Gérer sa fiscalité immobilière aux États-Unis depuis la France : déclarations, structure, pièges à éviter

Les deux déclarations

Aux États-Unis et en France : une obligation double, pas un choix

Côté américain : en tant que non-résident, vos revenus de source américaine, les loyers en tête, se déclarent à l'IRS. Côté français : résident fiscal, vous êtes imposé sur vos revenus mondiaux, les loyers américains se déclarent donc aussi à l'administration française.

La convention fiscale fait le pont : l'impôt payé aux États-Unis devient un crédit d'impôt en France, le même revenu n'est pas taxé deux fois. Mais déclaré deux fois, oui, systématiquement.

Ne négligez aucune de ces deux déclarations. L'oubli est l'un des pièges les plus fréquents et peut entraîner des pénalités sévères.

Source : interview de Benjamin Pik (Pik Consulting) par Enzo ; convention fiscale franco-américaine.

La structure

LLC ou nom propre : ce que change la société

L'interview est nette sur ce point : la LLC est recommandée, surtout à plusieurs. Deux raisons. La protection d'abord : en cas de litige lié au bien, la responsabilité est limitée à la société, le patrimoine personnel en France reste à l'écart.

La transparence fiscale ensuite : la LLC ne paie pas d'impôt en propre, ses résultats remontent directement dans la déclaration personnelle des associés, sans étage d'imposition supplémentaire. Le montage complet, société au nom de l'investisseur, EIN, ITIN, est détaillé dans Le cadre légal.

Source : interview de Benjamin Pik ; droit américain des sociétés (LLC).

Le calcul

Charges, amortissement, et le taux qui s'applique vraiment

L'impôt américain ne se calcule pas sur les loyers bruts. S'en déduisent d'abord toutes les charges d'exploitation : gestion locative, assurances, taxes foncières, entretien et réparations. Puis l'amortissement du bâti sur 27,5 ans, qui peut représenter une large part de déduction supplémentaire.

Sur la base nette restante, souvent très réduite, le taux effectif évoqué par l'expert est de l'ordre de 30 %. Le détail des barèmes et des niveaux d'imposition est posé dans La fiscalité américaine.

Source : interview de Benjamin Pik (Pik Consulting) ; règles de l'IRS.

La revente

FIRPTA : une retenue de 15 % qui n'est qu'une avance

À la vente d'un bien par un non-résident, la loi FIRPTA impose une retenue à la source, généralement 15 % du prix de vente, prélevée par la Title Company au moment de la transaction.

Ce n'est pas l'impôt final : la plus-value réelle se calcule ensuite à la déclaration annuelle, généralement entre 15 et 20 % après un an de détention, et si la retenue dépassait l'impôt dû, la différence est remboursée.

Source : interview de Benjamin Pik ; loi FIRPTA (IRS).

Les démarches

LLC, EIN, ITIN : les trois enregistrements indispensables

• Créer la LLC : enregistrement de la société dans l'État où se situe le bien.
• Obtenir l'EIN : le numéro fiscal de la LLC, indispensable pour ouvrir son compte bancaire américain.
• Obtenir l'ITIN : votre numéro fiscal personnel de non-résident, nécessaire à vos déclarations américaines.

Source : interview de Benjamin Pik ; administrations américaines (IRS, États).

Les pièges

Les trois erreurs qui coûtent cher, selon l'expert

• Oublier l'une des deux déclarations : pénalités des deux côtés de l'Atlantique.
• NE pas signaler son compte bancaire américain en France : le formulaire 3916 est obligatoire, l'oubli est passible de 1 500 € d'amende par compte non déclaré.
• Égarer ses justificatifs : chaque facture de travaux ou de gestion défend vos déductions en cas de contrôle de l'IRS.

Sources : interview de Benjamin Pik (Pik Consulting) ; formulaire 3916 (administration fiscale française).