Article 52 du 12 octobre 2026 11 min de lecture

MLS, County Records et DVF : quelles données comparer ?

Un investisseur français qui sait lire DVF croit pouvoir faire de même à Detroit. Il n'existe pourtant aucune base unique des ventes aux États-Unis : le prix vendu, l'acte et la valeur fiscale vivent dans trois sources, tenues par trois acteurs différents. Savoir laquelle dit quoi évite de comparer un prix demandé à un prix signé.

Le MLS n'est pas le DVF américain. DVF, publié par la DGFiP, recense les mutations à titre onéreux des cinq dernières années, mis à jour en avril et en octobre. Aux États-Unis, les ventes récentes se lisent au MLS, la base que les agents utilisent pour publier les biens ; le comté tient les actes, et le Texas n'impose pas de déclarer le prix de vente.

Le malentendu

Le MLS n'est pas le DVF américain

En France, un acheteur curieux ouvre l'application DVF, choisit une commune et lit les ventes signées, avec leur prix et leur surface. Le réflexe est sain. Il pousse beaucoup d'investisseurs à chercher son équivalent aux États-Unis, et à croire l'avoir trouvé dans le MLS ou sur un portail comme Zillow.

Il n'existe pas d'équivalent unique. Le prix signé, l'acte qui transfère la propriété et la valeur retenue pour l'impôt sont trois informations distinctes, tenues par trois acteurs distincts : les agents immobiliers pour le MLS, le comté pour les actes, l'évaluateur fiscal pour la taxe foncière. Les portails grand public les assemblent, avec leurs trous.

La conséquence est pratique. Un chiffre lu sur un écran américain doit d'abord dire d'où il vient : prix demandé ou prix vendu, acte enregistré ou estimation calculée, valeur de marché ou valeur fiscale. Sans cette étiquette, aucune comparaison avec un prix d'achat n'a de sens.

Sources : National Association of Realtors, page consacrée à la politique du MLS ; DGFiP, jeu de données « Demandes de valeurs foncières » sur data.gouv.fr ; pages lues le 1er octobre 2026.

En France

Ce que DVF contient, et ce qu'il ne dit pas

DVF est publié par la DGFiP sur data.gouv.fr, en application de la loi ESSOC de 2018. Il recense les mutations à titre onéreux des cinq dernières années, tirées des actes publiés et du cadastre, sauf dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et à Mayotte. La mise à jour d'avril 2026 couvre les années 2021 à 2025.

La valeur foncière exclut les frais de notaire, les meubles chiffrés dans l'acte et les honoraires d'intermédiaire quand ils sont à la charge de l'acquéreur. Le descriptif de l'acte n'est pas repris, sauf la surface Carrez : DVF ne dit rien de l'état du bien ni de ses travaux, et la surface affichée est la dernière déclarée aux services fonciers.

Le fichier est mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre, et une vente n'y entre qu'une fois l'acte publié au service de la publicité foncière. Le millésime le plus récent est donc toujours incomplet. Les notaires tiennent leurs propres bases, plus détaillées, dont l'accès est pour l'essentiel réservé aux professionnels.

DVF : DGFiP, accès libre, ventes des cinq dernières années, mise à jour en avril et en octobre.
Perval : base des notaires hors Île-de-France, plus de 25 millions de références selon son exploitant, mises en ligne moins de six semaines après la signature.
BIEN : base des notaires d'Île-de-France, créée en 1990, plus de 3 millions de références.
Indice Notaires-Insee : une baisse de 1,0 % des prix des logements anciens au deuxième trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent, en France métropolitaine, en données corrigées des variations saisonnières et provisoires.

Sources : DGFiP, notice descriptive et foire aux questions du fichier DVF, data.gouv.fr, mise à jour d'avril 2026 ; ADNOV, page de présentation de Perval ; Notaires du Grand Paris, page de la base BIEN ; Insee, Informations rapides du 18 septembre 2026 ; pages lues le 1er octobre 2026.

Source : DGFiP, notice descriptive et foire aux questions du fichier DVF, data.gouv.fr.

Aux États-Unis

MLS, registre du comté, évaluateur : qui tient quel chiffre

Le MLS est, selon la National Association of Realtors, un outil qui permet aux professionnels de l'immobilier de connaître et de partager les biens à vendre de leur marché, dans l'intérêt de leurs clients. Redfin le décrit comme la base que les agents utilisent pour publier les biens, et dit y lire les données des biens récemment vendus.

Le registre du comté, Register of Deeds ou Recorder selon les États, enregistre les actes : ventes, hypothèques et autres inscriptions. À Detroit, celui du comté de Wayne conserve des actes depuis 1703 et propose une recherche en ligne, payante, pour ceux enregistrés après 1986. Le titre s'y vérifie, voir l'article sur l'assurance de titre.

L'évaluateur fiscal, l'Assessor, fixe la valeur qui sert à la taxe foncière. Dans le Michigan, la Constitution impose une valeur fiscale fixée à la moitié du prix de vente usuel, et la valeur imposable ne progresse chaque année que de l'inflation, avec une hausse plafonnée à 5 %, jusqu'au transfert suivant.

Le MLS : les biens publiés par les agents et, selon Redfin, les données des biens récemment vendus.
Le registre du comté : actes de vente, hypothèques et inscriptions, avec le prix quand l'État en impose la publicité.
L'évaluateur fiscal : valeur fiscale, valeur imposable et montant de la taxe foncière.

Sources : National Association of Realtors, politique du MLS ; comté de Wayne, page du Register of Deeds ; ville de Detroit, foire aux questions de l'Office of the Assessor ; pages lues le 1er octobre 2026.

Sources : National Association of Realtors ; comté de Wayne ; ville de Detroit, Office of the Assessor.

Les angles morts

Trois chiffres qui ressemblent à un prix et n'en sont pas

Le premier angle mort est légal. Selon le contrôleur des finances du Texas, l'État fait partie d'une poignée d'États qui n'imposent pas de déclarer le prix de vente aux districts d'évaluation. Le contrôleur ajoute que cela rend parfois la valeur de marché plus difficile à établir. Ce marché est détaillé dans l'article sur le Texas.

Le deuxième tient au calendrier fiscal. À Detroit, l'évaluateur fonde la valeur de l'année 2026 sur les ventes conclues entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2025. Dans le Michigan, la valeur imposable est déplafonnée l'année civile qui suit un transfert de propriété : la taxe payée par le vendeur ne dit pas celle que paiera l'acheteur.

Le troisième vient des portails. Redfin dit calculer son estimation à partir des données du MLS sur les biens récemment vendus. Il annonce une erreur médiane de 1,88 % pour les biens en vente et une erreur médiane de 7,37 % pour les biens hors marché, et précise que cette estimation n'est pas une expertise.

À la place d'une valeur fiscale, demander les ventes conclues du secteur, avec leur date.
À la place d'une estimation de portail, demander le prix signé, lu au MLS ou dans les actes.
À la place de la taxe du vendeur, demander à l'évaluateur la valeur imposable qui suivra la vente.
Au Texas, demander qui fournit les prix vendus, puisque l'État n'impose pas de les déclarer aux districts d'évaluation.

Sources : Texas Comptroller of Public Accounts, Fiscal Notes, octobre 2015 ; ville de Detroit, Office of the Assessor, pages Sales Study et foire aux questions ; Redfin, page Redfin Estimate ; pages lues le 1er octobre 2026.

Sources : Texas Comptroller of Public Accounts ; ville de Detroit ; Redfin.

Les comparables

Comparer une vente à une vente, pas à une annonce

Une estimation sérieuse repose sur des ventes comparables, les comps : des biens vendus, pas seulement mis en vente, sur une période récente, de même typologie, de surface et d'état proches, dans le même secteur. Le prix vendu se compare au prix vendu ; une valeur fiscale ou une estimation de portail ne remplace ni l'un ni l'autre.

La même période : des ventes récentes, sur une fenêtre de dates annoncée, jamais une vente sortie de cette fenêtre.
La même typologie : maison individuelle contre maison individuelle, même nombre de chambres, surface proche.
Le même état : un bien rénové se compare à des biens rénovés, pas à des maisons vendues en l'état.
Le même secteur : quelques rues autour du bien, parce que deux rues voisines peuvent suivre des prix opposés.

Sur l'opération de Detroit publiée au catalogue, la revente est affichée à 210 à 220 000 $, au statut « prévisionnel ». Le dossier précise : « Estimation du dossier, confirmée par les ventes comparables au 13 septembre 2026. Actuellement en vente. Le prix constaté s'affichera à côté à la signature. »

Les comparables cadrent une fourchette, ils ne garantissent aucun prix. Les opérations et leurs statuts se lisent sur la page des chiffres réels ; la vérification d'une estimation fournie par un tiers est traitée dans l'article sur les arnaques. Trois questions complètent la lecture.

Ces comparables sont-ils des ventes ou des annonces ?

La question s'adresse à celui qui présente l'estimation, agent ou vendeur. Une bonne réponse liste des biens vendus, avec leur date de vente, leur prix signé, leur surface et leur état, tirés du MLS ou des actes du comté. Une liste d'annonces en cours ne dit que ce que les vendeurs espèrent, pas ce que les acheteurs ont payé.

Sur quelle période et quel périmètre portent-ils ?

La question s'adresse à l'agent qui a préparé l'analyse. Une bonne réponse donne la fenêtre de dates retenue, la distance maximale et les critères de typologie, et explique chaque bien écarté. Des ventes trop anciennes, ou prises dans un secteur plus recherché, gonflent la valeur sans que rien ne le signale à la lecture.

Le prix signé figure-t-il dans les registres de l'État ?

La question s'adresse à la title company ou à l'avocat qui suivra l'achat. Une bonne réponse dit si l'acte ou une déclaration de transfert mentionne le prix, et où il se consulte. Dans un État qui n'impose pas de déclarer le prix, comme le Texas, il faut alors savoir qui fournit les ventes comparables, et d'où il les tire.

Source : catalogue des opérations d'IMMO US.

Notre réponse

Des ventes signées, jamais des annonces

Nos reventes visées s'appuient sur des ventes comparables conclues, jamais sur des biens seulement mis en vente, et chacune porte son statut au catalogue. Quand les sources se contredisent, nous ne publions pas de prix de marché : c'est la raison donnée dans l'article sur Baltimore.

Les données publiques changent d'un État à l'autre : c'est un critère du choix d'un marché, comme les règles locales décrites pour l'Ohio. Le chemin de l'offre à l'acte enregistré est décrit dans l'article sur le notaire et la title company.

IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire en opérations de banque, ni un agent immobilier au sens de la réglementation française. Les comparables d'un projet se lisent à l'audit.

Source : méthode d'IMMO US, décrite sur la page méthode, et catalogue des opérations.

Questions fréquentes

Ce qu'on nous demande sur ce sujet

Le MLS est-il l'équivalent américain de la base DVF ?

Pas vraiment. DVF est une base publique, tenue par l'administration fiscale française, qui recense les mutations à titre onéreux tirées des actes publiés. Le MLS est, selon la National Association of Realtors, un outil qui permet aux professionnels de l'immobilier de partager les biens à vendre de leur marché. Les actes, eux, sont au registre du comté.

Un particulier français peut-il consulter le MLS lui-même ?

Le MLS est un outil de professionnels : Redfin le décrit comme la base que les agents utilisent pour publier les biens, et précise y avoir accès en tant que courtier immobilier. Un particulier passe donc par un professionnel, ou lit ce qu'un portail en reprend.

Que contient exactement le fichier DVF publié par la DGFiP ?

Les mutations à titre onéreux des cinq dernières années, tirées des actes publiés et du cadastre : date, nature de la mutation, valeur foncière, type de local, surface réelle, nombre de pièces principales et surface du terrain. Il exclut le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte, et ne reprend pas le descriptif de l'acte, sauf la surface Carrez.

Pourquoi une vente récente n'apparaît-elle pas encore dans DVF ?

Parce que le fichier n'est mis à jour qu'en avril et en octobre, et qu'une vente n'y entre qu'une fois l'acte publié au service de la publicité foncière. La diffusion d'avril reprend les actes publiés avant le 31 décembre précédent, celle d'octobre les actes publiés avant le 30 juin. Le millésime le plus récent est donc toujours incomplet.

La valeur foncière de DVF inclut-elle les frais de notaire ?

Elle les exclut. Elle exclut aussi les meubles dont la valeur figure dans l'acte, et les honoraires d'intermédiaire quand ils sont à la charge de l'acquéreur. Elle inclut ces frais quand ils sont à la charge du vendeur, ainsi que l'éventuelle TVA. Deux ventes affichées au même prix peuvent donc recouvrir des montants payés différents.

Quelle différence entre DVF et les bases Perval et BIEN des notaires ?

DVF est public et gratuit, mais ne reprend pas le descriptif des biens de l'acte, sauf la surface Carrez. Perval, hors Île-de-France, et BIEN, en Île-de-France, sont alimentées par les notaires et portent davantage de critères sur le bien. Leur accès est pour l'essentiel réservé aux professionnels, et les bases notariales servent au calcul des indices Notaires-Insee.

Que trouve-t-on au Register of Deeds d'un comté américain ?

Les actes qui concernent un bien : ventes, hypothèques et autres inscriptions. C'est la source qui permet de retracer l'historique d'un titre. Dans le comté de Wayne, à Detroit, les actes remontent à 1703 et la recherche en ligne, payante, couvre ceux enregistrés après 1986. Le prix n'y figure que si l'État en impose la mention.

La valeur fiscale d'une maison américaine donne-t-elle son prix de marché ?

Elle n'en donne qu'un reflet décalé. Dans le Michigan, la valeur fiscale est fixée à la moitié du prix de vente usuel, et à Detroit celle de 2026 repose sur des ventes conclues entre avril 2023 et mars 2025. La valeur imposable, elle, est plafonnée d'une année sur l'autre jusqu'au transfert de propriété suivant : elle ne progresse pas aussi vite que la valeur fiscale.

Pourquoi le prix d'une vente texane est-il difficile à connaître ?

Parce que le Texas fait partie des quelques États qui n'imposent pas de déclarer le prix de vente aux districts d'évaluation, selon son contrôleur des finances. Le même contrôleur note que cela rend parfois la valeur de marché plus difficile à établir. Pour établir des comparables, il faut donc demander qui fournit les prix vendus, et d'où il les tire.

Peut-on se fier à l'estimation affichée par un portail comme Redfin ?

Comme point de départ, pas comme prix. Redfin annonce une erreur médiane de 1,88 % pour les biens en vente et une erreur médiane de 7,37 % pour les biens hors marché, et précise que son estimation n'est pas une expertise. Redfin reconnaît aussi que des rénovations peuvent manquer au MLS : l'état d'une maison à rénover se vérifie donc sur place, pas sur un portail.

Qu'est-ce qu'une bonne vente comparable pour estimer un bien américain ?

Un bien réellement vendu, pas seulement mis en vente, dans le même secteur, sur une période récente, de même typologie, de surface et d'état proches. Le prix retenu est le prix signé, lu au MLS ou dans les actes du comté. Une estimation de portail ou une valeur fiscale ne remplace pas une vente comparable.

Sur quoi repose la revente visée d'une opération d'IMMO US ?

Sur des ventes comparables conclues, jamais sur des annonces. La revente visée est affichée au catalogue avec son statut, prévisionnel tant que rien n'est signé. À la signature, le prix constaté s'affiche à côté du prix visé, avec l'écart. Aucun chiffre de revente n'est présenté comme acquis avant l'acte.

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Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US

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