Article 24 du 14 septembre 2026 12 min de lecture

Risque de change euro dollar : ce qu'un aller-retour de devises fait à votre résultat américain

Une opération aux États-Unis se compte en dollars du premier au dernier jour. Votre résultat, lui, se lira en euros, au taux du jour où vous rapatrierez. Entre ces deux dates, personne ne contrôle rien. Cet article mesure ce que le change a fait sur une période récente, dans les deux sens, et ce qu'un investisseur peut décider, ou non, pour s'en protéger.

Le risque de change porte sur tout le capital converti, pas sur le seul résultat de l'opération. Entre le 18 décembre 2024 et le 22 juillet 2025, l'euro est passé de 1,0496 à 1,1699 dollar : des dollars achetés en décembre valaient 10,3 % de moins en euros sept mois plus tard, avant tout résultat immobilier. Le mouvement inverse existe aussi. On le réduit en restant en dollars, on ne l'annule pas.

Le mécanisme

Deux conversions, et tout ce qui se passe entre les deux

Une opération d'achat-revente aux États-Unis commence par une conversion : vos euros deviennent des dollars, virés sur le compte de votre société américaine puis à la société de titre le jour de la signature. Elle se termine par la conversion inverse, si vous rapatriez le produit de la vente. Entre les deux, l'opération vit en dollars.

Le taux du jour de l'entrée et celui de la sortie sont les deux seuls qui comptent. Ce qui se passe entre les deux ne vous touche pas tant que vous ne convertissez rien. L'exposition dure le temps de l'opération, six à douze mois pour un flip, et porte sur tout le capital converti, pas sur le seul résultat.

C'est le point que les tableaux de rentabilité oublient. Un résultat visé de quelques dizaines de milliers de dollars se mesure par rapport à un capital plusieurs fois plus gros. Un mouvement de change de 10 % sur ce capital pèse alors autant, parfois plus, que l'opération elle-même.

Source : durées et chiffres des opérations publiées au catalogue d'IMMO US, avec leur statut.

La mesure

Décembre 2024, juillet 2025 : ce qu'un aller-retour a coûté

Le 18 décembre 2024, la Banque centrale européenne fixait son taux de référence à 1,0496 dollar pour un euro. Le 22 juillet 2025, à 1,1699. En sept mois, l'euro avait gagné 11,5 % ; des dollars achetés en décembre ne valaient plus que 89,7 % de leur prix en euros.

Concrètement : 90 000 € convertis le 18 décembre 2024 donnaient 94 464 $. Ces mêmes 94 464 $ reconvertis le 22 juillet 2025 rendaient 80 745 €. Soit 9 255 € de moins, sans qu'aucune maison n'ait été achetée ni vendue, et sans un seul frais bancaire.

À l'inverse, des dollars achetés à 1,1699 et reconvertis à 1,0496 auraient rendu 11,5 % d'euros en plus. Le change n'a pas de camp. Il a seulement une amplitude, et sur une durée d'opération elle se compte en dizaines de points, pas en dixièmes.

Sources : taux de change de référence de la Banque centrale européenne, publiés au Journal officiel de l'Union européenne le 19 décembre 2024 (taux du 18 décembre) et le 23 juillet 2025 (taux du 22 juillet) ; calculs d'IMMO US sur ces deux taux.

L'amplitude

De la parité à 1,60 : ce que le dollar a fait en vingt ans

À l'été 2008, l'euro dépassait 1,59 dollar. À l'automne 2022, il est passé sous la parité, un dollar pour un euro, pour la première fois en vingt ans. Fin 2025, la BCE le situait à 1,1750. Le 1er septembre 2026, à 1,1593. Sur vingt ans, l'amplitude dépasse 60 % ; sur une seule année, elle a souvent dépassé 10 %.

Personne ne prévoit ce taux, et cet article ne s'y essaie pas. Les banques centrales, les taux d'intérêt de chaque côté de l'Atlantique et la politique commerciale américaine le font bouger dans des proportions que les meilleurs analystes ratent régulièrement. Ce qu'on peut faire, c'est mesurer l'exposition et décider en connaissance de cause.

Sources : BCE, taux de référence quotidiens de l'euro contre le dollar, sommet de l'été 2008 et passage sous la parité à l'automne 2022 ; Insee d'après BCE, taux au 31 décembre 2025 (extraction Eurostat du 8 janvier 2026) ; FranceTransactions d'après BCE, taux au 1er septembre 2026.

Le sens du risque

Un euro fort à l'achat, un euro faible à la revente : le cas favorable, et l'autre

Pour un investisseur qui part d'euros, le cas favorable tient en une phrase : convertir quand l'euro est cher, rapatrier quand il est bon marché. En septembre 2026, à 1,16, un euro achète 10 % de dollars de plus qu'en décembre 2024. L'entrée coûte moins d'euros qu'il y a vingt mois. La sortie se jouera à un taux inconnu.

Le cas défavorable est le miroir exact, et il ne se voit qu'après coup. C'est pour cela qu'une opération ne se choisit pas sur une opinion de change : elle se choisit sur son prix d'achat, son coût de travaux et sa revente, en dollars, avec leur statut. Le change est un paramètre de votre patrimoine, pas de l'opération.

Source : BCE, taux de référence des 18 décembre 2024 et 1er septembre 2026, cités plus haut.

Les quatre leviers

Ce qu'un investisseur peut décider, et ce que ça coûte

Quatre leviers existent pour réduire l'exposition. Aucun n'est gratuit, aucun n'est obligatoire, et aucun ne relève d'IMMO US : chacun est une décision de l'investisseur, avec son conseil.

Rester en dollars

Le risque ne se matérialise qu'à la reconversion. Un investisseur qui laisse le produit de la revente sur le compte de sa société américaine, pour financer l'opération suivante, ne convertit rien et ne subit rien, tant qu'il n'a pas besoin de ces euros. C'est la logique d'un patrimoine en deux monnaies : les dollars restent des dollars. Le compte reste à déclarer en France chaque année.

Fixer le taux à l'avance

Un contrat à terme, proposé par les courtiers en change, bloque aujourd'hui le taux d'une conversion future. Il demande un dépôt de garantie et engage fermement : si le taux évolue ensuite en votre faveur, vous n'en profitez pas. C'est un produit financier, avec ses conditions et son intermédiaire. IMMO US n'en propose pas et n'en conseille pas.

Étaler les conversions

Rien n'oblige à convertir tout le produit d'une vente le même jour. Rapatrier en plusieurs fois, à plusieurs dates, remplace un pari sur un taux par une moyenne de taux. Ça n'améliore pas le résultat attendu, ça resserre l'écart entre le meilleur et le pire cas, au prix de frais de virement répétés.

Emprunter en dollars

Une dette en dollars se rembourse avec des dollars, ceux de la revente. La part du capital que vous convertissez depuis l'euro diminue d'autant, et l'exposition avec elle. Le prêt ajoute ses intérêts, son apport et ses réserves exigées, qui restent, eux, exposés.

Le premier levier ne coûte rien mais suppose de ne pas avoir besoin de ses euros ; le deuxième coûte un dépôt et une liberté ; le troisième coûte des frais répétés ; le quatrième coûte des intérêts. Les conditions réelles du prêt pour non-résident sont dans l'article sur le prêt DSCR.

Sources : fonctionnement général des contrats à terme tel que décrit par les courtiers en change agréés, 2026 ; conditions du prêt DSCR non-résident, voir l'article cité.

Le coût certain

Le change se paie deux fois : au marché, puis au guichet

À la variation du marché, incertaine, s'ajoute un coût certain : l'écart que votre banque applique entre son taux et celui du marché, de 2 à 4 % chez les grandes banques selon les relevés de 2026, à chaque passage. Un aller-retour le paie deux fois. Sur le capital d'une opération, c'est le poste le plus lourd après le change.

Ce coût-là se réduit, contrairement au premier : il se compare, il se négocie, et il se lit avant de virer. L'article sur le compte bancaire américain détaille les trois lignes d'un virement et ce qu'on demande à sa banque avant de convertir.

Source : relevés des grilles tarifaires de Chase, Bank of America et Wells Fargo compilés par transferfees.io, juin 2026.

Notre réponse

Des chiffres en dollars, un résultat en euros qui vous appartient

IMMO US publie chaque opération en dollars, avec le statut de chaque chiffre : constaté, estimé, visé. Aucun n'est converti en euros, parce que la conversion dépend de deux dates que nous ne connaissons pas, la vôtre à l'entrée et la vôtre à la sortie. Un résultat en euros annoncé d'avance serait une promesse, et nous n'en faisons pas.

IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire en opérations de banque, ni un agent immobilier au sens de la réglementation française. Nous ne recommandons ni taux, ni moment, ni instrument de couverture. Nous disons ce qu'une opération coûte et vise, en dollars, et quand elle doit être financée.

Ce que l'audit pose, en revanche, c'est la question d'avant : dans quelle monnaie pensez-vous votre patrimoine, et les dollars de la revente ont-ils vocation à revenir en euros ou à financer la suite ? La réponse change l'opération qu'on vous propose.

Source : catalogue des opérations d'IMMO US et statuts des chiffres, méthode décrite sur la page méthode.

Questions fréquentes

Ce qu'on nous demande sur ce sujet

Pourquoi une opération rentable en dollars peut-elle finir en perte en euros ?

Parce que le résultat se calcule en dollars mais se lit en euros au taux du jour où vous rapatriez. Si l'euro a monté entre votre entrée et votre sortie, chaque dollar rend moins d'euros : entre décembre 2024 et juillet 2025, 10,3 % de moins. Quand ce recul dépasse le résultat de l'opération rapporté au capital, le compte en euros est négatif alors que le compte en dollars est positif.

À quel moment le risque de change se déclenche-t-il vraiment ?

À deux moments seulement : le jour où vos euros deviennent des dollars, et le jour où des dollars redeviennent des euros. Entre les deux, les variations du marché ne vous touchent pas tant que vous ne convertissez rien. Un investisseur qui garde ses dollars n'a pas de perte de change, seulement une valeur en euros qui bouge sur le papier.

De combien l'euro a-t-il varié face au dollar sur une année récente ?

De 1,0496 dollar le 18 décembre 2024 à 1,1699 le 22 juillet 2025, soit 11,5 % de hausse en sept mois, selon les taux de référence de la BCE. Fin 2025, il valait 1,1750, et 1,1593 le 1er septembre 2026. Sur vingt ans, entre le passage sous la parité de 2022 et le sommet de 2008 au-dessus de 1,59, l'amplitude dépasse 60 %.

Faut-il attendre un meilleur taux avant de convertir ses euros en dollars ?

Personne ne connaît le taux de demain, et attendre a un coût certain : l'opération qu'on ne fait pas, ou la saison qu'on rate. Une opération se choisit sur ses chiffres en dollars, pas sur une prévision de change. Ceux qui veulent réduire l'incertitude disposent de leviers, rester en dollars ou fixer un taux, décrits plus haut ; ils dispensent d'avoir une opinion sur le marché des changes.

Peut-on bloquer un taux de change à l'avance pour un achat aux États-Unis ?

Un contrat à terme le permet, souscrit auprès d'un courtier en change : le taux d'une conversion future est fixé aujourd'hui, contre un dépôt de garantie et un engagement ferme. Si le marché évolue ensuite en votre faveur, vous ne le récupérez pas. C'est un produit financier à part entière. IMMO US ne le propose pas et ne le conseille pas : c'est une décision entre vous et votre conseil.

Que se passe-t-il si je laisse les dollars de la revente sur le compte de ma société ?

Rien ne se convertit, donc aucune perte ni aucun gain de change n'est réalisé. Les dollars restent disponibles pour l'opération suivante, sans repasser par l'euro ni payer deux fois l'écart bancaire. Le compte continue de se déclarer chaque année en France sur le formulaire 3916, et l'impôt sur la revente elle-même reste dû, que le produit soit rapatrié ou non.

Un prêt en dollars protège-t-il du risque de change ?

En partie. Une dette en dollars se rembourse avec les dollars de la revente : la part du capital convertie depuis l'euro est plus petite, l'exposition aussi. Le reste, l'apport et les réserves exigés par un prêt DSCR pour non-résident, reste exposé. Le prêt ajoute ses intérêts et ses conditions ; il ne supprime pas le risque, il en réduit l'assiette.

IMMO US publie-t-il les résultats d'une opération en euros ?

Les chiffres sont publiés en dollars, avec le statut de chacun, et jamais convertis. La conversion dépend de deux dates propres à chaque investisseur, celle de son entrée et celle de sa sortie, et un résultat en euros annoncé d'avance serait une promesse. Chacun lit son résultat en euros avec ses propres taux, le jour où il convertit, et l'audit pose cette question avant l'opération.

L'écart appliqué par la banque pèse-t-il autant que la variation du marché ?

Ce sont deux coûts de nature différente. Le marché peut bouger de 10 % en sept mois, dans un sens ou dans l'autre, et personne ne le contrôle. L'écart bancaire, de 2 à 4 % par conversion chez les grandes banques en 2026, est certain, se paie deux fois sur un aller-retour, et se réduit en comparant avant de virer. Le premier se subit ou se couvre ; le second se négocie.

Que change un euro à 1,16 pour un investisseur qui achète en septembre 2026 ?

Il achète environ 10 % de dollars de plus qu'en décembre 2024, quand l'euro valait 1,05 : le même bien coûte moins d'euros à l'entrée. Ce que vaudra sa sortie dépend du taux d'un jour inconnu. Un euro fort à l'achat n'est un avantage définitif que si l'euro est plus faible, ou égal, le jour de la reconversion.

Le risque de change existe-t-il aussi pour un bien conservé en location ?

Il existe, et il se répète. Chaque loyer rapatrié est une conversion, donc une exposition, et la revente finale en ajoute une dernière. Un bien loué longtemps multiplie les dates de conversion, ce qui lisse le taux moyen sans supprimer le risque. Les opérations d'IMMO US sont des achats-revente : deux conversions, une entrée et une sortie, sur une durée courte.

Le change est-il pris en compte dans les chiffres des opérations publiées ?

Il ne l'est pas, volontairement. Les chiffres du catalogue sont en dollars, du prix d'achat à la revente visée, parce que l'opération se déroule en dollars. Le change est une couche au-dessus, propre à chaque investisseur, qui dépend de ses dates et de sa banque. Le mélanger aux chiffres de l'opération rendrait ces chiffres faux pour tout le monde sauf une personne.

Vous pensez votre patrimoine en euros et la sortie vous inquiète plus que l'entrée ? Apportez la question à l'audit : on la pose avant de choisir l'opération.

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Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US

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