier public. Sur ce point, le droit américain rejoint le droit français.

Qu'est-ce que le droit de rachat, et existe-t-il en France ?

C'est la possibilité pour le locataire d'arrêter la procédure en payant l'arriéré, parfois jusqu'au jour de l'expulsion. Le Michigan et le Maryland le prévoient. En France, l'équivalent existe : le locataire qui régularise pendant le délai du commandement de payer arrête la procédure, et le juge peut accorder des délais de paiement au-delà.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion en France ?

Généralement six à dix-huit mois entre le premier impayé et la sortie effective. Le commandement de payer ouvre un délai de six semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, deux mois pour les plus anciens. Suivent l'assignation, le jugement, un commandement de quitter les lieux, puis un délai incompressible de deux mois, et enfin l'autorisation préfectorale.

Qu'est-ce que la trêve hivernale, et existe-t-elle aux États-Unis ?

En France, du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, sauf exceptions prévues par l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. Une procédure arrivée à terme en octobre attend donc avril. Il n'existe pas d'équivalent national aux États-Unis ; certaines villes ont posé des protections hivernales ponctuelles, jamais généralisées.

Le choix du marché change-t-il vraiment mes délais ?

Il les change du tout au tout. Entre le Michigan et Washington DC, l'écart va de quelques semaines à plusieurs mois pour le même impayé. Si vous envisagez de garder le bien en location, ce paramètre pèse autant que le prix d'achat, et il se décide avant l'offre, parce qu'il ne se corrige pas après. Les trois marchés et leurs paliers sont comparés dans l'article sur le choix du marché.

Peut-on acheter un bien déjà occupé par un locataire ?

C'est possible et c'est fréquent, mais c'est un dossier différent. Le bail suit le bien, avec son loyer, sa durée et son occupant. L'état du paiement, l'ancienneté de l'occupation et les protections locales s'examinent avant l'offre. Nos opérations publiées portent sur des biens vides, achetés pour être rénovés puis remis sur le marché. Ce que fait l'équipe sur place, sur un bien loué comme sur un chantier, est décrit dans l'article sur la gestion à distance.

Les délais annoncés par les sociétés américaines sont-ils fiables ?

Les délais légaux le sont, ils viennent des codes des États. Les délais réels, eux, sont publiés par des sociétés de services aux propriétaires et ne sont pas des statistiques judiciaires auditées. Nous les citons comme des ordres de grandeur, pas comme des engagements. La seule référence académique nationale, l'Eviction Lab de Princeton, mesure des dépôts de procédure, pas des durées.

Un propriétaire de Detroit peut-il refuser un locataire qui a une aide au logement ?

Depuis le 2 avril 2025, un propriétaire de cinq logements ou plus ne peut plus refuser un candidat au seul motif qu'il détient une aide au logement, en vertu des lois adoptées par le Sénat du Michigan. Les propriétaires de quatre logements ou moins restent hors du champ. Avant cette date, le refus était légal dans l'État.

Vous envisagez de garder un bien en location plutôt que de le revendre ? Dites-le à l'audit : le marché ne se choisit pas pareil selon la sortie visée.

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Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US

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