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La fiscalité américaine s'empile sur trois niveaux, fédéral, étatique et local, et certains États comme la Floride ne prélèvent rien au niveau étatique. Les charges d'exploitation et l'amortissement du bâti sur 27,5 ans se déduisent des loyers. À la revente, la plus-value est taxée de 15 à 20 % après un an de détention. La convention franco-américaine évite la double imposition par un crédit d'impôt en France.
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+ de 400 k€ ? En parler maintenant avec Enzo sur WhatsApp Vérifier que nous existonsLa fiscalité américaine pour un investisseur immobilier français : trois niveaux d'imposition, déductions, convention
Trois niveaux d'imposition, des charges largement déductibles, un amortissement du bâti sur 27,5 ans et une convention qui évite la double imposition : la fiscalité américaine est lisible quand on en connaît les règles. Les voici, telles qu'Enzo les explique sur sa chaîne, appliquées à l'immobilier locatif et à la revente.
Source : « Fiscalité américaine : ce que les investisseurs français ignorent », vidéo d'Enzo (chaîne Enzo Immo USA).
La fiscalité américaine s'empile sur trois niveaux, fédéral, étatique et local, et certains États comme la Floride ne prélèvent rien au niveau étatique. Les charges d'exploitation et l'amortissement du bâti sur 27,5 ans se déduisent des loyers. À la revente, la plus-value est taxée de 15 à 20 % après un an de détention. La convention franco-américaine évite la double imposition par un crédit d'impôt en France.
Beaucoup d'investisseurs français découvrent la fiscalité américaine après avoir acheté. C'est l'ordre inverse du bon : elle se comprend en une lecture, elle pèse sur chaque loyer et chaque revente, et elle décide d'une partie du résultat final.
Cet article pose les règles dans l'ordre où elles s'appliquent : qui prélève, ce qui se déduit, ce que coûte la revente, et ce que la convention entre la France et les États-Unis change pour un résident français.
Les trois niveaux
Fédéral, étatique, local : qui prélève quoi
L'imposition américaine s'empile sur trois étages. Le niveau fédéral d'abord : les revenus locatifs y sont imposés au barème, dont la première tranche commence à 10 %.
Le niveau étatique ensuite : chaque État fixe son propre impôt sur le revenu, et certains n'en prélèvent aucun. Le niveau local enfin : taxes de ville et de comté, très variables d'un endroit à l'autre.
Le choix de l'État n'est donc pas un détail.
C'est l'une des raisons du choix de nos marchés, la Floride en tête.
Certains États, comme le Texas, la Floride, le Nevada, le Tennessee et le Wyoming, sont avantageux car ils n'ont pas d'impôt sur le revenu au niveau étatique.
Sources : barèmes fédéraux de l'IRS ; administrations fiscales des États.
Les déductions
Ce qui se déduit des loyers, et l'amortissement sur 27,5 ans
Avant impôt, les charges d'exploitation se déduisent des loyers : intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, taxes foncières, entretien et réparations. La base imposable fond d'autant, parfois jusqu'à s'annuler.
S'y ajoute l'outil le plus puissant du système : l'amortissement. La valeur du bâti, hors terrain, se déduit sur 27,5 ans. Pour un bien de 150 000 $ ≈ 129 000 €* dont 120 000 $ ≈ 103 200 €* de bâti, cela représente environ 4 360 $ ≈ 3 750 €* de déduction chaque année, sans sortie d'argent.
Source : règles de l'IRS (amortissement résidentiel sur 27,5 ans).
La revente
La plus-value selon la durée de détention
À la revente, la taxe sur la plus-value dépend du temps de détention. Moins d'un an : elle rejoint le barème ordinaire et peut atteindre 37 %.
Plus d'un an : elle bascule sur le barème long terme, généralement entre 15 et 20 %. La durée de détention est donc une variable fiscale à part entière, à poser dès le montage de l'opération.
Source : barèmes fédéraux de la plus-value (IRS).
Sortir le bénéfice
Ce que prélève réellement l'État fédéral quand le profit sort
C'est la question que tout investisseur finit par poser : une fois l'opération soldée, combien l'État américain prend-il sur le bénéfice ? Pour un flip bouclé en moins d'un an, le profit rejoint le barème ordinaire, jusqu'à 37 % au fédéral.
Et quand l'opération passe par une LLC transparente, la part de bénéfice du non-résident subit une retenue à la source en cours d'année : ce n'est pas un impôt supplémentaire, c'est une avance, régularisée à la déclaration annuelle ; trop retenu, trop remboursé.
À la revente s'ajoute le mécanisme FIRPTA
Rien ne s'empile
Sources : IRS (retenues des non-résidents, FIRPTA) ; convention fiscale franco-américaine.
La convention
France et États-Unis : le crédit d'impôt contre la double imposition
La crainte classique du résident français : payer deux fois. La convention fiscale entre les deux pays l'écarte : les revenus américains se déclarent aussi en France, mais l'impôt payé aux États-Unis ouvre un crédit d'impôt équivalent côté français. Le même revenu n'est pas taxé deux fois ; il est déclaré deux fois, et c'est une obligation, pas une option.
Source : convention fiscale entre la France et les États-Unis.
La structure
S'entourer et structurer : société, comptable, déclarations
Enzo insiste sur un point dans la vidéo : ces règles ne s'improvisent pas seul. La structure juridique, la tenue des justificatifs et les déclarations des deux côtés de l'Atlantique relèvent de professionnels de la fiscalité internationale.
Le détail de la structure, société américaine au nom de l'investisseur, EIN, ITIN, est traité dans Le cadre légal ; chez IMMO US, la partie fiscale est cadrée avec un fiscaliste franco-américain accrédité IRS.
Source : « Fiscalité américaine : ce que les investisseurs français ignorent », vidéo d'Enzo (Enzo Immo USA).
Récapitulatif
L'essentiel en six points
- Trois niveaux d'imposition : fédéral (barème dès 10 %), étatique (nul en Floride, au Texas, au Nevada, au Tennessee, au Wyoming), local (variable).
- Charges d'exploitation déductibles des loyers : intérêts, gestion, assurances, taxes foncières, entretien.
- Amortissement du bâti sur 27,5 ans : une déduction annuelle sans sortie d'argent.
- Plus-value : jusqu'à 37 % avant un an de détention, 15 à 20 % au-delà.
- Sortie du bénéfice : retenue à la source régularisée à la déclaration, FIRPTA 15 % = une avance sur la plus-value, remboursée si trop retenue.
- Convention franco-américaine : déclaration dans les deux pays, crédit d'impôt en France, pas de double imposition.
Sources : l'ensemble des références citées dans cet article (IRS, administrations des États, convention fiscale franco-américaine, chaîne d'Enzo).
* Montants en dollars convertis au taux de 1 $ = 0,86 €.
Un investissement américain se joue autant dans sa déclaration que dans sa rénovation : ces règles sont favorables à qui les applique, et coûteuses à qui les découvre trop tard. Chez IMMO US, la partie fiscale de chaque opération est cadrée avec un fiscaliste franco-américain accrédité IRS, et nos structures se vérifient aux registres publics, juste en dessous.
Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US
Vérifiez-nous
D'abord, vérifiez que nous existons
Le premier réflexe de cet article vaut aussi pour nous : ne nous croyez pas sur parole. Les deux structures d'Enzo sont inscrites aux registres publics, consultables en direct, sans compte.
La société française au registre national ↗ La LLC américaine au registre de Floride ↗
La fiche française s'ouvre directement. Pour la LLC, la page du registre demande un numéro : saisissez L26000007819.
Le témoignage
Cet investisseur nous a fait confiance
Son point de départ, ce qui l'inquiétait, comment l'opération s'est déroulée. Sans script, sans montage de complaisance.
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Se faire accompagner pour investir aux États-Unis : quatre écrans, cinq minutes. À la fin, soit votre projet entre dans notre cadre et vous accédez à un créneau, soit il est trop tôt et nous vous le disons franchement.
Faire étudier mon opérationEnzo revient vers vous sous 48 heures avec un premier cadrage écrit.