Le rêve américain et l'immobilier : devenir propriétaire aux États-Unis, ce que disent les chiffres

La question

Combien d'Américains possèdent leur logement, et à quel âge

« La pierre angulaire du rêve américain » : c'est ainsi que la National Association of Realtors (NAR), l'association professionnelle des agents immobiliers qui portent le titre de « Realtors », qualifiait l'accès à la propriété en novembre 2025, par la voix de sa vice-présidente exécutive chargée du lobbying. C'est la position d'une profession. Ce n'est pas une mesure.

La mesure, elle, est publique. Elle ne dit ni que le rêve tient, ni qu'il s'effondre : au deuxième trimestre 2026, le taux de propriétaires est stable sur un an mais baisse chez les moins de 35 ans, et dans l'enquête annuelle de la NAR, la part des primo-accédants n'a jamais été aussi faible, ni leur âge aussi élevé.

Source : National Association of Realtors, communiqué du 4 novembre 2025.

Le taux

65 % de ménages propriétaires, ni record ni effondrement

Au deuxième trimestre 2026, 65,0 % des ménages américains possédaient le logement qu'ils occupent, selon le Census Bureau, le bureau fédéral du recensement : autant qu'un an plus tôt, et 65,2 % corrigé des variations saisonnières. Ce taux porte sur les ménages ; le parc de logements, vacants compris, est décrit dans l'article sur la profondeur du marché.

Commencée en 1964 à 63,1 %, la série culmine en 2004 et touche son plus bas en 2016 : le taux de 2026 est à 4,2 points du haut et à 2,1 points du bas, notre calcul. Le pic de 67,9 % du deuxième trimestre 2020 est fragile : selon le Census, la pandémie a modifié la collecte.

Selon la région, le taux va de 69,0 % dans le Midwest à 60,5 % dans l'Ouest. Il varie davantage selon le revenu : 77,9 % des ménages dont le revenu familial atteint ou dépasse la médiane sont propriétaires, contre 52,1 % de ceux qui restent en dessous. Le chiffre du troisième trimestre est annoncé pour le 28 octobre 2026.

Sources : Census Bureau, Quarterly Residential Vacancies and Homeownership, Second Quarter 2026, communiqué du 28 juillet 2026, tableaux 4, 4SA, 5 et 8 ; Census Bureau, Housing Vacancy Survey, tableau historique 14, de 1964 à 2026.

Les âges

Propriétaires : 35,2 % avant 35 ans, 78,6 % à partir de 65 ans

La propriété suit l'âge. Au deuxième trimestre 2026, 35,2 % des ménages dont la personne de référence a moins de 35 ans possédaient leur logement, contre 78,6 % à partir de 65 ans. Sur un an, le Census ne relève de baisse que chez les moins de 35 ans ; pour les autres âges, l'écart n'est pas significatif.

• Moins de 35 ans : 35,2 % de ménages propriétaires.
• De 35 à 44 ans : 60,9 %.
• De 45 à 54 ans : 69,7 %.
• De 55 à 64 ans : 75,1 %.
• 65 ans et plus : 78,6 %.
• Marges d'erreur : de 0,5 à 0,7 point selon la tranche.

Chez les moins de 35 ans, la série commence en 1994 à 37,1 %, culmine à 43,6 % au deuxième trimestre 2004 et touche son plus bas, 34,1 %, au deuxième trimestre 2016. Pour lire plus bas que les 35,2 % de 2026, il faut remonter au premier trimestre 2017, à 34,3 %, notre lecture du tableau.

Sources : Census Bureau, communiqué du 28 juillet 2026, tableau 6 ; Census Bureau, Housing Vacancy Survey, tableau historique 19, de 1994 à 2026.

Les primo-accédants

21 % des acheteurs et 40 ans d'âge médian : deux records dans l'enquête annuelle de la NAR

Sur les achats de juillet 2024 à juin 2025, les primo-accédants ne faisaient que 21 % des acheteurs d'une résidence principale, et leur âge médian atteignait 40 ans : deux records de la série annuelle de la NAR. Un an plus tôt, 24 % et 38 ans ; deux ans plus tôt, 32 % et 35 ans.

L'ensemble des acheteurs est plus âgé encore : 59 ans en médiane, et 62 ans pour ceux qui avaient déjà possédé un logement. L'apport médian des primo-accédants atteignait 10 % du prix, le plus haut depuis 1989, venu d'abord de l'épargne personnelle. Celui d'un investisseur français est traité dans l'article sur l'apport.

La méthode compte. L'enquête a été envoyée en juillet 2025 à 173 250 acheteurs ; 6 103 ont répondu, un taux de réponse corrigé de 3,5 %, et elle exclut investisseurs et résidences secondaires. Une autre mesure de la NAR, mensuelle, tirée d'une enquête auprès des agents, donnait 31 % de primo-accédants dans les ventes de septembre 2026.

Sources : National Association of Realtors, Profile of Home Buyers and Sellers 2025, communiqué du 4 novembre 2025 et infographie de novembre 2025 ; communiqué du 4 novembre 2024 ; communiqué du 13 octobre 2026 sur les ventes de septembre 2026.

L'accessibilité

Ce que l'achat pèse sur le revenu, selon la façon de compter

La NAR et la Fed d'Atlanta mesurent chacune, à sa façon, si un ménage peut acheter. Selon l'indice provisoire de la NAR, en septembre 2026, une famille au revenu médian avait 105,4 % du revenu requis pour emprunter 80 % du prix de la maison médiane, taxes et assurances non comptées, contre 106,7 % un an plus tôt.

La Fed d'Atlanta compte autrement, taxe foncière et assurances incluses, avec 10 % d'apport. En juillet 2026, posséder le logement médian coûtait 43,9 % du revenu médian des ménages, pour un seuil fixé à 30 %. Son indice était de 68,4, comme un an plus tôt, contre 119,4 en février 2012, son plus haut depuis 2005, notre calcul.

Pour un primo-accédant type, la NAR publie un troisième indice : 69,6 au deuxième trimestre 2026, chiffre provisoire, pour un logement d'entrée de gamme et le revenu médian d'un primo-accédant. Les trois chiffres ne se contredisent pas : leurs conventions diffèrent. Taux d'emprunt et prix sont suivis dans l'article sur le marché à la fin de 2026.

Sources : National Association of Realtors, Housing Affordability Index de septembre 2026, publié le 13 octobre 2026, et sa page de méthode ; First-Time Homebuyer Affordability du 2e trimestre 2026, publié le 4 août 2026 ; Federal Reserve Bank of Atlanta, Home Ownership Affordability Monitor, données nationales à juillet 2026, et sa page de méthode.

La France

57,3 % de propriétaires en France : un écart à lire avec ses limites

En France, 57,3 % des ménages étaient propriétaires de leur résidence principale au 1er janvier 2026, selon l'Insee, chiffre provisoire, contre 50,6 % en 1982 et 57,7 % au plus haut, de 2010 à 2013. Les propriétaires qui remboursaient encore un emprunt occupaient 19,8 % des résidences principales.

L'écart avec les 65,0 % américains, 7,7 points selon notre calcul, est un ordre de grandeur. La notion est la même, la part des ménages propriétaires ; la mesure ne l'est pas : enquête trimestrielle d'un côté, estimation annuelle du parc de l'autre, à des dates différentes, sur les États-Unis entiers et la France hors Mayotte.

En France métropolitaine, en 2020, 23 % des ménages de 25 à 29 ans et 45 % des 30 à 39 ans étaient propriétaires, contre 75 % des 70 ans ou plus : des tranches qui ne coïncident pas avec celles du Census. Aucune source officielle lue ne donne l'âge du premier achat en France.

Sources : Insee, chiffres-clés « Statut d'occupation des résidences principales », paru le 30 septembre 2026, données au 1er janvier 2026, provisoires ; Insee Références, France, portrait social, fiche « Logement », 18 novembre 2025, d'après l'enquête Logement 2020 du SDES.

Pour un bailleur

46,8 millions de ménages locataires : ce que les chiffres permettent d'en dire

Au deuxième trimestre 2026, les États-Unis comptaient 46,8 millions de ménages locataires, selon le Census. Ne pas posséder son logement est plus fréquent chez les jeunes et sous la médiane des revenus : c'est le cas de 64,8 % des ménages de moins de 35 ans et de 47,9 % des ménages sous le revenu familial médian, notre calcul.

Aucune des sources lues ne compte les locataires qui voudraient acheter. Elles montrent deux choses : la part des propriétaires monte avec l'âge, et, aux conditions de l'indice des primo-accédants de la NAR comme de celui de la Fed d'Atlanta, le revenu type ne suffit pas à acheter le logement type.

On peut dire, dans cette mesure seulement, qu'une part de la demande locative vient de ménages qui n'achètent pas encore, ou ne le peuvent pas ; les sources ne la chiffrent pas. Vacance et déménagements sont traités dans l'article sur la mobilité des Américains, les droits de chacun dans l'article sur le propriétaire et le locataire.

Sources : Census Bureau, communiqué du 28 juillet 2026, tableaux 3, 6 et 8 ; National Association of Realtors, First-Time Homebuyer Affordability, 2e trimestre 2026 ; Federal Reserve Bank of Atlanta, Home Ownership Affordability Monitor, juillet 2026.

Trois questions

Trois questions à poser avant de lire ces chiffres comme un argument

Un taux national décrit un pays entier. Trois réponses, obtenues avant l'offre, disent ce que ces chiffres valent pour le bien visé.

Sources : Census Bureau, Housing Vacancy Survey, tableau 6 des 75 plus grandes agglomérations, 2026, et tableau historique 19 ; communiqué du 28 juillet 2026.