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Une maison achetée sur photos à Detroit, telle qu'un investisseur la découvre sur placeLa maison de Washington DC avant et après travaux, l'opération clôturée d'IMMO USMiniature de la vidéo : Cette erreur avec ta LLC peut te coûter 25 000 $.
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Article 16 du 08 min de lecture

Les dix erreurs des investisseurs français aux États-Unis, et ce qui les évite

Les Français qui perdent de l'argent aux États-Unis font rarement des erreurs originales. Ce sont presque toujours les mêmes dix, et elles se voient d'avance. Les voici, avec ce qui les évite dans un accompagnement, et ce que vous pouvez vérifier vous-même.

Sources : pratique d'IMMO US sur ses opérations ; plainte de la SEC de 2023 sur l'affaire de Detroit ; convention fiscale franco-américaine de 1994 ; IRS, formulaire 5472.

Les dix erreurs les plus fréquentes des investisseurs français aux États-Unis sont d'acheter en nom propre, d'ignorer la fiscalité des deux pays, de croire un rendement affiché, de payer sur le compte d'un intermédiaire, de choisir un quartier sur photos, de sous-estimer les frais, de mal lire le bail, de négliger l'inspection, de laisser le chantier sans contrôle et de vouloir tout faire seul.

Une opération aux États-Unis ne rate presque jamais sur le marché. Elle rate sur une décision prise trop tôt, sans pièce, à 8 000 kilomètres. Voici les dix décisions qui reviennent, dans l'ordre où elles se présentent, et pour chacune ce que nous faisons à la place.

Erreurs 1 à 3

La structure et la fiscalité, avant même d'acheter

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Acheter en nom propre. Un bien détenu directement par une personne étrangère expose son patrimoine personnel en cas de litige et complique la revente et la transmission.

La règle chez nous : le bien est détenu par une société américaine créée au nom de l'investisseur, qui en détient toutes les parts. Le détail est dans l'article sur le cadre légal.

Créer la société et l'oublier.
Créer la société et l'oublier. Une LLC détenue par un étranger doit déposer chaque année une déclaration d'information, le formulaire 5472. L'IRS prévoit une pénalité de 25 000 $ en cas de manquement.
C'est ce qu'Enzo explique dans le Short ci-dessus, et c'est pourquoi la…
C'est ce qu'Enzo explique dans le Short ci-dessus, et c'est pourquoi la tenue de la société fait partie de l'accompagnement, avec un fiscaliste franco-américain accrédité auprès de l'IRS.
Ignorer la fiscalité des deux pays.
Ignorer la fiscalité des deux pays. Un investisseur français est imposable aux États-Unis sur ses revenus américains et doit les déclarer en France.
La convention fiscale entre les deux pays organise la répartition et évite…
La convention fiscale entre les deux pays organise la répartition et évite la double imposition, mais elle ne dispense d'aucune déclaration. Le traitement dépend de votre situation : il est cadré avec un fiscaliste avant l'acquisition, pas après.

Source : pratique d'IMMO US sur ses opérations, décrite dans cet article ; affaires de Detroit citées d'après la plainte de la SEC (2023) et la presse.

Erreurs 4 à 6

Le rendement, le paiement, le quartier

Croire un rendement affiché. « 12 % net », « 15 à 20 % », « rentabilité garantie » : aucun de ces chiffres n'existe avant la clôture d'une opération. Nous publions des opérations avec leur statut, constaté, estimé ou visé, et jamais un pourcentage promis. Les chiffres réels des trois nôtres sont dans l'article dédié.

Payer sur le compte d'un intermédiaire. Dans l'affaire de Detroit documentée par la SEC en 2023, les fonds de centaines d'investisseurs français avaient été versés sur des comptes contrôlés par le vendeur, et les maisons achetées sur photos n'avaient jamais été rénovées.

Aux États-Unis, l'argent d'un achat passe par un compte séquestre tenu par…
Aux États-Unis, l'argent d'un achat passe par un compte séquestre tenu par une Title Company, et la société qui achète est celle de l'investisseur. Jamais la nôtre. Les sept signaux à vérifier sont publiés.
Choisir un quartier sur photos.
Choisir un quartier sur photos. Deux rues parallèles peuvent avoir des trajectoires opposées. La sélection se fait au bloc, avec les comparables des ventes récentes et une visite filmée, avant toute offre. Le dossier d'opération vous est présenté avant tout achat, et la décision reste la vôtre.

Sources : plainte de la SEC de 2023 sur l'affaire de Detroit ; Le Courrier des Amériques ; pratique d'IMMO US.

Erreurs 7 à 10

Les frais, le bail, l'inspection, le chantier

Sous-estimer les frais. Un prix d'achat n'est pas un coût. Sur l'opération de Washington DC, le coût total engagé a été de 398 825 $ pour un achat à 225 000 $ : rénovation, frais de clôture, assurance, taxes, portage. C'est la ligne « coût total » qui compte, et elle est écrite avant l'engagement.

Mal lire le bail et le droit local. Les règles entre propriétaire et locataire changent d'un État à l'autre, parfois d'une ville à l'autre. Un bail américain se lit avec quelqu'un qui connaît l'État concerné. C'est le rôle de l'équipe et des partenaires sur place.

Négliger l'inspection.
Négliger l'inspection. Une inspection avant achat, par un inspecteur indépendant, coûte quelques centaines de dollars et découvre ce que les photos cachent : toiture, fondations, électricité, plomberie. Le budget travaux se chiffre sur cet état réel, pas sur l'annonce.
Laisser le chantier sans contrôle, et vouloir tout faire seul.
Laisser le chantier sans contrôle, et vouloir tout faire seul. Un chantier à distance sans calendrier, sans contrôle des postes et sans vérification des factures dérape. Chez nous, Luidgi Seron tient le calendrier et les artisans, les factures sont vérifiées avant paiement, et vous recevez des visites filmées. L'équipe et les partenaires sont nommés.

Source : pratique d'IMMO US sur ses opérations, décrite dans cet article ; affaires de Detroit citées d'après la plainte de la SEC (2023) et la presse.

Notre réponse

Ce qui évite ces dix erreurs, dans l'ordre

Un audit avant tout engagement, une société à votre nom, un fiscaliste avant l'acquisition, des chiffres avec leur statut, un séquestre pour l'argent, une sélection au bloc, un coût total écrit, une inspection, un chantier piloté, une équipe nommée. Ce n'est pas une liste de promesses, c'est le parcours en cinq étapes, écrit d'avance.

Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs et aucun rendement n'est garanti.

Source : pratique d'IMMO US sur ses opérations, décrite dans cet article ; affaires de Detroit citées d'après la plainte de la SEC (2023) et la presse.

Questions fréquentes

Ce qu'on nous demande sur ce sujet

Faut-il obligatoirement une LLC pour investir aux États-Unis depuis la France ?
Ce n'est pas une obligation légale, c'est une protection. Une société américaine sépare votre patrimoine personnel de l'opération, simplifie le compte bancaire, la revente et la transmission. Chez IMMO US, c'est la règle sur toutes les opérations.
Comment vérifier un rendement annoncé ?
En demandant le dossier d'une opération clôturée, poste par poste, avec ses documents. Un rendement annoncé sans le coût total, la durée et le statut de l'opération n'est pas vérifiable, donc ne vaut rien.
À qui verse-t-on l'argent d'un achat aux États-Unis ?
À un compte séquestre tenu par une Title Company, jamais à un intermédiaire ni à un vendeur. La société qui achète est celle de l'investisseur.
Peut-on investir sans parler anglais ?
Oui, si l'accompagnement est en français de bout en bout et que l'équipe sur place prend les échanges locaux. C'est le cas chez IMMO US, de la première question jusqu'à la vente du bien.
Quel est le budget minimum ?
À partir de 50 000 € d'apport, le marché de Detroit et du Michigan s'ouvre. 130 000 € ouvrent Washington DC, 400 000 € la Floride. Chaque palier a son article chiffré.

Vous reconnaissez une de ces erreurs dans votre projet ? C'est exactement ce que l'audit avec Enzo regarde en premier.

Réserver un audit avec EnzoEnzo revient vers vous sous 48 heures avec un premier cadrage écrit.

Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US

Vérifiez-nous

D'abord, vérifiez que nous existons

Le premier réflexe de cet article vaut aussi pour nous : ne nous croyez pas sur parole. Les deux structures d'Enzo sont inscrites aux registres publics, consultables en direct, sans compte.

La société française au registre national ↗ La LLC américaine au registre de Floride ↗

La fiche française s'ouvre directement. Pour la LLC, la page du registre demande un numéro : saisissez L26000007819.

Le témoignage

Cet investisseur nous a fait confiance

Son point de départ, ce qui l'inquiétait, comment l'opération s'est déroulée. Sans script, sans montage de complaisance.

Miniature de l'interview vidéo d'un investisseur accompagné, sur son opération aux États-Unis
Résultat propre à cette opération et à cet investisseur · la vidéo ne se charge qu'au clic · la regarder sur YouTube ↗

Candidature

On commence quand ?

Se faire accompagner pour investir aux États-Unis : quatre écrans, cinq minutes. À la fin, soit votre projet entre dans notre cadre et vous accédez à un créneau, soit il est trop tôt et nous vous le disons franchement.

Vérifier mon éligibilitéRéponse en 3 minutes. Nous n'accompagnons pas tout le monde, et c'est volontaire.