Démographie américaine : quel impact sur l'immobilier ?

La question

La population grandit, mais grandit-elle là où j'achète

On lit souvent que la population américaine augmente, et que la demande de logements suit. L'argument mélange trois choses qui ne bougent pas ensemble : le nombre d'habitants, le nombre de ménages qui occupent un logement, et l'endroit où les uns et les autres s'installent.

Ce qui compte pour un achat, c'est la composante et l'échelle. Une population change par trois voies : les naissances moins les décès, les arrivées nettes de l'étranger, celles du reste du pays. En 2025, ces trois voies n'ont eu ni la même vitesse, ni le même sens d'une ville à l'autre.

La population

341,8 millions d'habitants, et la croissance la plus lente depuis 2021

Le Census Bureau estime la population américaine à 341,8 millions d'habitants au 1er juillet 2025, 1,8 million de plus en un an, soit 0,5 %. Il faut remonter à 2021, et ses 0,2 %, pour trouver plus lent. L'année 2024 avait été la plus rapide depuis 2006 : 3,2 millions d'habitants de plus, soit 1,0 %.

Sur cette année, de juillet 2024 à juin 2025, le pays a compté 3,62 millions de naissances et 3,10 millions de décès. L'accroissement naturel, 519 000 personnes, est stable sur un an, mais il atteignait environ 1,1 million en 2017, et entre 1,6 et 1,9 million par an pendant la décennie 2000-2010.

Le reste de la hausse, 1,26 million, vient de la migration internationale nette, contre 2,7 millions un an plus tôt : une baisse de 53,8 %. Pour le Census, c'est la cause principale du ralentissement, avec à la fois moins d'arrivées et plus de départs. Ses estimations ne distinguent pas le statut légal des personnes.

Sources : Census Bureau, communiqué CB26-20 du 27 janvier 2026, révisé le 24 février 2026 ; fichier des estimations par État NST-EST2025-ALLDATA, 27 janvier 2026 ; billet Random Samplings du 27 janvier 2026, révisé le 3 mars 2026.

Les projections

Ce que projette le Census, et pourquoi une projection se lit avec sa date

De juillet 2025 à juin 2026, le Census projetait en janvier 2026 une migration internationale nette d'environ 321 000 personnes à tendances inchangées (prévisionnel), en supposant notamment deux fois plus de départs qu'en 2025 chez les migrants venus d'Amérique latine, Mexique compris. Ses estimations tendent vers un solde négatif, le premier depuis plus de cinquante ans si la tendance continuait.

La dernière série de projections nationales du Census, de novembre 2023, voit la population culminer à près de 370 millions en 2080. Les décès y dépasseraient les naissances dès 2038, et l'immigration deviendrait le premier moteur de croissance. Avec une immigration basse, le pic viendrait vers 2043, à environ 346 millions (prévisionnel, dans les deux cas).

Une projection vieillit vite. Celle de 2023 prévoyait 338,0 millions d'habitants en 2025 et un accroissement naturel de 676 000 personnes ; l'estimation publiée en 2026 donne 341,8 millions et 519 000. L'écart ne dit pas ce que sera la suite : il dit qu'une projection se lit avec sa date.

Sources : Census Bureau, billet Random Samplings du 27 janvier 2026, révisé le 3 mars 2026 ; communiqué CB23-189 du 9 novembre 2023, révisé le 16 novembre 2023 ; tableau np2023-t1, série principale des projections 2022-2100, novembre 2023 ; fichier NST-EST2025-ALLDATA, 27 janvier 2026.

Les ménages

1,2 million de ménages de plus en un an, et des ménages plus petits

Selon l'enquête du Census sur la vacance des logements, les États-Unis comptaient 133,8 millions de logements occupés, autrement dit de ménages, au deuxième trimestre 2026 : 1,229 million de plus qu'un an plus tôt, avec une marge d'erreur de 141 000. Le parc de logements, lui, est décrit dans l'article sur la profondeur du marché.

Ces ménages sont plus petits qu'avant. Selon l'enquête CPS ASEC du Census, un ménage américain comptait 2,50 personnes en moyenne en 2025, contre 2,59 en 2010, 2,76 en 1980 et 3,33 en 1960. Les personnes seules forment 39,7 millions de ménages, 29 % du total, contre 20 % en 1975.

En 2025, 58 % des 18-24 ans vivaient chez leurs parents, et 16 % des 25-34 ans, sans former leur propre ménage. L'âge médian au premier mariage est passé, pour les hommes et les femmes, de 23,5 et 21,1 ans en 1975 à 30,8 et 28,4 ans en 2025.

Sources : Census Bureau, Housing Vacancy Survey, communiqué CB26-116 du 28 juillet 2026, tableau 3 (2e trimestre 2026) ; tableaux HH-1 et HH-6 de l'enquête CPS ASEC, décembre 2025 ; communiqué CB25-TPS.78 du 2 décembre 2025.

L'âge

Un pays qui vieillit, mais où les 65 ans et plus pèsent moins qu'en France

L'âge médian américain atteignait 39,4 ans en juillet 2025, contre 38,6 en avril 2020. Depuis 2020, les 65 ans et plus ont augmenté de 16,2 %, les moins de 18 ans ont reculé de 2,4 %. Le Census y voit le passage des baby-boomers à l'âge de la retraite, conjugué aux migrations et à la fécondité locales.

En 2025, les 65 ans et plus représentent 18,9 % des habitants et les moins de 18 ans 21,1 %, notre calcul. Dans sa série de 2023, le Census projetait que la part des 65 ans et plus dépasserait celle des moins de 18 ans dès 2029 (prévisionnel).

En France, au 1er janvier 2026, les 65 ans et plus forment 22,2 % des habitants, presque autant que les moins de 20 ans, à 22,5 %, selon l'Insee. Seule la tranche des 65 ans et plus se compare d'un pays à l'autre : 18,9 % contre 22,2 %.

Sources : Census Bureau, communiqué CB26-105 du 25 juin 2026, tableau 1 ; communiqué CB23-189 du 9 novembre 2023 ; Insee Première n° 2087, bilan démographique 2025, 13 janvier 2026.

Les régions

Le Sud gagne des habitants sur le reste du pays, le Northeast et l'Ouest en perdent

La croissance ne se répartit pas également. Entre avril 2020 et juillet 2025, le Sud a gagné 6,0 % d'habitants, près du double de la moyenne nationale de 3,1 %, et c'est la seule région où chaque tranche d'âge a augmenté. Il regroupe 39,2 % de la population en 2025, notre calcul.

De juillet 2024 à juin 2025, la migration intérieure nette, le solde des arrivées et des départs entre régions, a apporté 357 790 habitants au Sud et 16 040 au Midwest, son premier solde positif de la décennie. Le Northeast en a perdu 205 552, l'Ouest 168 278.

Le Sud est passé de 1,4 % à 0,9 % de croissance, sa première année sous 1 % depuis 2021, et le Northeast de 0,8 % à 0,2 %. Combien d'Américains déménagent chaque année, c'est l'objet de l'article sur la mobilité.

• La Caroline du Sud a la plus forte croissance des États, 1,5 % ; le Texas, 391 243 habitants de plus, et la Floride, 196 680, gagnent le plus en nombre.
• Le Midwest est la seule région dont tous les États ont gagné des habitants ; cinq États en ont perdu, la Californie, Hawaï, le Nouveau-Mexique, le Vermont et la Virginie-Occidentale.
• La Floride n'est plus que huitième pour la migration intérieure nette, 22 517 en 2025 contre 310 892 en 2022, mais arrive première pour la migration internationale nette, 178 674.
• Les 50 comtés d'un million d'habitants ou plus ont perdu ensemble 637 634 habitants par migration intérieure en 2025 ; parmi les comtés de 20 000 habitants ou plus, 45 des 50 qui grandissent le plus vite sont dans le Sud.
• Dans le Sud, les comtés situés aux franges des métropoles ont gagné 10,7 % d'habitants entre 2020 et 2025 : selon le Census, la croissance des métropoles s'est faite en grande partie à leur périphérie.

Sources : Census Bureau, communiqués CB26-20 du 27 janvier 2026, CB26-56 du 26 mars 2026 et CB26-105 du 25 juin 2026 (tableaux 1 et 5) ; fichier NST-EST2025-ALLDATA, 27 janvier 2026.

Trois marchés

Detroit, Washington, Miami : d'où vient la croissance, quand il y en a

Le Michigan, dixième État par la population, a gagné 27 922 habitants en un an, à 10,13 millions au 1er juillet 2025. Les décès y ont dépassé les naissances : la hausse vient de la migration internationale nette, 30 706 personnes, et d'un solde intérieur redevenu positif, 1 796, après quatre années de pertes.

La ville de Detroit comptait 649 095 habitants au 1er juillet 2025, 5 060 de plus en un an : sa troisième hausse annuelle d'affilée dans les estimations du Census, qui la placent au-dessus de son niveau d'avril 2020, 639 534 habitants.

• Le District of Columbia : 693 645 habitants au 1er juillet 2025, 2 335 de plus en un an. L'excédent des naissances sur les décès, 2 516, et les arrivées nettes de l'étranger, 3 915, y compensent les départs nets vers le reste du pays, 4 128.
• L'agglomération de Detroit : 4,39 millions d'habitants au 1er juillet 2025, 13 868 de plus en un an, avec 18 336 arrivées nettes de l'étranger et 5 850 départs nets vers le reste du pays, contre 28 418 en 2022.
• L'agglomération de Washington : 6,47 millions d'habitants, 50 206 de plus en un an, la septième hausse du pays en nombre, avec 44 804 arrivées nettes de l'étranger et 23 791 départs nets vers le reste du pays.
• L'agglomération de Miami : 6,39 millions d'habitants, 8 909 de moins en un an, les 113 724 départs nets vers le reste du pays dépassant les 93 450 arrivées nettes de l'étranger.
• Le comté de Miami-Dade a connu la troisième baisse du pays en nombre, 10 115 habitants de moins.

Dans les trois agglomérations, la migration internationale nette est la première source d'habitants : elle porte la hausse de Detroit et de Washington, et freine la baisse de Miami. C'est la composante que le Census projette en forte baisse pour le pays en 2025-2026 (prévisionnel), sans rien en dire ville par ville.

Sources : Census Bureau, fichiers des estimations Vintage 2025 par État (NST-EST2025-ALLDATA, 27 janvier 2026), par agglomération (cbsa-est2025-alldata, 26 mars 2026) et pour les villes du Michigan (sub-est2025_26, 14 mai 2026) ; communiqués CB26-20 du 27 janvier 2026 et CB26-56 du 26 mars 2026 ; billet Random Samplings du 27 janvier 2026.

La France

En 2025, la France a compté plus de décès que de naissances

L'Insee estime la population de la France à 69,1 millions d'habitants au 1er janvier 2026, 0,25 % de plus en un an, chiffre provisoire. En 2025, 645 000 bébés sont nés et 651 000 personnes sont décédées : pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, le solde naturel est négatif.

Le solde migratoire de 2025, +176 000 personnes, n'est pas une mesure : l'Insee le fixe provisoirement, par convention, à la moyenne des soldes de 2020 à 2022, hors effet de la guerre en Ukraine, et inscrit le même chiffre pour 2023, 2024 et 2025. Il ne se compare pas à l'estimation américaine comme une mesure de la même année.

Selon les projections de l'Insee de juin 2026, la population atteindrait 69,8 millions en 2037, puis reculerait à 65,9 millions en 2070 si les tendances récentes se prolongeaient (prévisionnel). La projection de 2021 prévoyait plus de décès que de naissances à partir de 2035 ; le bilan de 2025 en compte déjà plus.

• La France comptait 31,93 millions de résidences principales, donc de ménages, au 1er janvier 2026, 223 000 de plus qu'un an plus tôt, selon des chiffres provisoires de l'Insee.
• Un ménage français comptait 2,14 personnes en moyenne en 2023, contre 2,59 en 1990, et 38,9 % des résidences principales n'avaient qu'un occupant.
• La fécondité est tombée à 1,56 enfant par femme en 2025, contre 1,61 en 2024 ; les projections de 2026 la supposent à 1,45 à partir de 2028 (prévisionnel).
• En 2070, 32 % des habitants auraient 65 ans ou plus, contre 22 % en 2026, soit le double des moins de 20 ans, selon le scénario central de l'Insee (prévisionnel).

Sources : Insee Première n° 2087, bilan démographique 2025, 13 janvier 2026 ; Insee Première n° 2108, projections de population à l'horizon 2070, 8 juin 2026 ; Insee Première n° 1881, 29 novembre 2021 ; Insee, répartition du parc de logements, 30 septembre 2026, et taille des ménages, 25 juin 2026.

Trois questions

Trois questions à poser devant un argument démographique

Une moyenne nationale ne dit rien d'une ville : en 2025, l'agglomération de Washington grandissait quand celle de Miami reculait. Un argument démographique se vérifie donc avec trois questions, posées à celui qui l'avance. Les fichiers publiés par le Census permettent de contrôler la réponse.

Sources : Census Bureau, fichiers des estimations Vintage 2025 par État, par agglomération et par ville, janvier à mai 2026 ; communiqué CB26-56 du 26 mars 2026.