Marge nette visée ≈ 71 175 $ · Opération en cours, chiffres prévisionnelsAvant · Prix d'achat 225 000 $Après · Revente visée 470 000 $Le Texas n'a pas d'impôt d'État sur le revenu, mais sa taxe foncière est parmi les plus lourdes du pays, 2 à 2,5 % de la valeur, sans plafond durable pour un bien locatif. La vacance locative y est la plus élevée des États-Unis en 2026, à 13,3 %. IMMO US n'y opère pas : cet article dit ce qu'il faut vérifier avant d'y engager un euro.
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Le Texas revient dans toutes les conversations sur l'immobilier américain, souvent avec les mêmes arguments : pas d'impôt d'État, des villes qui grandissent, des prix accessibles. Chacun est vrai et chacun cache son revers. Cet article part de la vidéo qu'Enzo a consacrée au marché texan avec un spécialiste local, et confronte ses sujets aux chiffres publics de 2026, ville par ville. Non pas pour vous y envoyer : nous n'y opérons pas. Pour que vous sachiez quoi vérifier si vous y pensez.
Sources : SmartAsset et PropertyTaxes.Law, taux de taxe foncière 2025 ; Realtor.com, vacance locative du deuxième trimestre 2026 ; Texas Department of Insurance, primes 2025 ; vidéo d'Enzo du 18 septembre 2026.
Le Texas n'a pas d'impôt d'État sur le revenu, mais sa taxe foncière est parmi les plus lourdes du pays, 2 à 2,5 % de la valeur, sans plafond durable pour un bien locatif. La vacance locative y est la plus élevée des États-Unis en 2026, à 13,3 %. IMMO US n'y opère pas : cet article dit ce qu'il faut vérifier avant d'y engager un euro.
Le point de départ
IMMO US n'opère pas au Texas, et voici pourquoi cet article existe
Le Texas n'est pas un marché couvert par IMMO US. Nos marchés sont Detroit, Baltimore, Washington DC et la Floride du Sud. Nos opérations publiées sont à Detroit, à Washington et un cas d'exemple à Miami. Cet article existe parce que la question revient, et qu'Enzo a interrogé un spécialiste du marché texan dans une vidéo du 18 septembre 2026.
Elle parle de Houston, Dallas, Austin et San Antonio, des budgets, du locatif, de l'achat-revente, du financement pour les étrangers, des taxes et des assurances. Et elle pose une question concrète : avec 200 000 $, que ferait-il au Texas ?
Nous ne reprenons pas ses réponses. Nous donnons les chiffres publics qui permettent de les vérifier, ville par ville, avec leurs sources. C'est le seul usage honnête d'une vidéo d'opinion : la confronter aux données.
Sources : vidéo d'Enzo avec un spécialiste du marché texan, 18 septembre 2026 ; les chiffres cités dans cet article portent chacun leur source aux blocs suivants.
La fiscalité
Pas d'impôt d'État, mais une taxe foncière qui change tout
Le Texas ne prélève aucun impôt d'État sur le revenu. Pour un non-résident français, ça ne change presque rien : l'impôt fédéral sur les loyers reste dû, la retenue de 15 % à la revente aussi, et les obligations déclaratives françaises avec. Le détail est dans l'article sur FIRPTA.
La contrepartie est la taxe foncière. Le taux effectif moyen de l'État est de 1,31 %, huitième du pays. Mais une fois cumulés école, comté, ville et districts spéciaux, la plupart des propriétaires paient 2 à 2,5 % de la valeur chaque année.
Sur un bien locatif à 200 000 $, à 2,2 %, c'est 4 400 $ par an. À 300 000 $, 6 600 $. Le taux combiné varie selon le secteur : environ 2,12 % dans le comté de Harris, 2,27 % dans celui de Bexar. C'est le premier poste que les présentations à distance minimisent.
Sources : SmartAsset, taux effectif et classement, 2025 ; PropertyTaxes.Law, taux combinés 2025 ; Texas Tax Calculator pour le comté de Harris, 2025 ; Ballard Property Tax Protest pour le comté de Bexar, 2025 ; code fiscal fédéral, article 1445, pour la retenue à la revente.
Le plafond qui disparaît
Ce qui arrive à un bien locatif après le 31 décembre 2026
Les districts d'évaluation réévaluent chaque bien tous les ans. Un propriétaire occupant bénéficie d'un plafond de hausse de 10 % par an sur son évaluation. Un investisseur non-résident n'y a pas droit : ni à l'exemption de résidence principale, ni au plafond.
Une loi de 2023 a créé un plafond temporaire de 20 % par an pour les biens non occupés par leur propriétaire, sous 5,32 millions de dollars en 2026. Ce dispositif expire le 31 décembre 2026, et les praticiens ne l'attendent pas prolongé.
Avant ce plafond, l'évaluation d'un bien locatif pouvait grimper de 30, 50 ou 100 % en un an si le marché le justifiait. Le vrai risque fiscal texan n'est donc pas le taux, connu et publié, mais l'absence de plafond durable sur ce à quoi il s'applique.
Sources : Texas Tax Code, article 23.231, seuil 2026 relayé par AppealDesk ; Lee Winston, tribune Bloomberg Tax sur l'expiration du dispositif ; loi SB 2 de 2023.
L'assurance et la vacance
Les deux postes que les vendeurs à distance sous-estiment
L'assurance habitation texane coûtait 3 506 $ par an en moyenne en 2025 selon le régulateur de l'État, environ 4 100 $ pour une police à 300 000 $ de couverture selon les comparateurs. Cinquième ou sixième État le plus cher selon le panier. Les hausses : 11 % en 2022, 21 % en 2023, 19 % en 2024.
Grêle, tornades, ouragans sur la côte de Houston, gel de février 2021 : les risques sont multiples, et certains assureurs se retirent. L'assurance inondation est une police à part, obligatoire en zone à risque quand le bien est financé, facultative ailleurs. Et Houston inonde hors zone.
La vacance locative est le second poste. Le Texas mène le pays avec 13,3 % au deuxième trimestre 2026, contre 7,3 % au national, après plus de 100 000 logements neufs livrés en deux ans. Les bailleurs offrent six à huit semaines de loyer gratuit pour remplir. En 2026, c'est un marché de locataire.
Sources : Texas Department of Insurance, moyenne 2025, relayée par CNBC ; MarketWatch, police type, octobre 2025 ; Insurify et Texas 2036, classements 2025 ; Texas Department of Insurance via Capstone, hausses 2022 à 2024 ; Realtor.com, vacance du deuxième trimestre 2026 ; RedRiver, livraisons 2024 et 2025 ; Dallas Fed, concessions, mars 2026.
Les quatre villes
Houston, Dallas, Austin, San Antonio : ce que disent les sources
Austin a corrigé le plus : l'indice Zillow est tombé à 426 944 $ en juin 2026, contre 581 636 $ au pic de juin 2022, soit 27 % de moins. Les médianes de vente disent 24 %. La baisse continue en 2026, plus lentement. Une fourchette est publiable, jamais un chiffre unique.
Houston est le plus stable : 263 563 $ de valeur moyenne Zillow au 31 juillet 2026, 350 000 $ de médiane de vente Redfin, les deux en léger recul. San Antonio, 251 065 $ et 265 000 $ selon les mêmes sources. Dallas, 309 590 $ et 375 000 $.
Ces écarts entre Zillow et Redfin sur une même ville ne sont pas des erreurs : l'un lisse une valeur moyenne, l'autre mesure une médiane de vente. Même leçon qu'à Baltimore, où l'article explique pourquoi aucun chiffre unique n'est publiable.
Sources : Zillow, indice de valeur, juillet 2026 ; Redfin, médianes de vente sur trois mois clos en août 2026 ; Keeping Up With Inflation, indice d'Austin, juin 2026 ; Unlock MLS, médianes de vente d'Austin.
Le cadre et les 200 000 $
Financement, expulsion, enregistrement, et ce qu'un capital déverrouille
Un non-résident finance par prêt DSCR : 25 à 30 % d'apport, taux autour de 7 % en septembre 2026 contre 6,12 % pour un Américain. Les frais de clôture pèsent 2 à 5 %. Le Texas n'a pas de taxe de transfert, et l'assurance de titre y est tarifée par l'État.
Le Texas est réputé favorable aux propriétaires : préavis de trois jours, expulsion en 21 à 40 jours devant un tribunal de proximité. Dallas impose depuis octobre 2025 un enregistrement annuel de 74 $ par logement loué ; Houston, Austin et San Antonio n'en ont pas pour la location longue durée.
Avec 200 000 $, en capital seulement : un achat comptant sous la valeur moyenne à Houston ou San Antonio, ou l'apport sur un bien de 670 000 à 800 000 $ financé. Une loi de 2025 restreint les acheteurs de Chine, Russie, Iran et Corée du Nord : un Français n'est pas concerné.
Sources : HomeAbroad, barème de septembre 2026 ; Texas Property Code, chapitre 24 ; loi SB 38, en vigueur le 1er janvier 2026 ; ville de Dallas, programme d'enregistrement des locations, octobre 2025 ; loi SB 17, en vigueur le 1er septembre 2025, analysée par Greenberg Traurig.
Notre réponse
Ce que nous savons vérifier, et ce que nous ne vendons pas
IMMO US n'opère pas au Texas et ne vous y accompagnera pas. Nos opérations publiées sont à Detroit, à Washington et un cas d'exemple à Miami, avec leurs chiffres et leur statut. Nous ne présentons aucune ville comme meilleure qu'une autre.
Ce que nous savons faire, c'est la méthode appliquée ici : taxe foncière au taux réel et sans plafond, assurance sur devis, vacance du marché et non du vendeur, prix en fourchette sourcée. Elle vaut pour le Texas comme pour nos marchés, comparés dans l'article sur le choix du marché.
IMMO US n'est ni un conseiller en investissements financiers, ni un intermédiaire en opérations de banque, ni un agent immobilier au sens de la réglementation française. Si le Texas vous attire, l'audit est l'endroit où l'on compare avec ce que nous faisons réellement.
Source : catalogue des opérations d'IMMO US et statuts des chiffres, méthode décrite sur la page méthode.
Questions fréquentes
Ce qu'on nous demande sur ce sujet
Le Texas n'ayant pas d'impôt d'État, un Français y paie-t-il moins d'impôt ?
Combien coûte la taxe foncière sur un bien locatif à 200 000 $ au Texas ?
Qu'arrive-t-il à l'évaluation d'un bien locatif après le 31 décembre 2026 ?
Pourquoi l'assurance habitation est-elle si chère au Texas ?
L'assurance inondation est-elle obligatoire à Houston ?
Que signifie une vacance locative de 13,3 % pour un bailleur ?
Austin a-t-il touché son point bas ?
Pourquoi Zillow et Redfin donnent-ils des prix différents pour Houston ?
Quel apport et quel taux pour un non-résident au Texas ?
Faut-il enregistrer un bien loué à Dallas, Houston, Austin ou San Antonio ?
La loi texane sur les acheteurs étrangers concerne-t-elle les Français ?
IMMO US accompagne-t-il des opérations au Texas ?
Le Texas vous attire ? Dites-le à l'audit : on compare avec ce que nous faisons réellement, chiffres en main.
Réserver un audit avec EnzoEnzo revient vers vous sous 48 heures avec un premier cadrage écrit.
Rédigé par K. Le Lay · LLK Invest LLCPartenaire IMMO US
Vérifiez-nous
D'abord, vérifiez que nous existons
Le premier réflexe de cet article vaut aussi pour nous : ne nous croyez pas sur parole. Les deux structures d'Enzo sont inscrites aux registres publics, consultables en direct, sans compte.
La société française au registre national ↗ La LLC américaine au registre de Floride ↗
La fiche française s'ouvre directement. Pour la LLC, la page du registre demande un numéro : saisissez L26000007819.
Le témoignage
Cet investisseur nous a fait confiance
Son point de départ, ce qui l'inquiétait, comment l'opération s'est déroulée. Sans script, sans montage de complaisance.
Candidature
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Se faire accompagner pour investir aux États-Unis : 17 questions, sans engagement. À la fin, soit votre projet entre dans notre cadre et vous accédez à un créneau, soit il est trop tôt et nous vous le disons franchement.
Vérifier mon éligibilité17 questions, sans engagement. Nous n'accompagnons pas tout le monde, et c'est volontaire.