Article 51 du 11 octobre 2026 11 min de lecture

Commissions des intermédiaires immobiliers : qui paie quoi, en France et aux États-Unis

Un acheteur français entend souvent qu'aux États-Unis, c'est le vendeur qui paie les agents et que l'acheteur ne paie rien. Ce schéma reposait sur une offre de rémunération publiée sur le fichier commun des annonces, et cette offre y est interdite depuis le 17 août 2024. Cet article compare les deux systèmes, dit qui paie quoi aujourd'hui, et ce que pèse la commission dans une revente du catalogue.

Sources : National Association of Realtors, foire aux questions sur le règlement, mise à jour le 5 septembre 2024 ; catalogue des opérations d'IMMO US.

En France, les honoraires d'un agent immobilier sont libres mais affichés toutes taxes comprises, et le mandat écrit dit qui les paie, vendeur ou acquéreur. Aux États-Unis, l'agent du vendeur et celui de l'acheteur sont rémunérés chacun selon son accord. Depuis le 17 août 2024, la rémunération de l'agent acheteur ne figure plus sur le MLS : elle se fixe par écrit avant toute visite.

En France

Des honoraires libres, mais affichés et encadrés

En France, la profession est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Pour négocier une vente, l'agent immobilier doit détenir une carte professionnelle, délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie. Exercer sans elle est une infraction pénale, punie de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende.

Sa rémunération suppose trois conditions cumulées : la carte, un mandat écrit signé avant de mettre en relation le vendeur et l'acquéreur, et une mission effectivement remplie. Un intermédiaire qui réclame une commission sans mandat écrit préalable n'y a pas droit, quel que soit le rôle qu'il a joué dans la rencontre.

Le montant est libre. Il figure dans un barème affiché toutes taxes comprises, à l'entrée de l'établissement et en ligne, qui dit pour chaque prestation à qui incombe le paiement. Quand l'acquéreur paie, l'annonce donne les honoraires en pourcentage du prix hors honoraires, et le prix honoraires inclus s'affiche en caractères plus importants.

Sources : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs ; service-public.gouv.fr, fiche F2954 vérifiée le 12 septembre 2025 et fiche F38657 vérifiée le 1er janvier 2026.

La location

En location, la part du locataire est plafonnée au mètre carré

En location, la loi du 6 juillet 1989 répartit les frais. La visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée se partagent entre le propriétaire et le locataire. L'annonce, les autres frais de mise en location et la gestion locative restent entièrement à la charge du propriétaire.

La part du locataire est plafonnée deux fois : elle ne dépasse pas la moitié des frais facturés, ni un montant au mètre carré habitable. En 2026, ce plafond est de 12,10 € en zone très tendue, de 10,09 € en zone tendue et de 8,07 € ailleurs, plus 3,03 € pour l'état des lieux d'entrée.

Ces plafonds viennent du décret du 1er août 2014, revalorisés par un arrêté du 17 juillet 2025. Aux États-Unis, la rémunération d'une société de gestion locative relève d'un autre contrat, détaillé dans l'article sur la gestion locative.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 5 ; décret n° 2014-890 du 1er août 2014 ; arrêté du 17 juillet 2025 ; service-public.gouv.fr, fiche F375 vérifiée le 12 janvier 2026, plafonds applicables en 2026.

Deux agents

Aux États-Unis, deux agents et un fichier commun

Une vente américaine met en présence deux agents. Le listing agent représente le vendeur : il fixe le prix avec lui, publie le bien et reçoit les offres. Le buyer's agent représente l'acheteur : il cherche, fait visiter, rédige l'offre et suit le dossier jusqu'à la signature. Chacun exerce sous une licence délivrée par son État.

Les biens à vendre sont publiés sur le MLS, le fichier partagé entre les professionnels d'un territoire. Jusqu'en août 2024, l'annonce y portait aussi l'offre de rémunération que le côté vendeur faisait à l'agent qui amènerait l'acheteur. Cette offre était fixée par le vendeur et son agent, avant toute discussion avec l'acheteur.

Ce mécanisme a été contesté devant les tribunaux par des actions collectives de vendeurs, dont l'affaire Sitzer/Burnett. La National Association of Realtors, la NAR, a conclu un règlement national, approuvé définitivement le 26 novembre 2024 par le tribunal fédéral du district ouest du Missouri. Elle y verse 418 millions de dollars sur environ quatre ans.

Sources : NAR, communiqué du 26 novembre 2024 sur l'approbation définitive du règlement ; NAR, foire aux questions sur le règlement, mise à jour le 5 septembre 2024.

La règle de 2024

Ce qui a changé pour l'acheteur le 17 août 2024

Les nouvelles pratiques sont entrées en vigueur le 17 août 2024. Elles tiennent en trois règles, qui s'appliquent aux professionnels membres d'un MLS lorsqu'ils travaillent avec un acheteur.

Plus aucune offre de rémunération de l'agent acheteur n'est publiée sur le MLS.
Un accord écrit entre l'acheteur et son agent est obligatoire avant toute visite, en personne ou virtuelle.
Cet accord fixe une rémunération déterminable, jamais ouverte, et l'agent ne peut pas percevoir davantage que ce qui y est écrit.

La rémunération reste négociable et n'est fixée par aucune loi. L'acheteur peut toujours demander, dans son offre, que le vendeur prenne en charge tout ou partie de ce qu'il doit à son agent. La différence est qu'il sait désormais, par écrit et avant de visiter, ce qu'il paiera si le vendeur refuse.

Un intermédiaire qui demande à être payé sans accord écrit, ou dont la rémunération n'apparaît dans aucun document, est à vérifier avant tout versement. Les signaux d'alerte sont réunis dans l'article sur l'arnaque, et le calendrier d'achat dans celui sur les délais.

Sources : NAR, foire aux questions sur le règlement, mise à jour le 5 septembre 2024 ; NAR, guide du consommateur sur les accords écrits de l'acheteur, publié le 24 août 2024.

Les montants

Ce que pèse la commission, et ce qu'en dit le catalogue

Aucune loi ne fixe la commission. Redfin, courtier national, publie une moyenne tirée des ventes de ses agents et de celles qu'il adresse à des agents partenaires : 2,42 % du prix pour l'agent acheteur au troisième trimestre 2025, contre 2,36 % un an plus tôt. Ce chiffre ne dit pas qui paie, vendeur ou acheteur.

Le catalogue d'IMMO US chiffre la sortie de chaque opération. Pour la maison de Detroit mise en vente, les frais de sortie sont de ≈ 18 000 $, au statut « estimé ». Le dossier les détaille ainsi. Commission d'agent à la revente, frais de closing vendeur et portage sur deux mois.

Pour la maison à pignons, encore en acquisition, le dossier prévoit des frais de revente de 17 300 à 20 050 $, au statut « estimé ». Le dossier les détaille ainsi. Commission d'agent de 5,5 % du prix de vente et frais de closing vendeur. Le montant suit le prix de revente. C'est une ligne de la revente dans un flip, à poser avant l'achat.

Qui paie mon agent si le vendeur refuse de le faire ?

La question se pose à votre agent avant de signer l'accord écrit, pas après l'offre. Une bonne réponse donne le montant ou son mode de calcul, dit que vous le devez si le vendeur ne le prend pas en charge, et explique comment la demande de prise en charge figurera dans l'offre que vous signerez.

Mon accord écrit me lie-t-il, et pour combien de temps ?

La question s'adresse à l'agent, l'accord sous les yeux. Une bonne réponse donne la durée, les biens ou le territoire couverts, et la façon d'y mettre fin. Un accord sans durée, ou qui vous fait payer un bien trouvé seul, se renégocie avant la première visite, puisqu'il doit être signé avant elle.

Quelle commission sera due à la revente, et sur quel prix ?

La question se pose à l'agent qui vendra le bien, au moment de signer son mandat de vente. Une bonne réponse donne un montant ou un mode de calcul, dit s'il comprend une rémunération proposée à l'agent de l'acheteur, et précise le prix sur lequel il porte. Ce chiffre entre dans le calcul avant l'achat.

Sources : Redfin, communiqué du 8 décembre 2025, commissions des ventes du troisième trimestre 2025, sur les annonces de ses agents et les ventes adressées par Redfin.com à des agents partenaires ; catalogue des opérations d'IMMO US, avec le statut de chaque ligne.

Notre réponse

Ce que nous chiffrons, et ce que nous ne négocions pas

IMMO US facture des honoraires d'accompagnement, annoncés à l'audit et écrits au contrat, signé avant tout versement. Nous ne vendons aucun bien : la maison est achetée à un vendeur tiers, au prix de l'acte. Ce mode de rémunération est détaillé dans l'article sur le vrai coût d'un accompagnement.

La commission de l'agent qui revend est chiffrée pour chaque opération et publiée au catalogue avec son statut, comme les autres frais de sortie. Le rôle de chacun le jour de la signature est décrit dans l'article sur le notaire et la title company.

IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire en opérations de banque, ni un agent immobilier au sens de la réglementation française. La négociation d'une vente appartient aux agents licenciés. Les commissions d'un projet se posent à l'audit.

Source : contrat d'accompagnement d'IMMO US et catalogue des opérations, avec le statut de chaque chiffre.

Questions fréquentes

Ce qu'on nous demande sur ce sujet

Qui fixe le montant des honoraires d'un agent immobilier en France ?

L'agent lui-même : les honoraires sont libres. Il doit en revanche les afficher toutes taxes comprises dans un barème visible à l'entrée de l'établissement et en ligne, qui précise pour chaque prestation à qui incombe le paiement. Le montant retenu pour une vente donnée, et la partie qui le paie, figurent au mandat écrit signé avant la mise en relation.

Un agent immobilier peut-il être payé sans mandat écrit en France ?

Il ne peut pas l'être. La rémunération suppose trois conditions cumulées : une carte professionnelle, un mandat écrit signé avant de mettre en relation le vendeur et l'acquéreur, et une mission effectivement remplie. Un intermédiaire qui réclame une commission sans mandat préalable n'y a pas droit, même s'il a présenté l'acheteur au vendeur.

Comment lire le prix d'une annonce quand l'acquéreur paie les honoraires ?

L'annonce affiche d'abord le prix honoraires inclus, en caractères plus importants. Elle donne aussi les honoraires toutes taxes comprises, exprimés en pourcentage du prix hors honoraires, et le prix hors honoraires lui-même. Les deux montants permettent de savoir exactement ce que perçoit l'intermédiaire sur la vente.

Combien un locataire paie-t-il au plus de frais d'agent immobilier en 2026 ?

Sa part ne dépasse ni la moitié des frais facturés, ni un plafond au mètre carré habitable : 12,10 € en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue, 8,07 € ailleurs, plus 3,03 € pour l'état des lieux d'entrée. Ces plafonds de 2026 viennent du décret du 1er août 2014, revalorisés par un arrêté du 17 juillet 2025.

Quelle est la différence entre un listing agent et un buyer's agent ?

Le listing agent représente le vendeur : il fixe le prix avec lui, publie le bien sur le MLS et reçoit les offres. Le buyer's agent représente l'acheteur : il cherche les biens, organise les visites, rédige l'offre et suit le dossier jusqu'à la signature. Chacun est rémunéré selon l'accord écrit qu'il a passé avec son propre client.

Qu'est-ce que le MLS dans l'immobilier américain ?

Le Multiple Listing Service est le fichier partagé où les professionnels d'un territoire publient les biens à vendre. Jusqu'au 17 août 2024, l'annonce y portait aussi la rémunération proposée à l'agent de l'acheteur. Depuis cette date, cette offre n'y figure plus, et la rémunération de l'agent acheteur se négocie hors du fichier.

Qu'a changé le règlement de la NAR pour un acheteur en 2024 ?

L'acheteur doit signer un accord écrit avec son agent avant toute visite, en personne ou virtuelle, et cet accord fixe une rémunération déterminable que l'agent ne peut pas dépasser. L'offre de rémunération de l'agent acheteur a aussi disparu du MLS. Ce que l'acheteur doit à son agent est donc écrit avant la recherche, et non découvert à la fin.

Le vendeur américain peut-il encore payer l'agent de l'acheteur ?

Il le peut. L'acheteur reste redevable de ce que prévoit son accord écrit, mais il peut demander au vendeur, dans son offre, de prendre en charge tout ou partie de cette rémunération. Le vendeur accepte ou refuse, comme pour tout autre point du contrat. Aucune loi ne fixe ce partage : il se négocie à chaque vente.

Quel est le niveau moyen de la commission d'un agent acheteur américain ?

Sur les ventes des agents de Redfin, courtier national, et celles qu'il adresse à des agents partenaires, l'agent acheteur a perçu une commission moyenne de 2,42 % du prix au troisième trimestre 2025, selon son communiqué du 8 décembre 2025. Ce chiffre ne couvre que les ventes de ce courtier et de ses partenaires, et il ne dit pas qui l'a réglée, du vendeur ou de l'acheteur.

Où se place la commission d'agent dans les frais d'une revente américaine ?

Dans les frais de sortie, avec les frais de clôture du vendeur et le portage jusqu'à la signature. Pour la maison de Detroit en vente, le catalogue d'IMMO US porte des frais de sortie de ≈ 18 000 $, au statut « estimé ». Ces frais se chiffrent avant l'achat, parce qu'ils réduisent ce que la revente rapporte réellement.

Les commissions d'un agent immobilier américain sont-elles fixées par la loi ?

Aucune loi ne les fixe. La NAR rappelle que la rémunération entre un client et son agent est négociable et n'est pas fixée par la loi. Elle s'écrit dans l'accord signé avec chaque agent : côté vendeur dans le mandat de vente, côté acheteur dans l'accord conclu avant la première visite.

IMMO US agit-il comme agent immobilier, en France ou aux États-Unis ?

IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire en opérations de banque, ni un agent immobilier au sens de la réglementation française. Il facture des honoraires d'accompagnement, annoncés à l'audit et écrits au contrat. La négociation d'une vente américaine reste l'affaire des agents licenciés, côté vendeur comme côté acheteur.

Vous voulez savoir ce que les commissions pèseront dans votre projet, à l'achat comme à la revente ? Posez la question à l'audit : elles se chiffrent avant toute décision, pas après.

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Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US

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